Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июля 2020 года по делу №А19-8710/2020 по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664050, <...>) о взыскании 159 788 руб. 83 коп.,

(суд первой инстанции – Е.В. Рукавишникова),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиком» о взыскании 4 305 351 руб. 20 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды земельного участка № 22-2010 от 01.06.2010, 1 150 157, 64 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды земельного участка № 22-2010 от 01.06.2010.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 04.06.2019 произведена замена истца Министерства имущественных отношений Иркутской области – на его правопреемника – Администрацию города Иркутска (далее – истец, администрация).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 06.08.2019 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: общество с ограниченной ответственностью «АгроСтройПроект» , общество с ограниченной ответственностью «Байкальский дом», публичное акционерное общество «Сбербанк России», общество с ограниченной ответственностью «Модуль-С», индивидуальный предприниматель Максаков Олег Геннадьевич, индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, общество с ограниченной ответственностью ФМ «Сарма».

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 22 мая 2020 года в отдельное производство выделены требования к каждому из ответчиков.

Требование, уточненное в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» (далее – ответчик, общество) о взыскании 143 549 руб. 17 коп. основного долга за период с 02.09.2016 по 30.06.2017, 16 239 руб. 66 коп., неустойки за период с 11.08.2016 по 17.05.2017 выделено с присвоением делу номера А19-8710/2020.

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» в пользу Администрации города Иркутска 143 549 руб. 17 коп. основного долга, 16 239 руб. 66 коп. неустойки, а всего – 159 788 руб. 83 коп. Взыскана с общества с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 5 793 руб. 66 коп.

В обосновании суд указал, что после регистрации права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2899, возникла множественность лиц на стороне арендатора по договору аренды № 22-2010 от 01.06.2010. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Доказательства, подтверждающие погашение задолженности по арендной плате в указанном размере, суду не представлены, размер задолженности ответчиком не оспорен.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июля 2020 по делу №А19-8710/2020 по иску Администрации города Иркутска к ООО «Байкальский дом» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 22-2010 от 01.06.2010 г. по арендной плате в размере 143 549 руб. 17 коп., неустойки в размере 16 2369 руб. 66 коп. полностью и принять новый судебный акт.

Полагает, что действие договора аренды земельного участка № 22-2010 от 01 июня 2010 года закончилось 05.07.2015 года. Считает неверным взыскивать арендную плату за пределами срока действия аренды, а также начислять неустойку до приобретения права собственности на нежилое помещение. Размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. При продаже здания застройщик ООО «Ситиком» не предоставил информацию о наличии заключенного договора аренды земельного участка. ООО «Ситиком» не осуществило передачу прав и обязанностей по спорному договору.

На апелляционную жалобу ответчика поступил отзыв истца, в котором он соглашается с выводами суда первой инстанции и просит решение Арбитражного суда Иркутской области от 20.07.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 05.09.2020.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Ответчик просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодатель) и ООО «Ситиком» (арендатор) 1 июня 2010 года заключен договор аренды земельного участка № 22-2010, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 38:36:000033:2899, площадью 2 883 кв.м, расположенный по адресу: <...> для строительства торгово-офисного здания (договор и иные документы находятся в электронном виде на диске – т.1 между л.д. 6 и 7).

Срок действия договора аренды установлен пунктом 2.1. в течение 5 лет с момента государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 06.07.2010.

Разделом 4 указанного договора, установлена обязанность арендатора вносить арендую плату в порядке и сроки в соответствии с постановлением администрации Иркутской области от 31.07.2008 № 213-па, то есть ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

Размер арендной платы согласован сторонами в расчете арендной платы (приложения № 2 к договору).

Земельный участок передан в аренду по передаточному акту от 01.06.2010.

На земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2899, переданном в пользование ООО «Ситиком» по договору аренды от 01.06.2010 № 22-2010, построен и 11.03.2014 введен в эксплуатацию торгово-офисный центр, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 9662,1 кв.м., количество этажей – 8, в том числе 2 подземных, кадастровый номер здания 38:36:000033:33447.

Согласно выписке из ЕГРН № 99/2019/272198061 от 11.07.2019, обществу с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:000033:35396, площадью 666,2 кв.м., расположенное на этаже № 5 здания по адресу: <...>.

Право собственности на данное помещение зарегистрировано 02.09.2016 за номером 38-38/001-38/001/003/2016-6566/2.

Полагая, что после регистрации права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на предоставленном обществу «Ситиком» в аренду земельном участке, возникла множественность лиц на стороне арендатора, Администрация заявила требования к собственникам помещений.

Так, согласно расчету Администрации задолженность общества с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» за пользование земельным участком, исходя из площади принадлежащего ему помещения, составила за период с 02.09.2016 по 30.06.2017 в размере 143 549 руб. 17 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно статье 2 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Правительство Иркутской области осуществляет следующие полномочия органов местного самоуправления муниципального образования город Иркутск:

1) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством;

2) выдача разрешения на использование земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) утверждение схемы расположения земельного участка в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися на территории Иркутского районного муниципального образования, городских и сельских поселений Иркутского района Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена, является министерство имущественных отношений Иркутской области в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года № 264/43-пп.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» Полномочия, предусмотренные статьей 2 настоящего Закона, перераспределяются сроком до 01.01.2019.

Таким образом, с 01.01.2019 изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а, следовательно, права арендодателя по договорам аренды таких земельных участков перешли к органам местного самоуправления муниципального образования город Иркутск в лице Администрации города Иркутска.

Суд первой инстанции правильно посчитал, что по своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что после регистрации права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:2899, возникла множественность лиц на стороне арендатора по договору аренды № 22-2010 от 01.06.2010.

Согласно положениям статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности правового регулирования отношений принадлежности одного и того же имущества одновременно двум или нескольким лицам («Общая собственность»).

Как правильно указывает суд первой инстанции, в рассматриваемом случае Администрацией иск предъявлен к обществу с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» как к собственнику нежилого помещения площадью 666,2 кв.м., в здании, расположенном на арендуемом земельном участке. Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика за период с 02.09.2016 по 30.06.2017 составила 143 549 руб. 17 коп.

Расчет судом первой инстанции признан верным, апелляционным судом ошибок в расчетах также не обнаружено.

Доводы ответчика, приведенные и апелляционному суду, о том, что общество с ограниченной ответственностью «Байкальский дом» исполняло свои обязательства перед арендодателем ООО «Сарма Компани» по договорам аренды нежилого помещения от 02.09.2016 №Н/09/801-04-16 и от 01.08.2017 №Н/09/1216-04-14, которые являются соответствующей частью договора управления офисным центром от 02.09.2016 №30/16, заключенным между ООО «Интегро» и ООО «Сарма Компани», о чем представлен договор управления офисным центром от 02.09.2016 №301/16, заключенный между ООО «Итегро» и ООО «Сарма Компани», с приложениями, договор аренды нежилого помещения от 02.09.2016 №Н/09/801-04-16, заключенный между ООО «Байкальский дом» и ООО «Сарма Компани», с актом приема-передачи от 02.09.2016 и договор аренды нежилого помещения от 01.08.2017 №Н/09/1216-04-17, заключенный между ООО «Байкальский дом» и ООО «Сарма Компани» с актом приема-передачи от 01.08.2017., а также представлены платежные поручения за период с октября 2016 по декабрь 2016, января 2017 по июль 2017, из которых усматривается, что ООО «Сарма Компани» оплачивало коммунальные услуги ООО «Итегро», правильно были отклонены судом первой инстанции как неотносимые к делу, поскольку доказательства, что ответчик уплачивал арендную плату за землю в установленном порядке и размере, последний не представил.

В связи с указанным доводы ответчика о необходимости привлечения в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Сарма Компани» и общества с ограниченной ответственностью «Интегро» апелляционный суд считает подлежащими отклонению, поскольку судебные акты по настоящему делу не затрагивают права и законные интересы указанных лиц.

Довод ответчика о том, что действие договора аренды земельного участка № 22-2010 от 01 июня 2010 года закончилось 05.07.2015 года, в связи с чем необоснованно взыскана арендная плата за пределами срока действия аренды, а также начислена неустойка до приобретения права собственности на нежилое помещение, отклоняется апелляционным судом, поскольку договор аренды заключен до 01.03.2015г., и п.2.2 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное условие не противоречит ч.2 ст.621 ГК РФ, разъяснениям, данным в пунктах 22-25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Доводы общества о том, что застройщик ООО «Ситиком» не поставил его в известности о наличии договора аренды земельного участка, также подлежат отклонению, поскольку, как уже указано, пользование землей в Российской Федерации платное, такое правовое регулирование должно быть известно обществу как участнику гражданского оборота, особенно в отношении того, что законность строительства определяется, в том числе, законностью владения земельным участком, на котором оно ведется. При этом общество является правопреемником предыдущих собственников помещений и арендаторов земельного участка, поэтому к нему могут быть адресованы требования о взыскании задолженности и пени за предыдущий период. Вопросы отношений с предыдущими собственниками и застройщиком с обществом предметом рассмотрения в настоящем деле не являются, если общество полагает, что их действия причинили ему убытки, то оно может защищать свои права в отдельном процессе.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Поскольку доказательства, подтверждающие погашение задолженности по арендной плате в указанном размере, суду не представлены, размер задолженности не оспорен, то в силу положений статей 309, 310, 322, 323, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 39.20, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условий договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании основного долга в размере 143 549 руб. 17 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.4. договора № 22-2010 от 01.06.2010 стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки исходя из 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

На основании пункта 5.4. договора, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец начислил ответчику неустойку в размере 16 239 руб. 66 коп. за период с 11.08.2016 по 17.05.2017.

Расчет неустойки судом первой инстанции признан верным, апелляционным судом ошибок в расчетах также не обнаружено.

С учетом выводов о наличии оснований для взыскания основного долга суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания и неустойки.

Довод ответчика о том, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства отклоняется апелляционным судом, поскольку, как разъяснено в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"- заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ). Апелляционным судом в материалах дела такого заявления не обнаружено, следовательно, у апелляционного суда правовых оснований для рассмотрения данного вопроса не имеется.

При этом апелляционный суд отмечает, что непродолжительность периода нарушения права и незначительная сумма основного долга не могут свидетельствовать о несоразмерности неустойки, доказательств обратного, как об этом указал суд первой инстанции, ответчиком не представлено.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что требование о взыскании неустойки в размере 16 239 руб. 66 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июля 2020 года по делу № А19-8710/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Н.В.Ломако

Д.В.Басаев