Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.11.2018 по делу № А17-7927/2018, принятое судом в составе судьи Герасимова В.Д.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сквозняк» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ФИО3 о признании незаконными действий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сквозняк» (далее – заявитель, Общество, ООО «Сквозняк») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – ответчик, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконными действий Управления, связанных с государственной регистрацией 30.07.2018 расторжения договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2018, заключенного между ООО «Сквозняк» и ФИО3; о возложении на Управление обязанности аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации 30.07.2018 расторжения указанного договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 29.11.2018 заявленные требования удовлетворены,действия Управления, связанные с государственной регистрацией 30.07.2018 расторжения договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2018, заключенного между ООО «Сквозняк» и ФИО3 признаны незаконными. Суд первой инстанции обязал регистрирующий орган аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации 30.07.2018 расторжения договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2018 заключенного между Обществом и ФИО3

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО3 обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о том, что указанная в уведомлении от 16.07.2018 норма - пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не могла послужить основанием для государственной регистрации является незаконным и противоречащим представленным доказательствам. ФИО3 указывает, что в названном уведомлении также содержалась ссылка на пункт 4.1 договора аренды, предусматривающего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение (прекращение) в случаях, установленных договором. Кроме того, вместе с уведомлением от 16.07.2018 в регистрирующий орган были представлены документы, полученные ООО «Сквозняк» и свидетельствующие о фактах нарушения условий договора, в том числе, уведомление о проведении проверочных мероприятий собственником, акт осмотра с установленными нарушениями, требования об их устранении. Заявитель жалобы полагает, что для реализации права на расторжение договора аренды и, соответственно, для регистрации Управлением такого расторжения, достаточно указания в договоре от 30.01.2018 и дополнительном соглашении к нему от 15.05.2018 условия о возможности одностороннего расторжения по инициативе арендодателя. При этом ФИО3 считает, что в рассматриваемом случае права Общества не могут быть нарушены, в связи с указанием в названном договоре и дополнительном соглашении к нему права арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке. Также заявитель жалобы находит незаконным вывод Арбитражного суда Ивановской области о том, что ответчик должен был запросить у Общества согласие на расторжение договора аренды, поскольку нормами ГК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) подобная обязанность не предусмотрена.

Заявитель представил мотивированный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что Арбитражный суд Ивановской области обоснованно оценил законность действий ответчика по государственной регистрации расторжения договора, без оценки права на недвижимое имущество, и принял во внимание отсутствие у ФИО3 права немотивированного отказа от договора, и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Управление в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с выводами, изложенными в оспариваемом судебном акте, просило удовлетворить апелляционную жалобу ФИО3

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 22.01.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.01.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель заявителя изложил позицию по делу, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. От Управления поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Кроме того, ФИО3 заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, которое рассмотрено судом и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьего лица.

25.02.2019 в суд апелляционной инстанции через систему подачи документов «Мой арбитр» поступило ходатайство ФИО3 о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта Ивановского районного суда Ивановской области по делу № 2-100/2019 о признании недействительными сделок по одностороннему расторжению договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2018.

Рассмотрев ходатайство ФИО3 о приостановлении производства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции не нашел предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ правовых оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Согласно указанной норме, обязанность приостановить производство по делу связана не с фактом наличия в производстве суда другого дела, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу. Между тем объективной невозможности рассмотрения настоящего дела судом не установлено, поскольку предметом данного спора являются действия Управления.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает необходимым отказать в удовлетворении ходатайства ФИО3 о приостановлении производства по настоящему делу.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.01.2018 между ООО «Сквозняк» (арендатор) и ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества: нежилого здания с мансардой под кафе и магазин, назначение: нежилое здание, площадь: 305 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных: О, кадастровый номер: 37:05:010437:461, адрес: <...> (далее - нежилое здание с кадастровым номером: 37:05:010437:461) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для магазина/кафе, площадь: 865 кв.м., кадастровый номер: 37:05:010437:188, на котором расположено нежилое здание (далее - земельный участок с кадастровым номером: 37:05:010437:461), сроком действия с 30.01.2018 по 20.01.2033.

16.03.2018 Управлением проведена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2018.

15.05.2018 между заявителем и третьим лицом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.01.2018, зарегистрированное Управлением 21.05.2018.

19.07.2018 в Управление через ОГБУ «МФЦ для бизнеса» обратился ФИО3 с заявлениями о расторжении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:05:010437:188 и нежилого здания с кадастровым номером 37:05:010437:461.

30.07.2018 в ЕГРН внесены записи о прекращении обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:05:010437:188 и нежилого здания с кадастровым номером 37:05:010437:461, о чем Обществу было сообщено уведомлением от 02.08.2018 № MFC-0127/2018-29621-1.2.

Полагая, что указанные действия ответчика по регистрации расторжения договора не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО «Сквозняк», Общество обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с соответствующим заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из отсутствия у ФИО3 права немотивированного отказа от договора аренды от 30.01.2018 и не представления согласия ООО «Сквозняк» на расторжение данного договора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

На момент регистрации расторжения договора аренды вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статья 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ среди прочих основанием для государственной регистрации являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя также проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что 30.01.2018 между ООО «Сквозняк» и ФИО3 заключен договор аренды нежилого здания с кадастровым номером: 37:05:010437:461 и земельного участка с кадастровым номером: 37:05:010437:461.

Пунктом 4.1 договора предусмотрены основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в следующих случаях:

- при использовании арендатором недвижимого имущества с нарушением условий, целей и (или) назначения использования недвижимого имущества, определенных данным договором, если такие нарушения не будут исправлены, устранены в срок 5 (пять) календарных дней с даты получения арендатором соответствующего письменного требования арендодателя об устранении таких нарушений (пункт 4.1.1),

- если арендатор имеет задолженность по уплате арендной платы либо по уплате иных платежей, определенных сторонами к взиманию по данному договору, которая не погашена в срок более, чем 3 расчетных периода с даты стечения срока платежа (пункт 4.1.2),

- в случаях, если в результате действий (бездействия) арендатора недвижимому имуществу в любой его части или в целом причинен ущерб, повреждение, либо недвижимое имущество или любая его часть утрачены (пункт 4.1.3).

Из материалов дела следует, что Управление внесло запись о расторжении договора аренды на основании заявления ФИО3 Поводом для одностороннего отказа послужило ненадлежащее исполнение Обществом положений названного договора, факты нарушений зафиксированы третьим лицом в акте осмотра помещения от 03.05.2018.

В качестве обоснованности одностороннего отказа от договора аренды третьим лицом на государственную регистрацию, помимо заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, были представлены дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 15.05.2018, акт приема-передачи к договору аренды от 30.01.2018, опись от 17.07.2018, уведомление о проведении проверочных мероприятий от 28.04.2018, уведомление о расторжении договора аренды от 16.07.2018, опись от 13.05.2018, уведомление о проведении повторных проверочных мероприятий от 12.05.2018, акт осмотра помещений от 03.05.2018, чек от 30.04.2018.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 11 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

По смыслу указанных разъяснений, одностороннее обращение в регистрирующий орган за снятием ограничения допускается только в случаях, когда законом или договором допускается немотивированный отказ от договора одной из сторон.

В случае же одностороннего отказа стороны от договора по вине противоположной стороны регистрирующий орган не должен осуществлять проверку обоснованности данного отказа и вследствие этого вправе потребовать заявление второй стороны либо решение суда о признании договора прекратившимся.

Пунктом 1.4 договора аренды с учетом положений дополнительного соглашения от 15.05.2018 стороны согласовали срок аренды недвижимого имущества с 30.01.2018 по 29.01.2025. Таким образом, положения части 2 статьи 610 ГК РФ к данному договору не применяются, право стороны немотивированно отказаться от его исполнения в договоре не предусмотрено.

Как указано выше, арендодатель отказался от договора аренды в связи с допущенными другой стороной нарушениями (невыполнение обязанности по арендной плате, использование помещения не по назначению, не извещение арендодателя о необходимости и условиях ремонта) согласно пункту 4.1 договора.

На основании изложенного, принимая во внимание, что регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать, подтверждать факт нарушения условий договора арендатором и, соответственно, основания прекращения договоров, в отсутствие заявления арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод Арбитражного суда Ивановской области о том, что регистрирующий орган не имел права вносить записи о прекращении аренды только на основании уведомления арендодателя.

Ссылка заявителя жалобы на дополнительное соглашение от 15.05.2018, в котором, по его мнению, стороны согласовали право немотивированного отказа от его исполнения, судом отклоняется. Из указанного дополнительного соглашения следует, что договор может быть расторгнут в любое время, в том числе досрочно, по инициативе арендодателя/арендатора или по отдельному письменному соглашению сторон. Вместе с тем, названное положение соглашения от 15.05.2018 не изменяет пункт 4.1 договора и не свидетельствует о наделении третьего лица правом на немотивированный односторонний отказ от договора.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указано на невозможность применения к спорным правоотношением положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ, утратившего силу с 01.06.2015. Вместе с тем, сама по себе ссылка ФИО3 в уведомлении от 16.07.2018 не является основанием для отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды. В рассматриваемой ситуации суд исходит из соблюдения баланса прав сторон при расторжении договора аренды, что выражается в соблюдении установленного Законом № 218-ФЗ порядка регистрации расторжения такого договора. Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.11.2018 по делу № А17-7927/2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

в удовлетворении ходатайства ФИО3 о приостановлении производства по делу отказать.

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.11.2018 по делу № А17-7927/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

ФИО4

ФИО1