Постановление № А13-6610/18 от 15.10.2018 АС Вологодской области

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2018 года .

В полном объёме постановление изготовлено октября 2018 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующегоЗориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.                      

         при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 по доверенности от 19.04.2018, от Комитета по управлению имуществом города Череповца ФИО3 по доверенности от 29.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 07 августа 2018 года по делу                       № А13-6610/2018 (судья Зрелякова Л.В.),

у с т а н о в и л:

         индивидуальный предприниматель ФИО1                           (место жительства: Вологодская область, город Череповец;                                               ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца (место нахождения: 162608, <...>;                           ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Торнадо» (место нахождения: 162611, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - общество) о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка от 21 ноября 2017 года № 14917 «Расчет арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401013:80 с 27.02.2017», заключенного Комитетом и ФИО1, в части применения повышающего коэффициента для строительства К2=6, о возложении на Комитет обязанности установить размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 21 ноября 2017 года № 14917 за период с 27.02.2017 в сумме                         329 566 руб. 85 коп. в год и внести изменения в расчет арендной платы (приложение к договору аренды земельного участка от 21 ноября 2017 года                    № 14917) в части исключения повышающего коэффициента для строительства К2=6 за период с 27.02.2017.

          К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Индустриальный», ФИО4.

         Решением Арбитражного суда Вологодской области от 07 августа                        2018 года по делу № А13-6610/2018 исковые требования удовлетворены.

Комитет не согласился с судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на тот факт, что основанием для применения повышающего коэффициента 6 является факт истечения пятилетнего срока с момента предоставления земельного участка для строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды. Применение повышающего коэффициента в расчете арендной платы в случае не завершения строительства направлено на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды земельного участка публичной собственности и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что приложение к договору аренды земельного участка подписано ФИО4 с превышением полномочий и в нарушение интересов истца, поскольку ее полномочия на совершение сделки были ограничены договором. Считает, что в рассматриваемом случае не имеет значения договор, заключенный с ООО «ОА «Торнадо», поскольку полномочия по заключению договора аренды под объектом незавершенного строительством переданы по нотариальной доверенности ФИО4, которая подписала договор аренды и его приложения. Кроме того, апеллянт не согласен с размером арендной платы.

В судебном заседании апелляционного суда представитель                                            комитета поддержал доводы жалобы.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании с ее доводами не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От иных лиц, участвующих в деле отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей явившихся лиц, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 августа 2016 года по делу № А13-8193/2016                      ООО «ТД «Индустриальный» признано несостоятельным (банкротом), открыто

конкурсное производство.

          На основании решения о признании несостоявшимися торгов ООО «ТД

«Индустриальный» (продавец) и предприниматель ФИО1 (покупатель)

заключили договор купли-продажи от 30 декабря 2016 года № 1, по условиям

которого продавец передал в собственность покупателю объект незавершенного строительства, площадь застройки 38,3 кв. м, степень готовности 15 %, адрес: <...> кадастровый номер 35:21:0401013:2480, расположенный на земельном участке

с кадастровым номером 35:21:0401013:80.

         Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 28.02.2017.

         Комитет (арендодатель) и предприниматель ФИО1 в лице его представителя ФИО4 (арендатор) 21 ноября 2017 года

заключили договор аренды земельного участка № 14917, согласно пунктам 1.1,

1.3 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует

на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0401013:80, площадью 3075 кв.м, расположенный

по адресу: <...> в целях проектирования и строительства административно-торгового здания.

         В силу пункта 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 27.02.2017 по 25.02.2020.

         На основании пункта 3.1 договора арендные платежи начисляются с 27.02.2017.

         Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж, включающий текущий период, не позднее 20 дней с

даты государственной регистрации настоящего договора в отделе по                               г. Череповцу и Череповецкому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области; последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала.

        В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения ставок арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы, кадастровой стоимости земельного

участка, методики расчета арендной платы, установленными правовыми актами

исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, Вологодской области, органами городского самоуправления без согласования с

арендатором. Нормативные акты об изменении ставок арендной платы, коэффициентов к ним, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы публикуются в средствах массовой информации.

          По акту приема-передачи от 27.02.2017 земельный участок с кадастровым

номером 35:21:0401013:80 передан арендатору.

         Кроме того, сторонами подписано приложение к договору № 14917 «Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401013:80 с 27.02.2017», в котором Комитетом применен коэффициент

для строительства К2=6.

         Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца

18.12.2017 предпринимателю ФИО1 выдано разрешение на строительство № 35-328000-168-2017 со сроком действия до 18.12.2018.

        Ссылаясь на то, что применение повышающего коэффициента 6 является

неправомерным, поскольку нарушений сроков получения разрешения на строительство или сроков ввода объекта в эксплуатацию истцом не допущено, а

ФИО4 подписала приложение к договору при отсутствии на то полномочий, предприниматель ФИО5 обратился в арбитражный суд с

настоящим иском.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.

  Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного акта по доводам жалобы.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Расчет арендной платы к договору № 14917 подготовлен Комитетом в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Вологодской области

от 01.12.2014 № 1083 «Об утверждении Порядка определения размера арендной

платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся

в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная

собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области», на основании постановления мэрии г. Череповца от 25.12.2013                    № 6263 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы и коэффициентов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» с изменениями, внесенными постановлением мэрии от 15.12.2016 № 5763, в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов».

Расчет арендной платы к договору № 14917 подготовлен Комитетом в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Вологодской области

от 01.12.2014 № 1083 «Об утверждении Порядка определения размера арендной

платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся

в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная

собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области», на основании постановления мэрии г. Череповца от 25.12.2013№ 6263 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы и коэффициентов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» с изменениями, внесенными постановлением мэрии от 15.12.2016 № 5763, в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов».

         Коэффициент для строительства (К2), равный 6, за использование земельного участка, относящегося к 5 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов

торговли, общественного питания и бытового обслуживания) и предоставленного для строительства, применяется по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка.

Включая указанный коэффициент в приложение к договору аренды земельного участка № 14917, Комитет исходил из того, что процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401013:0080 начата в 2008 году. Указанный земельный участок предоставлен ООО «ТД «Индустриальный» для проектирования и строительства административно-торгового здания по адресу: <...> на основании распоряжения мэра г. Череповца от 22.07.2008 № 2501.

Комитетом (арендодателем) и ООО «ТД «Индустриальный» (арендатором) 27 января 2010 года заключен договор аренды земельного участка № 11892, в соответствии с которым арендатору передан в пользование

указанный земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401013:0080 на

срок с 17.12.2009 по 28.12.2011. Соглашением от 25.12.2012 срок действия договора продлен с 29.12.2011 по 16.06.2013. По истечении установленного договором срока арендатор продолжал использовать земельный участок при

отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды

возобновил свое действие на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         По истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401013:0080 в аренду в расчете арендной платы стал применяться повышающий коэффициент 6.

        По мнению ответчика, зарегистрировав право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 35:21:0401013:2480, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0401013:0080, истец в соответствии с пунктом 2 статьи 274, пунктом 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации приобрел

право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и

в том же объеме, что и что и прежний собственник недвижимости, поэтому должен платить арендную плату с учетом применения повышающего коэффициента 6.

        В соответствии с постановлением мэрии г. Череповца от 25.12.2013                     № 6263 «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы и коэффициентов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» за использование земельного участка, относящегося к 5 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) и предоставленного для строительства, по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка применяется коэффициент для строительства (К2), равный 6. Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная норма не подлежит применению к рассматриваемой ситуации, поскольку земельный участок предоставлен предпринимателю ФИО1 впервые, договор аренды с ним заключен также впервые с 27.02.2017, разрешение на строительство получено им впервые 18.12.2017, следовательно, никаких нарушений в отношении получения разрешения на строительство или ввода в эксплуатацию объекта не совершено, предприниматель ФИО1 не является правопреемником ООО «ТД «Индустриальный», поэтому правовых

оснований для применения повышающего коэффициента К2=6 у Комитета не имелось.

        Поскольку приложение к договору аренды земельного участка от 21 ноября 2017 года № 14917 «Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401013:80 с 27.02.2017» в части применения коэффициента для строительства К2=6 не соответствует закону, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о его ничтожности.

Кроме того, судом установлено, что приложение к договору аренды земельного участка от 21 ноября 2017 года № 14917 «Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401013:80 с 27.02.2017» в части применения коэффициента для строительства К2=6 подписано ФИО4 с превышением полномочий и в нарушение интересов истца, поскольку ее

полномочия на совершение сделки были ограничены договором от 13 февраля 2017 года № 1-02/2017, согласно пунктам 1.2 и 2.1 которого                                           ООО «ОА «Торнадо» (исполнитель) обязуется оказывать услуги ФИО1

(заказчику) по оформлению и регистрации права аренды земельного участка,

при этом цены по всем заключаемым от имени заказчика исполнителем договорам (купли-продажи, поставки, подряда, аренды и т.д.) для исполнения

пункта 1.1 настоящего договора письменно согласовываются с заказчиком.

       Учитывая, что истец своего согласия на заключение договора аренды с условием о применении повышающего коэффициента не давал, что подтверждено ООО «ОА «Торнадо», указанное условие существенно нарушает права и законные интересы предпринимателя ФИО1,  суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

        По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

В жалобе комитета не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба комитета удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 07 августа                      2018 года по делу № А13-6610/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.