Гражданский кодекс часть 1

при участии в открытом судебном заседании представителя конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Иркутсклесстрой» ФИО1 Минайленко А.В. (доверенность от 01.06.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 на определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 ноября 2021 года по делу № А19-525/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2022 года по тому же делу,

установил:

решением Арбитражного суда Иркутской области от 03 сентября 2019 года закрытое акционерное общество «Иркутсклесстрой» (ИНН <***>, далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил, предусмотренных параграфом 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО1 (далее – конкурсный управляющий).

ФИО5 (далее – ФИО5), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО4 (далее – ФИО4) обратились в Октябрьский районный суд города Иркутска с исковым заявлением о регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, заключенных с должником, а также о регистрации перехода права собственности на жилые помещения за заявителями.

Определением Октябрьского районного суда города Иркутска от 22 января
2021 года заявление направлено по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 26 мая 2021 года
к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6 (далее – ФИО6).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 ноября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2022 года, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО2,
ФИО5, ФИО3, ФИО4, обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят их отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, принять по делу новый судебный акт
об удовлетворении заявленных требований.

Заявители ссылаются на то, что заявленные требования не подлежат трансформации в денежные, выводы судов об обратном являются ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права, сделаны без оценки доводов заявителей. Указывают на то, что сделки по отчуждению недвижимого имущества исполнены сторонами, конкурсным управляющим не оспорены, на момент введения процедуры банкротства спорное имущество выбыло из владения должника
на законном основании, переход права собственности не осуществлен по независящим
от заявителей обстоятельствам. Кроме того, заявители кассационных жалоб отмечают, что судами не учтено, что при проведении инвентаризации имущества конкурсным управляющим допущены нарушения положений Закона о банкротстве; судебная практика принятая судами не применима к рассматриваемым правоотношениям. Заявители указывают, что суды не выяснили обстоятельства того, находится ли спорное имущество во владении ФИО6

Также заявители выражают несогласие с выводами судов о том, что заключение договора купли-продажи само по себе не может повлечь наступление правовых последствий в виде перехода права собственности на спорное имущество.

Полагают, что суд, поставив на обсуждение сторон вопрос о трансформации заявленного требования в денежное, вышел за его пределы.

Также ФИО2 ссылается на то, что судом апелляционной инстанции
не дана оценка доводам апелляционной жалобы, не исследованы дополнительные пояснения.

Лицам, участвующим в деле, предложено заблаговременно представить отзывы
на кассационные жалобы.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, предусмотренном
главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заинтересованные в рассмотрении кассационных жалоб участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационных жалоб к производству и назначении судебного заседания выполнено
в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Участвующий в судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника возражал доводам кассационных жалоб, ссылался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального
и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел
к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.08.2018 между должником и ФИО5 заключен договор купли-продажи жилого помещения, общей площадью 19,8 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000022:41422, находящегося по адресу: <...>, которое передано ФИО5 по акту приема-передачи от 16.08.2018.

В подтверждение факта оплаты представлена расписка в получении денежных средств от 16.08.2018. Переход права собственности на жилое помещение
не зарегистрирован, 07.08.2019 ФИО5 получено уведомление
о приостановлении регистрации сделки по переходу права собственности.

Между должником и ФИО7 15.11.2018 заключен договор купли-продажи жилого помещения, общей площадью 19,4 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000022:41464, находящегося по адресу: <...>, переданного ФИО7 по акту приема-передачи от 15.11.2018.

В подтверждение факта оплаты представлена расписка в получении денежных средств от 15.11.2018. Переход права собственности на жилое помещение
не зарегистрирован, 07.08.2019 ФИО7 получено уведомление о приостановлении регистрации сделки по переходу права собственности.

Между должником и ФИО8 01.01.2018 заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого последнему передано жилое помещение площадью 19,5 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000022:8223, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Донская, д. 7А, пом. 225, переданного ФИО4 по акту приема-передачи от 01.01.2018.

В подтверждение факта оплаты представлена расписка в получении денежных средств от 27.12.2018. Переход права собственности на жилое помещение
не зарегистрирован, 07.08.2019 ФИО8 получено уведомление
о приостановлении регистрации сделки по переходу права собственности.

Между должником и ФИО2 26.07.2018 заключен договор купли-продажи жилого помещения, общей площадью 19,9 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000022:40362, находящегося по адресу: <...>, переданного последнему по акту приема-передачи от 26.07.2018.

Оплата по договору произведена в полном объеме, что отражено в пункте 2.2 договора купли-продажи. Переход права собственности на жилое помещение
не зарегистрирован, 24.10.2019 ФИО2 получено уведомление
о приостановлении регистрации сделки по переходу права собственности.

Ссылаясь на фактическое владение указанными жилыми помещениями, исполнение договоров купли-продажи сторонами, ФИО2, ФИО5, ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с заявлением о регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что настоящее требование (о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество) предъявлено после признания должника банкротом, подлежит трансформации в денежное, поскольку удовлетворение такого заявления приведет
к преимущественному удовлетворению требования покупателя перед иными кредиторами, справедливо рассчитывающих на удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, собственником которого он является.

Суд апелляционной инстанции признал верными выводы суда первой
инстанции.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения
их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав,
их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации
в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия
в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные
(абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац 2 пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35
«О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел
о банкротстве»). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются
по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного Закона.

Иной подход привел бы к тому, что требования покупателя, носящие реестровый характер, были бы удовлетворены во внеочередном порядке, преимущественно перед требованиями иных конкурсных кредиторов должника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника

Руководствуясь приведенными нормами права, учитывая, что договор купли-продажи жилого помещения, считается заключенным только с момента государственной регистрации, до государственной регистрации перехода права собственности
к покупателю собственником имущества остается продавец, правомерно исходя из того, что требование о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, включенное в конкурсную массу должника, после признания должника банкротом, недопустимо, поскольку приведет к преимущественному удовлетворению требований покупателя, принимая во внимание, отказ заявителей от трансформации заявленных требований в денежное, суды правомерно отказали ФИО5, ФИО3, ФИО2, ФИО4 в удовлетворении заявления.

Судами верно указано, что кредитор, заключивший с должником договор купли-продажи недвижимого имущества, в случае его неисполнения в установленный срок
не вправе обращаться с требованием о государственной регистрации за ним права собственности на указанные объекты, тем более после открытия в отношении должника конкурсного производства. В этом случае он может заявить денежные требования
к должнику, основываясь на первоначальном обязательстве, и получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника, в том числе и спорного, наравне
с остальными кредиторами.

Доводы кассационных жалоб о том, что договоры купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, спорное имущество передано в фактические владение
и пользование заявителей до введения процедуры банкротства на законных основаниях,
в связи с чем спорные объекты, по мнению заявителей, не могли быть включены
в конкурсную массу, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и верно ими отклонены со ссылкой на положение пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2017 года № 305-ЭС17-12136).

Довод ФИО2 о возможности применения к рассматриваемому спору положений статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку должник возводил жилое помещение с целью проживания в нем, также был предметом рассмотрения в судах обеих инстанции и обоснованно ими отклонен, поскольку, как установлено судами, жилое здание по адресу: <...> приватизировано должником, соответственно, привлечение денежных средств участников строительства для застройки здания не осуществлялось.

Ссылка ФИО2 на то, что спорное жилое помещение является единственным жильем заявителя, о ее регистрации и проживании по данному адресу
с 2003 года, несении бремени содержания жилого помещения, в том числе оплату коммунальные платежи, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку фактически право собственности на указанное жилое помещение к ФИО2
не перешло.

Иное толкование положений Закона о банкротстве, гражданского законодательства не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Заявители кассационных жалоб фактически ссылаются не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражают несогласие с произведенной судами оценкой доказательств и просят еще раз пересмотреть обособленный спор по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты
на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 ноября 2021 года
по делу № А19-525/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного
суда от 01 марта 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.Н. Парская

М.В. Зуева

М.А. Первушина