Гражданский кодекс часть 1

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя Сараевой А.И. по доверенности от 24.12.2020 № 08-01-35-8/104,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Заргаряна Гарлема Григорьевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 сентября 2021 года по делу № А13-5914/2021,

установил:

индивидуальный предприниматель Заргарян Гарлем Григорьевич (адрес: 105077, Москва; ИНН 352800732938, ОГРНИП 304352824500541; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца (адрес: 162608, Вологодская область, город Череповец, проспект Строителей, дом 4а; ИНН 3528008860, ОГРН 1023501247440; далее – Комитет) о взыскании 4 744 502 руб. в возмещение расходов на устранение недостатков нежилого здания (опытно-промышленные мусоросжигательные установки МСУ № 1, МСУ № 2), площадью 6 337,4 кв.м, кадастровым номером 35:21:0102004:144, расположенного по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, дом 52 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением судаот 23.09.2021 в иске отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд неправильно применил пункт 1 статьи 1, статьи 15, 393, 431.2, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Размер установленной оценщиком стоимости имущества не имеет значения для рассмотрения заявленных исковых требований в силу того, что истец не стремится уменьшить цену договора купли-продажи здания, но реализует предусмотренные ГК РФ права покупателя при приобретении некачественного товара, существенные сведения о котором не доведены продавцом до потенциальных покупателей. Технический паспорт здания свидетельствует о его хорошем состоянии. Величина износа крыши составила 35 %, что является вполне допустимым показателем для нормальной эксплуатации здания. Указание в извещении о проведении аукциона на то, что с иной информацией об объектах продажи можно ознакомиться у продавца, говорит о потенциальной возможности для участников торгов узнать об истинном состоянии продаваемого имущества. Размер убытков истец подтвердил заключением о техническом состоянии металлических конструкций части покрытия производственного здания № 017/2020.

Комитет в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Предприниматель надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Комитета, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, во исполнение плана приватизации муниципального имущества города Череповца 30.09.2019 Комитет опубликовал извещение о проведении аукциона 05.11.2019 в электронной форме по продаже объектов муниципального недвижимого имущества, одним из которых являлось нежилое здание (опытно-промышленные мусоросжигательные установки МСУ № 1, МСУ № 2), площадью 6337,4 кв.м, кадастровым номером 35:21:0102004:144, расположенное по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе, дом 52, вместе с земельным участком, площадью 20 995 кв.м, кадастровым номером 35:21:0102004:68, с разрешенным использованием «эксплуатация цеха по сжиганию мусора», расположенным по адресу: Вологодская область, город Череповец, Северное шоссе.

Комитет 05.11.2019 провел аукцион по продаже здания с одновременной продажей земельного участка.

На основании отчета об оценке от 10.04.2019 № РН-15 независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Кадровый резерв» (далее – ООО «Кадровый резерв») Гладких А.Ю. начальная цена имущества определена в размере 20 979 000 руб., в том числе здания – 15 514 000 руб. (в т.ч. НДС), земельного участка – 5 465 000 руб. (НДС не облагается).

На основании протокола об итогах аукциона от 05.11.2019 победителем аукциона признан Предприниматель с окончательной ценой объекта 20 979 000 руб., в том числе здания – 15 514 000 руб. (в т.ч. НДС), земельного участка – 5 465 000 руб. (НДС не облагается).

Стороны 08.11.2019 подписали договор купли-продажи нежилого здания с земельным участком, имущество передано по акту приема-передачи от 09.12.2019.

Как указано в исковом заявлении, после произведения государственной регистрации права собственности на объект покупатель произвел осмотр приобретенного здания и обнаружил его аварийное состояние.

Предприниматель 20.12.2019 предложил Комитету зафиксировать факт ненадлежащего состояния здания.

В ответе Комитет 30.12.2019 отказал в создании комиссии.

Ссылаясь на заключение общества с ограниченной ответственностью «Промстройэкспертиза» (далее – ООО «Промстройэкспертиза») № 017/2020, Предприниматель направил Комитету претензию о возмещении 4 744 502 руб. расходов, затраченных на устранение недостатков здания.

Претензия оставлена Комитетом без удовлетворения.

По мнению истца, при проведении аукциона по продаже спорного здания Предприниматель не поставлен в известность об обрушении крыши.

Полагая, что ответчик обязан возместить убытки, возникшие в связи с устранением недостатков здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Нормами Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 13 Закона № 178-ФЗ одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

В силу статьи 18 Закона № 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Аукцион является открытым по составу участников.

Предложения о цене государственного или муниципального имущества заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.

Согласно пункту 1 статьи 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статья 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Помимо этого, сторона гражданско-правового обязательства вправе требовать возмещения убытков, причиненных кредитору вследствие нарушения обязательства, в соответствии со статьей 393 ГК РФ.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В статье 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Как правомерно указал суд первой инстанции, из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из положений пункта 1 и пункта 2 статьи 424 ГК РФ следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом достоверность величины рыночной стоимости имущества подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 13 Закона № 135-ФЗ.

В силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Суд правомерно указал, что в случае приобретения в собственность имущества в порядке, предусмотренном Законом № 178-ФЗ, стоимость государственного имущества, являющаяся существенным условием договора купли-продажи, подлежит определению на конкурентных началах и на основании рыночной оценки, достоверность и законность которой подлежит оспариванию в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

При этом формирование цены договора купли-продажи государственного имущества не находится исключительно в сфере частной инициативы сторон сделки, стороной которой является публично-правовое образование; более того, установленные пунктом 1 статьи 393 и статьей 475 ГК РФ права покупателя по договору купли-продажи в случае продажи ему товара ненадлежащего качества, с учетом денежного выражения предусмотренной законом компенсации, не должны привести к приобретению покупателем имущества по более низкой цене, а также получению покупателем государственного имущества каких-либо преимуществ, нарушающих порядок конкурентной продажи публичного имущества.

Из материалов дела видно, что согласно отчету оценщика ООО «Кадровый резерв» Гладких А.Ю. от 10.04.2019 № РН-15 рыночная стоимость объекта оценки составила 20 979 000 руб., в том числе здания – 15 514 000 руб. (в т.ч. НДС), земельного участка – 5 465 000 руб. (НДС не облагается). В отчете оценщиком указано, что здание находится в плохом состоянии, не эксплуатируется (непригодно для дальнейшей эксплуатации). Часть оконных проемов заблокированы, внешняя и внутренняя отделки требуют ремонтно-восстановительных работ. Часть конструктивных элементов: перекрытия, пол, кровля – находятся в аварийном состоянии и требуют дополнительных вложений. Оценка произведена на основании фактического состояния объекта оценки на момент оценки.

Как правильно указал суд первой инстанции, в порядке, установленном статьей 13 Закона № 135-ФЗ, отчет от 10.04.2019 № РН-15 независимого оценщика ООО «Кадровый резерв» Гладких А.Ю. не оспорен, недостоверность рыночной оценки объекта недвижимого имущества по состоянию на дату оценки ни при рассмотрении настоящего спора, ни в рамках иного судебного спора не доказана.

Поскольку какие-либо надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие недостоверность рыночной стоимости объекта оценки при его определении оценщиком Гладких А.Ю. в материалы дела не представлены, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом не доказана недостоверность отчета, а также неэквивалентность определенной оценщиком рыночной стоимости фактическому техническому состоянию здания на момент проведения оценки. В данном случае истец просил взыскать убытки по устранению недостатков нежилого здания.

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, сторона, требующая взыскания убытков, должна доказать наличие причиненных ей убытков и их размер наряду с представлением доказательств факта нарушения права и причинной связи между нарушением права и возникшими убытками.

Суд также указал, что Предприниматель, настаивая на возмещении в денежном выражении стоимости устранения обнаруженных недостатков в здании и при отсутствии доказательств недостоверности аукционной стоимости приобретенного истцом имущества, по существу заявляет об изменении цены договора купли-продажи, что с учетом требований гражданского законодательства, а также положений закона о приватизации государственного и муниципального имущества недопустимо. Предприниматель, являясь приобретателем государственного имущества, связывает нарушение своих прав с несоответствием продажной цены имущества его техническому состоянию, при этом не ставит вопрос об аннулировании договорных отношений с ответчиком, а применяет иные способы защиты, связанные с имущественным возмещением. В данном случае материально-правовые притязания Предпринимателя будут удовлетворены в обход установленных законом способов отчуждения государственного имущества, в связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

При этом суд указал, что информация об отсутствии у покупателя сведений об аварийном состоянии продаваемого имущества опровергается представленными доказательствами. На официальном сайте города Череповца и электронной торговой площадке «Сбербанк–АСТ» размещена дополнительная информация об объекте, в том числе сканированная копия технического паспорта, с указанием даты его составления 17.04.2013. В извещении о проведении аукциона 05.11.2019 указано, что с иной информацией об объектах продажи, имеющейся в распоряжении продавца, условиями договора купли-продажи, формой заявки, условиями договора о задатке можно ознакомиться в Комитете. Факт обрушения крыши не скрыт от потенциального покупателя, оценка рыночной стоимости произведена с учетом недостатков, о чем в том числе свидетельствуют фотографии объекта оценки, являющиеся частью отчета об оценке. С заявлением об ознакомлении с отчетом об оценке или иными документами Предприниматель не обращался. Участвуя в торгах, Предприниматель подавал заявку на участие, в которой письменно подтвердил, что изучил информационное сообщение о предстоящих торгах, информацию об объекте, предлагаемом к продаже, ознакомился с объектом продажи. В акте приема-передачи недвижимого имущества от 09.12.2019, Предприниматель подтвердил, что ознакомился с состоянием передаваемых объектов и претензий не имеет. Проведение ООО «Промстройэкспертиза» обследования технического состояния металлических конструкций части перекрытия (площадью 1 724 кв.м) здания в мае 2020 года, то есть спустя семь месяцев с момента заключения договора купли-продажи, может свидетельствовать о том, что состояние объекта могло ухудшиться после его приобретения. В материалы дела не представлены документы, подтверждающие фактически понесенные затраты.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 сентября 2021 года по делу № А13-5914/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Заргаряна Гарлема Григорьевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина