Постановление № А13-3509/2021 от 24.02.2022 АС Вологодской области

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2022 года .

В полном объеме постановление изготовлено марта 2022 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ОптТорг» представителя ФИО1 по доверенности от 25.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОптТорг» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 30 ноября 2021 года по делу                       № А13-3509/2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОптТорг» (адрес: 160004, <...>; ИНН <***>,                               ОГРН <***>; далее – ООО «ОптТорг») обратилось в Арбитражный суд Вологодской области к обществу с ограниченной ответственностью «КОНСОРТ» (адрес: 160019, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – ООО «КОНСОРТ») с иском об установлении  сервитута для пользования объектами недвижимости: здания, расположенного по адресу Российская Федерация, Вологодская область, муниципальное образование «Город Вологда», <...> кадастровым номером 35:24:0302001:268,  земельного участка, кадастровым номером 35:24:0302001:83, об установлении права ограниченного пользования (сервитут) в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части земельного участка ООО «КОНСОРТ», кадастровым номером 35:24:0302001:94, на условиях и в порядке, предложенных истцом, на земельный участок, принадлежащий ответчику на праве собственности бессрочно. Местоположение в соответствии со схемой границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001 в координатах:

(с учетом уточнения истцом требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                     АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (адрес: 160001, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>), администрация города Вологды (адрес: 160035, <...>; ИНН <***>,  ОГРН <***>).

Решением от 30.11.2021 судустановил в пользу ООО «ОптТорг» право постоянного бессрочного ограниченного пользования (сервитут) для пользования объектами недвижимости: здание, расположенное по адресу Российская Федерация, Вологодская область, муниципальное образование «Город Вологда», <...> кадастровым номером 35:24:0302001:268, и земельный участок, кадастровым номером 35:24:0302001:83, в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части земельного участка ООО «КОНСОРТ», кадастровым номером 35:24:0302001:94, на условиях и в порядке, предложенных истцом, определил ежемесячную плату за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп. согласно экспертному заключению, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (далее – Бюро). Местоположение в соответствии со схемой границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001 в указанных координатах. Взыскал с ООО «КОНСОРТ» в пользу ООО «ОптТорг» 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

ООО «ОптТорг» с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, просило его отменить в части установления стоимости ежемесячной стоимости за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп., принять по делу новый судебный акт, установить стоимость ежемесячной платы за сервитут без учета включения стоимости автодороги в размере                      956 руб. 13 коп.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Поскольку испрашиваемая часть земельного участка, кадастровым номером 35:24:0302001:94, является автодорогой и единственным способом доступа к другим земельным участкам, злоупотребляя своим правом, ООО «КОНСОРТ» зарегистрировало право на автодорогу, создав ограничения для других собственников земельных участков.

Представитель ООО «ОптТорг» в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

ООО «КОНСОРТ» в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, рассмотреть дело без участия его представителя.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя ООО «ОптТорг», исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, проверив судебный акт в пределах доводов и требований апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в собственности ООО «ОптТорг» имеется нежилое здание, расположенное по адресу: Вологда, улица Железнодорожная, кадастровым номером 35:24:0302001:268. Указанный объект недвижимости расположен на принадлежащем ООО «ОптТорг» на праве аренды земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, кадастровым номером 35:24:0302001:83.

Для возможности пользования объектом недвижимости необходим доступ через земельный участок, кадастровым номером 35:24:0302001:94, в форме обеспечения круглосуточного прохода и проезда по части земельного участка ООО «КОНСОРТ», кадастровым номером 35:24:0302001:94.

ООО «ОптТорг» 10.06.2020 предложило ООО «КОНСОРТ» заключить соглашение об установлении сервитута.

Предложение оставлено ООО «КОНСОРТ» без ответа.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения соглашения об установлении сервитута, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, установил сервитут, определил ежемесячную плату за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп. согласно экспертному заключению, выполненному Бюро.

С решением суда не согласился истец в части  установления ежемесячной платы за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп. согласно экспертному заключению, выполненному Бюро, обратился с апелляционной жалобой.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 разъяснено, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.

Суд первой инстанции установил, что земельный участок                            ООО «ОптТорг» по одной стороне является смежным по отношению к земельному участку ответчика, кадастровым номером  35:24:0302001:94, при этом ООО «ОптТорг» не имеет иной возможности осуществлять проход и проезд к арендуемому земельному участку и расположенному на нем зданию, иначе как через земельный участок ответчика.

На земельном участке, кадастровым номером  35:24:0302001:94, расположено сооружение, кадастровым номером 35:24:90302001:248, наименование: подъездная автодорога к складу ГСМ, принадлежащее на праве собственности ООО «КОНСОРТ».

Стороны в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представили согласованную ими схему предполагаемых к использованию земель, в соответствии с которым площадь земельного участка составила 1 081 кв.м, определили  координаты характерных точек границ земельного участка.  Признали следующие обстоятельства: подъездная автодорога к складу ГСМ расположена в границах части земельного участка, на который ООО «ОптТорг» просит установить сервитут по схеме, согласованной сторонами.

Признание указанных обстоятельств принято судом первой инстанции  в порядке статьи 70 АПК РФ.

Из материалов дела видно, что по ходатайству ООО «КОНСОРТ» определением суда первой инстанции от 12.07.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Бюро ФИО2, перед экспертом поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка, кадастровым номером 35:24:0302001:94, в соответствии с каталогом координат, указанных в схеме границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001, площадью сервитута 1081 кв.м с учетом нахождения объекта – подъездной автодороги к складу ГСМ (кадастровый номер 35:24:0302001:248) в границах сервитута.

Эксперт установил ежемесячную рыночную стоимость права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка, кадастровым номером 35:24:0302001:94, в соответствии с каталогом координат, указанных в схеме границ предполагаемых к использованию земель на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала 35:24:0302001, площадью сервитута 1081 кв.м, с учетом нахождения объекта – подъездной автодороги к складу ГСМ (кадастровый номер 35:24:0302001:248) в границах сервитута, которая по состоянию на 18.09.2021 составляет 12 603 руб. 09 коп.

Из материалов дела  видно, что эксперт ФИО2 в судебном заседании суда первой инстанции дал пояснения по проведенной экспертизе.

Оценив указанное заключение с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что данное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и статье 25 Федерального закона от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной  судебно-экспертной деятельности в  Российской Федерации», содержит  результаты исследований с указанием примененных методов, оценку результатов исследований, обоснование и  формулировку выводов по поставленным вопросам. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет  соответствующее образование и  продолжительный стаж работы. Судом установлено, что экспертом проведен анализ рынка объектов оценки, источники получения информации указаны. Суд установил, что экспертное заключение содержит описание подхода к оценке, указание на основные характеристики объектов-аналогов, ссылки на соответствующие сведения о них в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, все аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, технических и другим характеристикам, применен коэффициент сопоставимости, выбор единиц сравнения обоснован, в отчете указаны качественные характеристики объекта оценки, содержится описание последовательности определения стоимости объекта оценки, итоговая величина; отчет не содержит какие-либо пороки либо недостоверную информацию, препятствующую использованию данного заключения при определении рыночной стоимости имущества.

Доводы ООО «ОптТорг» о возможности применения иных аналогов были предметом  исследования и проверки в суде первой инстанции. Как указал суд, согласно заключению эксперта и его пояснениям, среднерыночная стоимость объектов-аналогов, которые могли бы быть использованы при проведении экспертизы, была бы больше, чем установлено экспертом.

Из материалов дела видно, что ООО «ОптТорг» в суде первой инстанции также заявило, что эксперт должен исходить из кадастровой стоимости автодороги или  привлекать эксперта в области строительства, эксперт некорректно применил износ только на основании своего личного мнения, в связи с этим просило назначить повторно проведение комплексной экспертизы с привлечением эксперта в области оценки и в области строительства.

Как указал суд, в данном случае экспертом в расчетах учтено, что состояние дороги «очень хорошее» и принято значение износа как среднее значение интервала – 10%. При этом в материалах дела имеются документы, подтверждающие, что автодорога поддерживается в хорошем состоянии, производятся ремонты, а также на основании визуального осмотра экспертом. Эксперт при определении рыночной стоимости автодороги на части земельного участка, подпадающего под действие сервитута, применил затратный подход, обосновав применение данного подхода в своем заключении.

Доводы подателя жалобы  о том, что эксперт  не дал ответы на поставленные вопросы, не принимается во внимание.

Имеющиеся в деле заключение эксперта  содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

В данном случае  имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции  как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов, а также  исходя из его пояснений в судебном заседании суда первой инстанции. Привлеченный судом  эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы,  сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и  заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.

Довод подателя жалобы  о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу  повторной экспертизы, опровергается материалами дела, из которых видно, что данное ходатайство судом рассмотрено, в его удовлетворении отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей  87 АПК РФ.

Таким образом, представленное в суд заключение эксперта  отвечает требованиям  законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ. Правовой необходимости для назначения дополнительной экспертизы апелляционный суд также не усматривает.

Суд первой инстанции правильно указал, что возражения ООО «ОптТорг» сводятся к тому, что, по его мнению, неправомерно требовать плату за сервитут с учетом того, что на земельном участке, подпадающем под действие сервитута, находится сооружение – автодорога, принадлежащая ответчику на праве собственности. Установить сервитут на автомобильную дорогу истец не просит.

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

По смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12 разъяснено, что ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд должен исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку в данном случае стороны признали тот факт, что  подъездная автодорога к складу ГСМ, принадлежащая на праве собственности ООО «КОНСОРТ»,  расположена в границах части земельного участка, на который ООО «ОптТорг» просит установить сервитут по схеме, согласованной сторонами, проезд или проход к земельному участку, арендуемому ООО «ОптТорг», иначе, как по указанной дороге, невозможен, ООО «КОНСОРТ» несет расходы на содержание указанной автодороги, размер платы за сервитут должен быть установлен согласно заключению эксперта с учетом того, что фактически истец будет пользоваться указанной автодорогой. Эксперт рассчитал долю ООО «ОптТорг» в пользовании автомобильной дорогой, учел коэффициент фактического использования автодороги на момент составления заключения, что составило 0,13, что по пояснениям эксперта, является минимальным. ООО «ОптТорг» подтвердило, что установление сервитута необходимо ему для получения разрешения на строительство на арендуемом земельном участке и на данный момент, ввиду его неполучения, фактически автодорога не используется истцом.

Судом также учтено, что при получении разрешения на строительство, фактическое использование автодороги может быть гораздо интенсивнее. В данном случае размер платы за сервитут определен с учетом интенсивности использования дороги истцом согласно справочному расчету. Плата за сервитут не является возмещением расходов ответчиков на обустройство дороги, а является компенсацией вызванных установлением сервитута неудобств собственника в пользовании своим объектом недвижимости.

При этом суд указал, что при установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302001:94 плата за сервитут должна быть соразмерна той материальной выгоде, которую приобретает истец в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.  Суд установил плату за сервитут в размере 12 603 руб. 09 коп. ежемесячно согласно экспертному заключению, выполненному Бюро. 

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 30 ноября                   2021 года по делу № А13-3509/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОптТорг» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.