Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителей: акционерного общества «Особая экономическая зона «Иркутск» – Аксаментовой В.А. (доверенность от 13.09.2021 № 19, паспорт), индивидуального предпринимателя Салаева Илгар Ализада оглы – Слинковой В.Г. (доверенность от 04.02.2021, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Особая экономическая зона «Иркутск» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2022 года по делу № А19-2487/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 июня 2022 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель Салаев Илгар Ализада оглы (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к акционерному обществу «Особая экономическая зона «Иркутск» (далее – АО «ОЭЗ «Иркутск»), обществу с ограниченной ответственностью «Тау-Тур» (далее – ООО «Тау-Тур»), территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее – управление), Министерству экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России):

- об определении общей межевой границы между земельными участками с кадастровыми номерами 38:25:000000:139 и 38:25:020101:300, расположенными по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г. Байкальск, согласно координатам, указанным в иске;

- об определении общей межевой границы между земельными участками с кадастровыми номерами 38:25:000000:1579 и 38:25:020101:300, расположенными по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г. Байкальск, согласно координатам, указанным в иске;

- об определении общей межевой границы между земельными участками с кадастровыми номерами 38:25:000000:1552 и 38:25:020101:300, расположенными по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г. Байкальск, согласно координатам, указанным в иске;

- об определении общей межевой границы между земельными участками с кадастровыми номерами 38:25:000000:1554 и 38:25:020101:300, расположенными по адресу: Иркутская область, Слюдянский район, г. Байкальск, согласно координатам, указанным в иске;

- изъятии из незаконного владения ООО «Тау-Тур», АО «ОЭЗ «Иркутск» части земельного участка общей площадью 2138,6 кв.м с кадастровым номером 38:25:000000:1579, расположенного по адресу: Иркутская область, Слюдянский район,
г. Байкальск, согласно координатам, указанным в иске;

- изъятии из незаконного владения АО «ОЭЗ «Иркутск» земельного участка с кадастровым номером 38:25:000000:1639 площадью 1611,44 кв.м с аннулированием сведений о земельном участке в государственном кадастре объектов недвижимости;

- исключении из земель особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, созданной на территории Слюдянского района Иркутской области на основании соглашения от 02.03.2007 №2773-ГГ/Ф7, заключенного между Правительством Российской Федерации в лице Министра экономического развития Российской Федерации, Правительством Иркутской области, администрацией Иркутского районного муниципального образования и администрацией муниципального образования Слюдянский район Иркутской области в редакции дополнительных соглашений от 30.03.2017 № С-38-АЦ/Д14, от 28.05.2018 № С-132-СШ/Д14, земельного участка площадью 5538,53 кв.м, в координатах, указанных в иске.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управление жилищно-коммунальными системами» (далее –
ООО «УЖКС»), администрация Байкальского городского поселения (далее – администрация), прокуратура Иркутской области (далее – прокуратура), министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2022 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06 июня 2022 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО «ОЭЗ «Иркутск» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить принять новый судебный акт об отказе в иске.

В кассационной жалобе приведены доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Судами не учтено недобросовестное поведение истца при приобретении объектов коммунальной инфраструктуры в собственность. Совершение последовательных сделок по отчуждению объектов коммунальной инфраструктуры посредством заключения двух договоров купли-продажи в один день повлекло за собой нарушение прав и законных интересов населения г. Байкальска и свидетельствует об их ничтожности. Выводы судов об использовании истцом земельного участка площадью 5 538 кв.м противоречат заключению судебной экспертизы, согласно которой участок вокруг резервуара является заброшенным. Суды ошибочно признали исключительное право истца на приобретение в аренду земельного участка под принадлежащим ему объектом в тех границах, в которых он был предоставлен предыдущему правообладателю; не учли сложившуюся судебную практику по определению необходимой площади земельного участка, занятого объектом недвижимости; необоснованно приняты утонения к заявленным требованиям, которыми изменены предмет и основания предъявленного иска. Предприниматель не является субъектом, которому в соответствии с пунктом 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. Не получил судебной оценки представленный технический паспорт от 21.11.2007, в соответствии с которым износ постройки истца составляет 100 %.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель, указав на несостоятельность приведенных в ней доводов, просит оставить их без изменения.

Прокуратура и ООО «Тау-Тур» в представленных отзывах поддержали доводы кассационной жалобы.

Присутствующие в судебном заседании представители АО «ОЭЗ «Иркутск» и предпринимателя поддержали свои доводы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в 1996 году на основании государственного акта № 752500265 унитарному муниципальному многоотраслевому предприятию Жилищно-коммунального хозяйства г. Байкальска (далее – предприятие) предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 5 539 кв.м в границах согласно чертежу и описанию границ под резервуар холодной питьевой воды в районе МСЧ.

Земельный участок с кадастровым номером 38:25:020101:300 площадью 5 539 кв.м с назначением для производственных площадей и зданий - резервуар х/п воды № 2 в районе МЧС поставлен на государственный кадастровый учет, границы земельного участка не уточнены.

29.11.2010 между предприятием в лице конкурсного управляющего (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Тепловые сети» (покупатель) по результатам торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель приобрел, а продавец продал резервуар № 2 больничного комплекса с благоустройством, расположенный по адресу: Иркутская область, Слюдянский район,
г. Байкальск, микрорайон Красный ключ, 93.

На основании договора купли-продажи от 01.02.2011 предприниматель приобрел указанное сооружение в собственность. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 24.02.2011.

04.12.2013 на государственный кадастровой учет поставлено сооружение коммунального хозяйства – резервуар № 2 больничного комплекса с благоустройством с кадастровым номером 38:25:020106:991, включающее в себя здание насосной и резервуар для хранения воды, расположенное по адресу: Иркутская область, Слюдянский район,
г. Байкальск, микрорайон Красный ключ, 93. Указанные объекты связаны между собой водопроводом, учтенным в составе водопроводной сети с кадастровым номером 38:25:000000:503.

27.01.2021 предприниматель произвел раздел сооружения с кадастровым номером 38:25:020106:991, в результате которого на кадастровый учет поставлены резервуар № 2 для хранения воды площадью 534,2 кв.м с кадастровым номером 38:25:041004:404 и здание насосной станции площадью 20,9 кв.м с кадастровым номером 38:25:020103:1908.

В соответствии с соглашением от 02.03.2007 № 2773-ГГ/Ф7, заключенным между Правительством Российской Федерации и Правительством Иркутской области, администрацией Иркутского районного муниципального образования, администрацией муниципального образования Слюдянский район Иркутской области на территории Слюдянского района Иркутской области была создана особая экономическая зона, в границы которой включены в числе прочего земельные участки с кадастровыми номерами 38:25:000000:139, 38:25:000000259.

По соглашению от 27.09.2017 расположенные в границах особой экономической зоны и находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки Минэкономразвития России переданы АО «ОЭЗ».

Распоряжением АО «ОЭЗ» от 17.09.2019 № Р-68-22/19 земельный участок с кадастровым номером 38:25:000000259 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 38:25:000000:1579 и 38:25:000000:1552.

На основании договора аренды от 03.10.2019 АО «ОЭЗ «Иркутск» передало во владение и пользование ООО «Тау-Тур» земельный участок с кадастровым номером 38:25:000000:1579, из которого в дальнейшем образован земельный участок с кадастровым номером 38:25:000000:1639.

Ссылаясь на то, что принадлежащие предпринимателю сооружения частично располагаются на земельных участках с кадастровыми номерами 38:25:000000:1579 и 38:25:000000:1552, а границы смежных земельных участков фактически не установлены, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об установлении границ земельных участков и истребовании их частей, занятых принадлежащим ему резервуаром.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 552, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом
от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и исходили из того, что границы смежных земельных участков и участка, на который претендует истец, в установленном порядке не были уточнены; включение в границы особой экономической зоны земельных участков, на которых частично располагаются объекты недвижимости истца, препятствует реализации исключительного права последнего на получение в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации в обороте ограничиваются находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участкив пределах особо охраняемых природных территорий.

Как установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, который расположен на землях особо охраняемых природных территорий. В этой связи суды пришли к правильному выводу о том, что истец может реализовать свое исключительное право, предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, только посредством приобретения земельного участка в аренду.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорный резервуар полностью изношен и его использование невозможно, являлись предметом исследования судов двух инстанций и были обоснованно со ссылкой на заключение судебной экспертизы о пригодности данного объекта отвергнуты как несостоятельные. Оснований не согласиться с выводами судов не имеется.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из разъяснений, приведенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

В пункте 13 данного Постановления указано, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что в 1996 году предприятию в постоянное бессрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью 5 539 кв.м под резервуар холодной питьевой воды в районе МСЧ. В дальнейшем названный резервуар перешел в собственность предпринимателя.

С учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса, названных разъяснений суды обоснованно указали, что истец приобрел право пользования земельным участком, на котором расположен резервуар, на тех же условиях, что и продавец, подлежащее переоформлению на аренду. При этом такое право пользования является вещным правом в силу статьи 216 Гражданского кодекса Российской, предусматривающей открытый перечень таких прав.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретенное истцом право пользования земельным участком подлежит защите посредством предъявления негаторного, виндикационного иска, иска об установлении границ земельных участков.

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.10.2015 № 305-КГ15-7535, если предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.

В соответствии со статьей 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О кадастровой деятельности»местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Удовлетворяя требования об установлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 38:25:000000:139, 38:25:000000:1579, 38:25:000000:1552, 38:25:000000:1554, суды правильно исходили из отсутствия согласования местоположения границ и заключения землеустроительной судебной экспертизы, которым установлено наложение границ данных земельных участков с определенными посредством воссоздания на местности границами земельного участка с кадастровым номером 38:25:020101:300, на котором находится резервуар истца.

Судами обоснованно отвергнуты возражения ответчиков о том, что границы земельных участков не подлежали согласованию с предпринимателем, при этом судами правильно учтена правовая позиция, приведенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 4995/13 о необходимости учета прав смежных землепользователей – владельцев недвижимости при согласовании местоположения границ земельных участков.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суды верно определили площадь земельного участка в размере 5538 кв.м, необходимого истцу для обслуживания резервуара, указав, что фактически сложившееся землепользование на местности существует более 50 лет.

Принимая во внимание указанные обстоятельства и основываясь на приведенных выше нормах материального права, суды правомерно пришли к выводу о необходимости в целях исключения имеющегося наложения установить границы спорных земельных участков с кадастровыми номерами 38:25:000000:139, 38:25:000000:1579, 38:25:000000:1552, 38:25:000000:1554 и 38:25:020101:300 в соответствии с координатами характерных точек этих границ, определенных экспертным заключением. При этом суды обоснованно исходили из допустимости применения в данной ситуации указанного способа защиты в связи с необходимостью разрешения спора о границах смежных земельных участков между их правообладателями, устранения правовой неопределенности в отношении прав на эти участки посредством исключения пересечения их границ.

Кроме того, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования, в виде изъятия вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 38:25:000000:1639 и части земельного участка с кадастровым номером 38:25:000000:1579 из чужого незаконного владения ответчиков.

Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно ими отклонены с указанием мотивов, с которыми у суда кассационной инстанции оснований не согласиться не имеется.

Иное толкование заявителем положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, выводы судов не опровергают, не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Вопреки доводам заявителя, принятие уточненного иска произведено судом в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылки ОАО «ОЭЗ Иркутск» на ничтожность договора, на основании которого истец приобрел право собственности на резервуар, являются несостоятельными и конкретными доказательствами не подтверждены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2022 года по делу
№ А19-2487/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда
от 06 июня 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

Е.Г. Железняк

Ю.С. Яцкевич