Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 –
ФИО3 (доверенность от 23.07.2022), от закрытого акционерного общества «Межколхозная производственная база» ФИО4 (доверенность
от 05.10.2022),

рассмотрев 18.10.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.03.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 по делу № А21-12924/2020,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2,
ОГРНИП <***> (далее – Предприниматель), обратилcя в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке
статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
(далее – АПК РФ), к закрытому акционерному обществу «Межколхозная производственная база», адрес: 238340, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), в котором просил установить бессрочно, безвозмездно право ограниченного пользования (сервитут) соседним земельным участком с кадастровым номером 39:18:060021:638, находящимся по адресу: <...> в целях обеспечения прохода, проезда, а также сетевого коридора к земельному участку с кадастровым номером 39:18:060021:4 на условиях пользования сервитутом
24 часа в сутки без предварительного уведомления собственника, в рамках границ, указанных на приложенной схеме (проекте местоположения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк», адрес: 119034, Москва, Гагаринский пер, д. 3, ОГРН <***>, ИНН <***>
(далее – Банк).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.03.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда
от 15.06.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 15.03.2023 и постановление от 15.06.2023, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, суды, отказывая ему в удовлетворении иска, не учли, что границы принадлежащего Предпринимателю участка по всему периметру граничат с земельным участком Общества. Кроме того, податель жалобы указывает на тот, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции он не настаивал на установление бесплатного сервитута.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Банк, извещенный в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Предпринимателю на праве собственности с 27.08.2015 принадлежит земельный участок площадью 1089 +/- 11 кв.м с кадастровым номером 39:18:0600221:4, находящийся по адресу: <...>
д. 1, и расположенное на этом участке здание металлических складов площадью 497 кв.м с кадастровым номером 39:18:060021:87. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.12.2007.

Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 50 295 +/- 79 кв. м с кадастровым номером 39:18:060021:638, находящийся по адресу: <...> который образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:18:060021:53 и поставлен на кадастровый учет 15.01.2021.

В связи с тем, что границы находящегося в собственности Предпринимателя земельного участка по всему периметру граничат с земельным участком Общества, Предприниматель, ссылаясь на отсутствие доступа к принадлежащему ему участку и расположенному на нем зданию, а также на отсутствие возможности проведения коммуникаций к этому зданию (сетевого коридора), обратился в арбитражный суд с иском об установлении сервитута.

Суд первой инстанции ввиду, указав на непредставление доказательств чинения ответчиком препятствий проходу и проезду истца к своему земельному участку, отказал в удовлетворении иска.

Апелляционной суд согласился с решением суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 этого Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно пункту 2 статьи 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Предъявляя настоящий иск, истец указал на то, что принадлежащий ему земельный участок со всех сторон граничит с земельным участком ответчика, в связи с чем проход и проезд к участку и зданию истца возможен только через участок ответчика.

Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком и подтверждается листом 1 раздела 3 выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 39:18:060021:638 (т.1 л.д.97)

Выводы судов по настоящему делу о необходимости подтверждения помимо данного обстоятельства и того факта, что ответчиком совершаются действия, ограничивающие или затрудняющие доступ истца к принадлежащим ему объектам недвижимости, нельзя признать соответствующими приведенным нормам материального права.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поскольку нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута, ссылки судов на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о чинимых истцу препятствиях в пользовании земельным участком и находящимся на нем объектом недвижимости, не могут быть приведены в качестве мотивировки для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Необходимость подтверждения нарушений прав собственности истца, не связанных с лишением владения, характерна для требований, основанных на положениях статьи 304 ГК РФ, которые, однако, не могут применяться с целью предоставления этому лицу права пользования чужим земельным участком и подменять таким образом иск об установлении сервитута, предусмотренный статьей 274 Кодекса.

Кроме того, при вынесении судебных актов по настоящему делу суды, сославшись на невозможность установления сервитута на условиях, предложенных истцом, не учли следующее.

Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

По смыслу приведенной нормы права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Поэтому тот факт, что предложенные истцом условия сервитута не соответствуют Положению о пропускном и внутриобъектовом режиме Общества, сам по себе не может являться безусловным основанием для отказа в иске об установлении права ограниченного пользования земельным участком при отсутствии у истца иной возможности проезда и прохода к своему имуществу.

Пункт 1 статьи 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права. В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых, исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности, допустимо установление частного сервитута.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний, суд в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ может назначить проведение экспертизы.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судами не были соблюдены требования, предъявляемые к рассмотрению данной категории дел, в результате чего фактически возникший спор не был разрешен.

Изложенное свидетельствует о том, что суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дать им правовую оценку, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между сторонами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградского области от 15.03.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2023 по делу № А21-12924/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

М. В. Захарова

ФИО1