Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реставрационный центр - архитектура, производство, обучение» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2015 года по делу № А13-5940/2015 (судья Селиванова Ю.В.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Реставрационный центр - архитектура, производство, обучение» (место нахождения: 161100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ООО «РЦ-АПО», общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации Кирилловского муниципального района (место нахождения: 161100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – администрация), Комитету по управлению имуществом администрации Кирилловского муниципального района (место нахождения: 161100, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – комитет) о признании незаконными отказа в одновременной со зданием, гаражом и котельной, зданием ангара приватизации части земельного участка с кадастровым номером 35:05:0506001:27, занятой этими зданиями и необходимой для их эксплуатации, выраженного в письме от 26.02.2015 № 133, отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества –административного здания с гаражом и котельной, здания ангара, выраженного в письме от 18.03.2015 № 470.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. Податель жалобы не согласен с выводом арбитражного суда о том, что земельный участок не подлежит приватизации, поскольку согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 20.03.1992 № 182 (далее – постановление № 182) территория города включена в состав Национального парка Русский Север. В обоснование жалобы ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 35:05:0506001:27, в границах которого находятся приватизируемые здания, в обороте не ограничен и подлежит одновременной приватизации с находящимися на нем строениями. По мнению общества доказательств принадлежности спорного земельного участка национальному парку в материалы дела не представлено. Кроме того, считает, что вывод суда о пропуске 30-тидневного срока для приватизации не соответствует обстоятельствам дела, так как предложенный администрацией договор приватизации не содержал существенных условий о земельном участке и его обременениях, следовательно, надлежащая оферта со стороны ответчика отсутствовала.

Администрация в отзыве доводы жалобы не признала, поскольку кадастровый паспорт спорного земельного участка содержал цифровые коды, которые расшифрованы в кадастровом плане территории – зоны с особыми условиями использования прибрежная защитная полоса и национальный парк «Русский Север», на результаты рассмотрения дел №А13-7826/2014, № А13-3055/2010, на то, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) не содержит норм о приватизации имущества, которое не находилось в аренде, единственным основанием приостановления течения срока для заключения договора являлось оспаривание величины рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2015 года производство по делу № А13-5940/2015 приостановлено в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-11912/2015.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2016 года производство по настоящему делу возобновлено.

Определением от 08.06.2016 ранее участвовавшая в рассмотрении дела судья Виноградова Т.В. заменена на судью Мурахину Н.В., рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 16.06.2016 рассмотрение апелляционной жалобы отложено.

Определением от 06.07.2016 ранее участвовавшая в рассмотрении дела судья Докшина А.Ю. заменена на судью Осокину Н.Н., рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 14.07.2016 рассмотрение апелляционной жалобы отложено.

Администрация в дополнениях к отзыву поддержала доводы отзыва.

От комитета отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора от 22.02.2006 № 17 является арендатором административного здания с гаражом и котельной общей площадью 617,9 кв. м, здания ангара общей площадью 474,5 кв. м, расположенных по адресу: <...>.

Общество 08.04.2014 обратилось в администрацию с заявлением о приобретении арендованного имущества.

Представительным Собранием Кирилловского муниципального района было принято решение от 11.07.2014 № 108 «Об условиях приватизации недвижимого имущество», в соответствии с которым подготовлен проект договора купли-продажи имущества.

Письмом от 19.06.2014 № 389, полученным заявителем 25.06.2014 (вх. № 42), комитет направил обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества (л.д. 32).

Письмом от 10.07.2014 № 62 общество сообщило о намерении провести независимую оценку стоимости зданий в связи с несоответствием предложенной в договоре стоимости зданий реальной цене.

В письме от 10.09.2014 № 733 комитет разъяснил, что по вопросу оспаривания достоверности величины рыночной стоимости имущества, необходимо обратиться в суд.

Общество 09.02.2015 обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило направить проект договора купли-продажи, предусматривающий одновременную со зданиями приватизацию земельного участка с кадастровым номером 35:05:0506001:27.

В письме от 26.02.2015 № 133 комитет разъяснил о невозможности приватизации испрашиваемого земельного участка в связи с его расположением в Зоне с особыми условиями использования территории Национального парка «Русский Север» 35.05.2.1.

Общество 20.03.2015 направило в комитет подписанный договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий.

Письмом от 18.03.2015 № 470 администрация известила общество об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением Представительного Собрания Кирилловского муниципального района Вологодской области от 09.04.2015 № 197 решение от 11.06.2014 № 108 «Об условиях приватизации объектов недвижимого имущества» отменено.

Общество, полагая, что действия по отказу, изложенному в письмах от 18.03.2015 № 470, от 26.02.2015 № 133 не основаны на нормах законодательства и нарушают его права, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку обществом утрачено преимущественное право выкупа в связи с пропуском тридцатидневного срока на представление протокола разногласий и подписание проекта договора купли-продажи, земельные участки приватизации не подлежат.

Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, определяющего порядок отчуждения государственного и муниципального имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, указанный закон не распространяется на недвижимое имущество, ограниченное в обороте.

В соответствии с частью 6 статьи 95, частью 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки в границах национальных парков не подлежат приватизации, данные участки изъяты из оборота.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 марта 1992 № 182 в целях сохранения уникальных природных комплексов Вологодского Поозерья, использования их в рекреационных, эколого-просветительских и научных целях, создан Национальный парк «Русский Север» (далее –Постановление № 182).

В силу положений указанного Постановления № 182 территория города Кириллова площадью 0,6 тыс. гектаров включена в состав Национального парка «Русский Север».

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 35:05:0506001:27 расположен в <...>).

В кадастровом паспорте земельного участка (т.1, л.46) он обозначен цифровыми кодами 35.05.2.7 и 35.05.2.1

Согласно расшифровке указанных цифровых обозначений, приведенной в кадастровом плане территории 35.05.2.1 – цифровое обозначение границы Зоны с особыми условиями использования территории Национального парка «Русский Север»; 35.05.2.7 – зона с особыми условиями использования территории Прибрежная защитная полоса озера Сиверское в Кирилловском районе (т.1, л.132, т.2, л.24).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 35:05:0506001:27, расположенный в г. Кириллове, является ограниченным в обороте и приватизации в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, не подлежит, поэтому отказ комитета в выкупе указанного участка, изложенный в письме от 26.02.2015 № 133, не противоречит действующему законодательству.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи, то есть в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии ГК РФ и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно правовой позиции, сформированной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, то она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда. В случае не передачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Довод апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (об одновременной приватизации зданий и земельных участков на которых они расположены) о том, что оферта ответчика от 25.06.2014 не содержала существенные условия договора – полное описание предмета договора, данные определяющие расположение недвижимости на земельном участке, обременения объекта недвижимости (в проекте договора нет сведений о земельном участке, не указаны кадастровые номера объектов недвижимости, обременения), поэтому 30-дневный срок не подлежит исчислению с указанной даты, подлежит отклонению.

Как следует из материалов дела, проект договора № 6 купли-продажи получен обществом 25.06.2014, но в указанный тридцатидневный срок заявитель его не подписал, разногласий по договору в установленный срок не направил, на рассмотрение суда разногласия по договору не передал.

Подписанный договор с протоколом разногласий поступил в администрацию только 20.03.2015, то есть с пропуском тридцатидневного срока, предусмотренного статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Требования по включению в предмет договора купли-продажи арендуемого имущества иного имущества, не предусмотренного договором аренды, Закон № 159-ФЗ не содержит.

Договор аренды от 22.02.2006 № 17 содержит наименование, площадь, адрес и условный номер объектов недвижимости, сведения о регистрации права собственности. Предмет проекта договора купли-продажи № 6 в статье 1 содержит аналогичное описание предмета договора.

Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, как было указано выше, приватизации не подлежал.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод обжалуемого решения о том, что указанный в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ срок истек 25.07.2014, в связи с чем общество утратило преимущественное право на приобретение арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в связи с утратой преимущественного права на приобретение, изложенный в письме 18.03.2015 № 470, не нарушает прав заявителя.

Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.

Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 02 сентября 2015 года по делу № А13-5940/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Реставрационный центр - архитектура, производство, обучение» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Н.В. Мурахина

Н.Н. Осокина