Гражданский кодекс часть 1

представителя областного государственного учреждения «Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости» Лебедевой Н.Н. (доверенность № 751 от 24 июля 2008 года и паспорт),

представителя Агентства имущественных отношений Иркутской области Бергаевой Е.А. (доверенность № 11-3551/1и от 28 августа 2008 года и паспорт),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Макао» на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года по делу № А19-3435/08-46 (суд апелляционной инстанции – Куклин О.А., Григорьева И.Ю., Стасюк Т.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Макао» (далее - ООО «Макао») обратилось 12 марта 2008 года в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Агентству имущественных отношений Иркутской области (далее - Агентство) о взыскании на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации 4.500.000 рублей, составляющих стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 1.019,7 квадратных метров, расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 255, кадастровый номер 38:36:010602:3:2419/А, являвшегося объектом договора аренды недвижимости № 273/04, заключенного 26 ноября 2004 года между ООО «Макао» и Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (далее – КУГИ), действующего в редакции дополнительного соглашения № 1 от 7 апреля 2005 года (далее – договор аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года), указав в исковом заявлении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, областное государственное учреждение «Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости» (далее – ОГУ «ЦЭСОН»).

Исковые требования мотивированы тем, что по договору аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года, заключенному на срок с 1 декабря 2004 года по 31 декабря 2015 года, ООО «Макао» приняло во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 255, общей площадью 1.019,7 квадратных метров, кадастровый номер 38:36:010602:3:2419/А; тем, что ООО «Макао» в период пользования арендованным имуществом произвело в нем с согласия арендодателя и балансодержателя неотделимые улучшения на общую сумму 4.500.000 рублей; тем, что 28 февраля 2007 года договор аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года был расторгнут в связи с продажей недвижимого имущества, являвшегося объектом аренды; тем, что требование истца о возмещении в добровольном порядке стоимости неотделимых улучшений ответчиком отклонено.

Решением от 21 мая 2008 года исковые требования удовлетворены, с Агентства взысканы в пользу ООО «Макао» 4.500.000 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений имущества, арендовавшегося по договору аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года решение от 21 мая 2008 года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Макао» просит постановление от 29 июля 2008 года отменить, решение от 21 мая 2008 года оставить в силе.

Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановление от 29 июля 2008 года принято с нарушением статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а содержащиеся в нем выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что постановление от 29 июля 2008 года принято без учета доводов, содержащихся в отзыве на апелляционную жалобу, содержащих ссылку на письмо от 11 декабря 2006 года, в котором ООО «Макао» обратилось к арендодателю с просьбой согласовать производство неотделимых улучшений арендованного помещения на сумму 4.500.000 рублей, сообщив о готовности предоставить сметные расчеты по требованию арендодателя, в ответ на которое последний согласовал стоимость и производство неотделимых улучшений, не предложив заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года; на то, что при расторжении договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года Агентство приняло по акту приема-передачи все неотделимые улучшения, произведенные ООО «Макао»; на то, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что ООО «Макао» не получило в надлежащем порядке разрешения собственника на создание неотделимых улучшений имущества, вследствие чего не имеет права на возмещение их стоимости, являются ошибочными, поскольку истцом доказаны все обязательные условия, предусмотренные частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых возникает право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений; на то, что производство неотделимых улучшений в арендованном помещении являлось обязательным в связи с необходимостью его дальнейшего целевого использования.

ОГУ «ЦЭСОН» в отзыве на кассационную жалобу выражает несогласие с содержащимися в ней доводами, сообщает о том, что условия и порядок проведения капитального ремонта объектов недвижимости государственной собственности Иркутской области определены Положением о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов областной государственной собственности, утвержденным постановлением Губернатора Иркутской области от 24 февраля 2000 года № 106-п; о том, что необходимость проведения капитального ремонта в помещениях, арендовавшихся ООО «Макао», отсутствовала; о том, что в ответ на заявление ООО «Макао» о намерении произвести неотделимые улучшения арендовавшегося помещения, ОГУ «ЦЭСОН» было выдано письмо о согласовании проведения ремонтных работ при условии их согласования с собственником объекта недвижимости в лице КУГИ; о том, что после выдачи ООО «Макао» согласования ремонтных работ, в нарушение пункта 3.4.1 договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года и Положения о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов областной государственной собственности, дополнительного соглашения к договору аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года, определяющего условия производства капитального ремонта, заключено не было; о том, что в период с декабря 2006 года по февраль 2007 года никаких ремонтных работ в арендованных помещениях ООО «Макао» не производило, конкретные виды работ не согласовывало; о том, что стоимость произведенных обществом неотделимых улучшений не подлежит возмещению.

На основании части 1 статьи 163 и части 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 6 ноября 2008 года до 15 часов 15 минут 13 ноября 2008 года.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями, содержащимися в части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: ООО «Макао» 29 октября и 11 ноября 2008 года (почтовое уведомление № 68635, телеграфное уведомление № 566/04105), Агентство 20 октября 2008 года (почтовое уведомление № 68636), ОГУ «ЦЭСОН» 20 октября 2008 года (почтовое уведомление № 68637), их представители явились в судебное заседание.

Дело рассмотрено в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «Макао» Столярова Т.Н. поддержала в судебном заседании доводы кассационной жалобы.

Представитель ОГУ «ЦЭСОН» Лебедева Н.Н. подтвердила обстоятельства, на которые указано в отзыве на кассационную жалобу.

Представитель Агентства Бергаева Е.А. полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, и проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность решения от 21 мая 2008 года и постановления от 29 июля 2008 года, принятых по делу № А19-3435/08-46, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит их подлежащими отмене, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, 26 ноября 2004 года КУГИ (ныне – Агентство) и ООО «Макао» заключили договор аренды № 273/04.

По условиям договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года Агентство, именуемое в договоре арендодателем, приняло на себя обязательство передать ООО «Макао», именуемому арендатором, на срок с 1 декабря 2004 года по 31 декабря 2015 года во временное владение и пользование без права выкупа объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 255, литер А, кадастровый номер 38:36:010602:3:2419/А, общей площадью 1.019,7 квадратных метров (далее - объект). Арендатор обязался, в свою очередь, принять объект в пользование в течение пяти дней с даты подписания договора, вносить арендную плату, производить своими средствами и за свой счет текущий ремонт объекта, в сроки, установленные арендодателем и балансодержателем, нести расходы по проведению ремонта фасада здания, в котором расположен объект аренды, пропорционально площади, которую он занимает.

Стороны предусмотрели в пункте 3.4.1 договорааренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года право арендатора производить капитальный ремонт объекта с разрешения арендодателя на условиях, определенных дополнительным соглашением к договору.

Согласно пункту 9.3 договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года все неотъемлемые улучшения, произведенные арендатором в отношении объекта, являются собственностью Иркутской области (л.д.27-29 т.1).

По передаточному акту от 1 декабря 2004 года арендодатель передал арендатору объект аренды, санитарно-техническое состояние которого охарактеризовано сторонами на момент передачи как удовлетворительное, констатировано отсутствие необходимости проведения капитального ремонта (л.д.30 т.1).

28 февраля 2007 года сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года в связи с продажей арендованного имущества.

ООО «Макао», ссылаясь на статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывая на то, что им произведены в период с 25 декабря 2006 года по 1 марта 2007 года неотделимые улучшения арендовавшегося имущества, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском о взыскании с Агентства их стоимости в сумме 4.500.000 рублей.

В обоснование предъявленного требования ООО «Макао» представило договор подряда № 15/06, заключенный 25 декабря 2006 года между ним и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕСП» (далее - ООО «ВЕСП») на выполнение строительно-монтажных работ помещений клуба «Макао», расположенного по адресу: г.Иркутск, ул.Байкальская, 255А, на общую сумму 4.500.000 рублей; локальный ресурсный сметный расчет на строительно-монтажные работы помещений клуба «Макао»; справки формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат от 30 января 2007 года и от 28 февраля 2007 года; акты приемки выполненных работ № 1 за январь 2007 года и № 2 за февраль 2007 года; договор поставки № 280, заключенный 1 сентября 2006 года между ООО «Макао» и ООО «ВЕСП» на поставку строительных материалов; товарные накладные № 30 от 16 октября 2006 года и № 31 от 19 октября 2006 года; протокол о зачете взаимных требований, подписанный 5 марта 2007 года между ООО «Макао» и ООО «ВЕСП»; акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31 декабря 2007 года между ООО «Макао» и ООО «ВЕСП»; письмо от 11 декабря 2006 года, в котором ООО «Макао» информирует ОГУ «ЦЭСОН» о намерении произвести неотделимые улучшения нежилого помещения, являвшегося объектом аренды по договору № 273/04 от 26 ноября 2004 года на общую сумму 4.500.000 рублей, указывая на готовность представить сметные расчеты по требованию; письмо № 687 от 15 декабря 2006 года, в котором ОГУ «ЦЭСОН» согласовывает проведение ремонтных работ при условии их согласования с собственником объекта недвижимости – КУГИ; письмо от 11 декабря 2006 года, в котором ООО «Макао» в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации просит КУГИ согласовать производство неотделимых улучшений нежилого помещения, являвшегося объектом аренды по договору аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года, на общую сумму 4.500.000 рулей, указывая на готовность представить сметные расчеты по требованию; письмо № 10-5168/1и от 29 декабря 2006 года, в котором КУГИ согласовывает проведение неотделимых улучшений нежилого помещения, являвшегося объектом аренды по договору аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года; требование ООО «Макао» о возмещении стоимости неотделимых улучшений; письмо № 10-467/1и от 11 февраля 2008 года, в котором Агентство сообщает о неправомерности требования истца о возмещении стоимости затрат на капитальный ремонт помещений.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Иркутской области исходил из того, что доказательства, представленные ООО «Макао», подтверждают факт затраты истцом 4.500.000 рублей для ремонта принятого в аренду объекта; из того, что произведенные истцом улучшения арендовавшегося объекта являются неотделимыми; из того, что неотделимые улучшения арендовавшегося объекта произведены с согласия арендодателя.

При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 606,616,623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Четвертый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ООО «Макао» не вправе требовать возмещения стоимости капитального ремонта на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из условий договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года следует, что стоимость капитального ремонта не подлежит возврату истцу, а поступает в собственность ответчика, даже если истец произвел такой ремонт с согласия ответчика; о том, что у ООО «Макао» не имелось законных оснований производить капитальный ремонт имущества, принадлежащего ответчику, поскольку истец в надлежащем порядке разрешение собственника на создание неотделимых улучшений имущества не получил, план капитального ремонта, состав, виды и объем работ сторонами не согласованы, что в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает истца права на возмещение стоимости данных улучшений. Кроме того, суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что в смету расходов на капитальный ремонт здания включены расходы на покраску, грунтовку и облицовку стен и некоторые другие виды работ, которые к капитальному ремонту не относятся, а представляют собой текущий ремонт.

Обжалуемый судебный акт не отвечает требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку он принят с нарушением норм процессуального права по неполно выясненным обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры.

Исследуя отношения сторон в период производства в арендовавшемся нежилом помещении строительно-монтажных работ, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что между истцом и ответчиком действовал договор аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года, квалифицировав правоотношения сторон в связи с арендой недвижимого имущества по нормам права, содержащимся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

На арендатора возлагается обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию.

На арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Стороны предоставили арендатору право производить капитальный ремонт арендованного имущества при наличии дополнительного согласования (пункт 3.4.1 договора аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 года).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую сослалось ООО «Макао» в исковом заявлении в качестве правового обоснования предъявленного требования, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договор аренды № 273/04 от 26 ноября 2004 годаиного не предусматривает.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела применил пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя.

Таким образом, правомерность проведения арендатором капитального ремонта, а, следовательно, право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, зависят от наличия (отсутствия) согласия собственника (арендодателя).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, установил то, что истец не получил в надлежащем порядке разрешения собственника на создание неотделимых улучшений имущества, но при этом не конкретизировал своего вывода, не выяснил и, соответственно, не указал в обжалуемом судебном акте, надлежащего порядка, подлежавшего соблюдению при получении разрешения на проведение неотделимых улучшений, с учетом требований, содержащихся в Положении о порядке сдачи в аренду и безвозмездное пользование объектов областной государственной собственности, утвержденном постановлением Губернатора Иркутской области от 24 февраля 2000 года № 106-п.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает обязанность на каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, подлежит оценке арбитражным судом на предмет относимости, допустимости, достоверности, при этом выясняется достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности, а результаты оценки отражаются в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

В нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд не дал оценки письмам ООО «Макао» от 11 декабря 2006 года, письму ОГУ «ЦЭСОН» № 687 от 15 декабря 2006 года, письму Комитета по управлению государственным имуществом Иркутской области № 10-5168/1и от 29 декабря 2006 года, представленным истцом в качестве письменных доказательств в подтверждение согласования неотделимых улучшений объекта аренды собственником и балансодержателем арендовавшегося имущества, не отразил результата оценки в обжалуемом судебном акте.

Кроме того, ссылка суда апелляционной инстанции на то, что в смету расходов на капитальный ремонт здания включены виды работ, которые относятся не к капитальному, а к текущему ремонту, является необоснованной, так как в обжалуемом судебном акте не указаны в нарушение пункта 13 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивы несогласия с противоположными выводами, содержащимися в решении от 21 мая 2008 года, которое отменено.

Требование заявителя кассационной жалобы об оставлении в силе решения от 21 мая 2008 года не может быть удовлетворено, исходя из следующего.

Взыскивая спорную сумму с Агентства, Арбитражный суд Иркутской области исходил из того, что в качестве арендодателя и собственника объекта аренды по договору № 273/04 от 26 ноября 2004 года выступал КУГИ – правопредшественник Агентства.

Судом первой инстанции не учтено того, что в соответствии с Положением об Агентстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденным постановлением администрации Иркутской области № 312-па от 31 декабря 2007 года, Агентство является исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим функции по управлению государственной собственностью Иркутской области, финансируется за счет средств областного бюджета в порядке, установленном законодательством, расходует полученные из областного бюджета средства в соответствии с утвержденной бюджетной росписью и в пределах установленных лимитов бюджетных обязательств.

Положением об Агентстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденным постановлением администрации Иркутской области № 312-па от 31 декабря 2007 года, не установлено, что Агентство является уполномоченным органом, осуществляющим деятельность по проведению или финансированию капитального ремонта государственного имущества Иркутской области.

Арбитражный суд Иркутской области при рассмотрении дела не установил орган, который обязан производить финансирование капитального ремонта объектов государственной собственности из областного бюджета, и, соответственно, отвечать по требованиям о возмещении стоимости неотделимых улучшений объектов, являющихся собственностью Иркутской области.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года приняты по неполно выясненным обстоятельствам дела, с нарушением норм процессуального права, в связи с чем они подлежат отмене на основании части 1 и части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела № А19-3435/08-46 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 этого же Кодекса.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду с учетом вышеизложенного следует установить надлежащего ответчика; установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, на основании представленных лицами, участвующими в деле, доказательств, которым должна быть дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; разрешить спор по заявленному истцом предмету и основанию иска на основании норм права, подлежащих применению, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 мая 2008 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года по делу № А19-3435/08-46 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н.Умань

Судьи

Н.В.Некрасова

И.И.Палащенко