Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 и ФИО3 (доверенность от 18.12.2015), от ФИО4 ФИО3 (доверенность от 26.07.2016), от общества с ограниченной ответственностью «СОСО» ФИО5 (доверенность от 23.05.2016),

рассмотрев 23.08.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и ФИО4 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2017 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А21-10447/2015,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, и общество с ограниченной ответственностью «Кенвист», место нахождения: 236000, Калининград, Краснохолмская <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - ООО «Кенвист»), обратились в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «СОСО», место нахождения: 236000, Калининград, Краснохолмская <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - ООО «СОСО»), в котором просили признать помещения санузла (помещения № 11, 14, 15, 16 по плану технического паспорта) и лестницы главного входа (помещения № 39, 1 по плану технического паспорта) местами общего пользования для второго этажа с учетом входа и лестницы с первого на второй этаж здания по адресу: Калининград ул. Генерала Захарова, д. 1; признать право общей долевой собственности на вышеуказанные места общего пользования за собственниками нежилых помещений, в том числе за ФИО1 в размере 5177/10000 доли, за ООО «СОСО» - 2384/10000 доли, за ООО «Кенвист» - 2384/10000 доли, за ФИО4 - 55/10000 доли; обязать ООО «СОСО» демонтировать гипсокартонные перегородки в ранее едином помещении № 3, снять листы ОСП между помещением № 3 и помещением № 20 с целью обеспечения беспрепятственного прохода в принадлежащий ФИО1 магазин «ИНТЕРЬЕР», расположенный в помещениях литера V общей площадью 136,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:71, литера III общей площадью 245,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:74, литера VII общей площадью 63 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:69; установить сервитут на принадлежащие ООО «СОСО» нежилые помещения литера IV (№ 3, 2а по плану технического паспорта) и обязать ООО «СОСО» (и последующих владельцев этого помещения) обеспечить беспрепятственный проход в магазин «ИНТЕРЬЕР».

Определением суда первой инстанции от 06.05.2016 на основании статьи 132 АПК РФ принят встречный иск ООО «СОСО», уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и ФИО4 о признании местом общего пользования помещения № 39 площадью 15,8 кв.м (по плану первого этажа), расположенного в здании по адресу: Калининград, ул. Генерала Захарова, д. 1; о признании права общей долевой собственности ООО «СОСО» на указанное помещение; об отмене регистрационной записи от 04.07.2016 № 39-39/001-39/001/-36/2016-117/2 о праве ФИО4 на помещение 4,7 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:93, расположенное на первом этаже здания по вышеуказанному адресу; об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росрестра) совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы ФИО1 о регистрации права собственности в отношении имущества, признанного общим имуществом здания - тамбура лестничной клетки первого этажа (помещение № 39 площадью 15,8 кв.м); об обязании ФИО1 не чинить ООО «СОСО» препятствия в пользовании общим имуществом здания и не устанавливать какие-либо ограничения в пользовании лестничной площадкой (помещением № 39 по техническому плану) в виде установки сигнализаций, рольставней и перегородок и совершать иные действия, ограничивающие свободный доступ сотрудников ООО «СОСО» на второй этаж здания по адресу: Калининград, ул. Генерала Захарова, д. 1.

Определением суда первой инстанции от 11.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4

Решением суда первой инстанции от 28.02.2017 первоначальный и встречный иски удовлетворены частично, а именно, суд признал лестницу главного входа (помещения № 39, 1 по плану технического паспорта) общим имуществом нежилого здания № 1 по ул. Генерала Захарова в Калининграде; признал право общей долевой собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, ООО «Кенвист» и ООО «СОСО» на лестницу главного входа (помещения № 39, 1 по плану технического паспорта) пропорционально площади принадлежащих им помещений; признал недействительной сделку по отчуждению нежилого помещения площадью 4,7 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:93, расположенного по вышеуказанному адресу (запись о государственной регистрации от 04.07.2016 № 39-39/001-39/011/036/2016-1117/2); запретил ФИО1 устанавливать какие-либо ограничения в пользовании лестничной площадкой (помещение № 39 по техническому плану этажей) в виде установки сигнализации, рольставней и перегородок и совершать иные действия, ограничивающие свободный доступ сотрудников ООО «СОСО», иных лиц на второй этаж здания по указанному адресу. В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных требований суд отказал.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и в дополнениях к ней предприниматель ФИО1 и ФИО4, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Податели жалобы ссылаются на то, что суды не учли, что первоначально все помещения, расположенные на втором этаже, были приватизированы одним лицом как единый объект - промтоварный магазин, раздел помещений второго этажа здания производился путем выделения из него четырех нежилых помещений, а спорные санузел и лестница являлись местами общего пользования и использовались для обслуживания всех помещений второго этажа; суд первой инстанции принял решение о признании сделки недействительной, однако такие требования не принимались судом к производству; суды не приняли во внимание сложившийся порядок пользования помещениями второго этажа до осуществления ООО «СОСО» перепланировки и установки гипсокартонных перегородок в ранее едином помещении № 3 и листов ОСП между помещениями № 3 и № 20; спор рассмотрен без привлечения к участию в деле Управления Росреестра по требованиям ООО «СОСО» об отмене регистрационной записи от 04.07.2016 и об обязании Управления Росреестра совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы ФИО1

В своем отзыве на кассационную жалобу ООО «СОСО» возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 и ФИО4 поддержал доводы жалобы, а представитель ООО «СОСО» возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора дарения от 09.09.2013 индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: <...>, встроенные нежилые помещения литера V общей площадью 136,3 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:71 (этаж: 2); встроенные нежилые помещения литера III общей площадью 245,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:74 (этаж: подвал, 1, 2); нежилое торговое помещение литера VII площадью 63 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:69 (этаж: 2), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.10.2013.

ООО «Кенвист» с 24.11.2003 принадлежит на праве собственности торговое помещение литера X общей площадью 201,1 кв.м (этаж: 2), расположенное в здании по указанному адресу на основании протокола от 20.06.2003 общего собрания участников ООО «СОСО», дополнения к нему от 20.06.2003, акта приема-передачи недвижимого имущества от 27.06.2003, разделительного баланса ООО «СОСО» при реорганизации общества путем выделения из него ООО «Кенвист», утвержденного решением общего собрания ООО «СОСО» 20.06.2003. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2003 серии 39-АА № 195620.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 09.11.2015 ООО «СОСО» с 24.11.2003 является собственником торгового помещения литера IV площадью 201,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:70 (этаж: 2) по указанному адресу.

В ходе судебного разбирательства суды установили, что указанные помещения ранее являлись единым объектом - промтоварным магазином, однако после приватизации имущества он был разделен на отдельные встроенные помещения.

В материалах дела имеется копия свидетельства о государственной регистрации права, согласно которой на основании договора дарения от 09.09.2013 и решения собственника от 27.04.2016 было зарегистрировано право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 4,7 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:93, расположенного на первом этаже здания по указанному выше адресу, о чем в ЕГРП была сделана регистрационная запись от 10.06.2016 за № 39-39/001-39/001/033/2016-5073/1 (л.д. 117 тома 2).

Кроме того, в материалах дела имеется копия свидетельства о государственной регистрации права, согласно которой на основании договора купли-продажи от 24.06.2016 было зарегистрировано право собственности ФИО4 на это же нежилое помещение площадью 4,7 кв.м, о чем в ЕГРП была сделана регистрационная запись от 04.07.2016 за № 39-39/001-39/011/036/2016-1117/2 (л.д. 146 тома 2).

Поскольку собственники указанных объектов в здании не пришли к соглашению об определении порядка пользования помещениями, а также общим имуществом здания, спор передан на рассмотрение арбитражного суда.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и руководствуясь статьями 274, 277, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской федерации (далее – ЖК РФ), статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениям, данными в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), разъяснениями, изложенными в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12, признали частично обоснованными требования, заявленные в первоначальном и встречном исках.

При этом суды признали, что лестница главного входа является местом общего пользования. В то же время суды посчитали, что помещения санузла (помещения № 11, 14, 15, 16 по плану технического паспорта) являются частью помещения литера IV, принадлежащего ООО «СОСО» на праве собственности, и не имеют пространственной связи с другими помещениями общего пользования, в связи с чем эти помещения санузла не могут быть признаны помещением общего пользования.

Поскольку помещения, принадлежащие ФИО1, являются изолированными в части объемно-планировочного решения, вход в них осуществляется по лестнице со стороны дворового фасада и имеется дополнительный второй выход в помещения первого этажа, в их границах установлен санузел (в помещении № 23а), который не относился к общему имуществу нежилого здания по состоянию на 2003 год и не относится к нему в настоящее время, суды признали, что необходимость прохода в принадлежащие ФИО1 помещения именно через помещения ООО «СОСО» не обоснована.

Суды также признали право общей долевой собственности на помещения № 39 и 1, являющиеся лестницей главного входа, поскольку они относятся к общему имуществу нежилого здания, а также право общей долевой собственности индивидуального предпринимателя ФИО1, ООО «Кенвист» и ООО «СОСО» на лестницу главного входа (помещения № 39, 1 по плану технического паспорта) пропорционально площади принадлежащих им помещений.

Как указали суды, отчуждение помещения площадью 4,7 кв.м, являющегося тамбуром лестницы главного входа, является неправомерным, поскольку, по мнению судов, право индивидуальной собственности ФИО1 на данное помещение, являющееся помещением общего пользования, не существует и никогда не существовало, а признание права общей долевой собственности исключает наличие права индивидуальной собственности на спорное помещение.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что требование о признании недействительной сделки по отчуждению нежилого помещения площадью 4,7 кв.м с кадастровым номером 39:15:121044:93 (дата государственной регистрации от 04.07.2016, номер государственной регистрации 39-39/001-39/011/036/2016-1117/2) никем не заявлялось и судом к производству в порядке статьи 49 АПК не принималось.

Таким образом, судебные акты в части признания этой сделки недействительной приняты судами первой и апелляционной инстанций по не заявленным истцами требованиям.

Между тем в силу части 1 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца и самостоятельно изменять предмет или основание иска. Такое право предоставляется только истцу.

Самостоятельно изменив исковые требования при принятии решения по делу, суд нарушил такие закрепленные в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации принципы арбитражного процесса, как законность (статья 6), равноправие (статья 8), состязательность (статья 9).

В части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей для защиты своих прав и законных интересов.

Реализация права участника процесса на доступ к правосудию предполагает соблюдение установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации процедур.

В соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В обжалуемых судебных актах не указано, какая конкретно сделка признана недействительной (купля-продажа, дарение и т.п.), кто являлся сторонами этой сделки и когда она была совершена.

Из имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права усматривается, что 04.07.2016 была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО4 на указанное помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.06.2016. В то же время на данное помещение 10.06.2016 было зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора дарения от 09.09.2013 и решения собственника от 27.04.2016.

Указанные правоустанавливающие документы и договоры в материалах дела отсутствуют, в связи с чем невозможно определить стороны сделки, которая признана недействительной, а также проверить, привлечены ли эти стороны к участию в деле в качестве надлежащих ответчиков по требованию о признании ее недействительной.

Определением суда от 11.07.2016 ФИО4 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л.д. 163 тома 2); определение суда о привлечении его к участию в деле в качестве ответчика в материалах дела отсутствует.

В нарушение приведенных выше норм суды не указали правовые основания, по которым сделку признали недействительной, а также правовые последствия такого признания и права, которые будут восстановлены, учитывая, что первоначально было зарегистрировано право собственности ФИО1 и оно не оспорено в установленном законом порядке, а впоследствии это право передано ФИО4 по договору купли-продажи.

Вывод о том, что помещение площадью 4,7 кв.м является тамбуром лестницы главного входа и относится к местам общего пользования, судами не обоснован ссылками на имеющиеся в материалах дела документы и доказательства.

Суды, признав помещения № 39 и № 1 общим имуществом нежилого здания № 1 по ул. Генерала Захарова в г. Калининграде и право общей долевой собственности на них за ФИО1, ООО «Кенвист» и ООО «СОСО» пропорционально площади принадлежащих им помещений, не определили размер причитающихся каждому из сособственников долей, а также не указали, признается ли данное право и на помещение площадью 4,7 кв.м, которое, как указали суды в мотивировочной части судебных актов, относится к общему имуществу. Данное помещение не признано судами общим имуществом, Кадастровый учет, который проведен в отношении данного объекта, в настоящее время не оспорен в установленном законом порядке.

Статьями 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

В нарушение указанных выше правовых положений суды не решили вопрос о привлечении к участию в деле собственников иных помещений, расположенных в здании (на первом этаже), и не проверили, затрагиваются ли их права в результате разрешения заявленных ФИО1, ООО «Кенвист» и ООО «СОСО» требований об определении порядка пользования местами общего пользования в здании и признании права общей долевой собственности на места общего пользования в здании.

Суд первой инстанции принял к производству и рассмотрел требования ООО «СОСО» об обязании Управления Росреестра совершить необходимые действия по внесению изменений в правоустанавливающие документы ФИО1 о регистрации права собственности на помещения № 39 и № 1, однако Управление Росреестра, на которое истец просил возложить обязанность по совершению определенных действий, к участию в деле не привлекалось.

Перечисленные выше нарушения судами норм процессуального права в соответствии с положениями статей 288, 287 АПК РФ являются самостоятельными основаниями для отмены вынесенных по делу судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить и то, что суды не проверили и не дали оценку доводам ФИО1 и ООО «Кенвист» о том, что первоначально все помещения, расположенные на втором этаже здания, были приватизированы одним лицом как единый объект - промтоварный магазин, раздел помещения второго этажа здания производился путем выделения из него четырех нежилых помещений, а до 2015 года спорные санузел и лестница являлись местами общего пользования и использовались всеми сособственниками для обслуживания помещений второго этажа.

Суды не проверили, какой порядок пользования помещениями второго этажа фактически сложился до осуществления ООО «СОСО» перепланировки и установки гипсокартонных перегородок в ранее едином помещении № 3 и листов ОСП между помещениями № 3 и № 20.

Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В силу статьи 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо собственнику соседнего недвижимого имущества.

В силу разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 16033/12, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей прохода к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. С учетом сложившегося порядка пользования объектом суду надлежит выбрать вариант, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего имущества, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, а также существенно нарушил нормы процессуального права и неправильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

Допущенные нарушения являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены решения и апелляционного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении; установить все значимые для настоящего спора обстоятельства; предложить сторонам уточнить требования с учетом правовых позиций, сформулированных в пункте 9 Постановления № 64 и в Постановлении № 10/22; с учетом характера и объема заявленных требований решить вопрос о привлечении к участию в деле лиц, чьи права и законные интересы могут затрагиваться в результате разрешения спора, а также определить круг лиц, участвующих в деле; проверить доводы истцов относительно сложившегося порядка пользования и дать им оценку с учетом приведенных в настоящем постановлении правовых норм; разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу № А21-10447/2015 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина