Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16996/2022) общества с ограниченной ответственностью «Мэдисон» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.04.2022 по делу № А21-4177/2020,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, адрес: 236041, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Мэдисон», адрес: 236022, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 15 688 кв. м с кадастровым номером 39:15:121606:3, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания нежилого здания корпус № 44, расположенного по адресу: <...>, за период с 20.04.2017 по 20.04.2020 в размере 523 012 руб. 86 коп.

Решением от 13.04.2022 исковые требования Управления удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции нарушены нормы материального права, а именно принцип пропорциональности, установленный пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); суд, соглашаясь с расчетом задолженности исходя из общей площади спорного земельного участка, нарушил упомянутый принцип, при этом у истца появилась возможность получения двойной оплаты за части спорного земельного участка, находящиеся под двумя зданиями, расположенными на участке; по мнению ответчика, исходя из положений статей 35, 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание или помещения в нем, при этом каждый собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, должен оплачивать только ту часть земельного участка, которую он использует для эксплуатации принадлежащего ему объекта; по принципу пропорциональности расчет должен производиться следующим образом: собственник здания должен оплачивать пользование земельным участком, находящимся непосредственно под самим зданием, а также свободной от застройки частью участка исходя из общей площади здания. Также податель жалобы указал, что иных собственников объектов недвижимости в здании суд к участию в деле не привлек, что, по его мнению, является самостоятельным основанием для отмены судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей не направили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого помещения площадью 4 818,4 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:670 в здании с кадастровым номером 39:15:000000:276, расположенном на земельном участке площадью 15 688 кв. м с кадастровым номером 39:15:121606:3 по адресу: Калининград, ул. Мусоргского, д. 10, корп. 44.

На упомянутом земельном участке также расположено второе здание с кадастровым номером 39:15:121606:91.

Участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для эксплуатации и обслуживания нежилого здания корпус № 44» и находится в собственности Российской Федерации, о чем 25.06.2004 в ЕГРН была сделана запись регистрации № 39-01-00/069/2004-631.

Полагая, что Общество использовало участок безвозмездно в отсутствие на то правовых оснований, а также руководствуясь закрепленным в статье 1 ЗК РФ принципом платности использования земли, Управление направило в адрес Общества претензию от 17.10.2019 № 36-АК-04/5272 с требованием об уплате неосновательного сбереженных на указанную дату денежных средств, а также предложило оформить земельные правоотношения в установленном законом порядке путем заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121606:3 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку требование Обществом было оставлено без удовлетворения, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество привело доводы, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, полагая, что право аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:121606:3 возникло у Общества в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на помещение в здании, расположенном на названном земельном участке, а также принимая во внимание, что ответчик пользовался земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов и не вносил плату за фактическое пользование земельным участком, исковое заявление удовлетворил.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой и подлежит определению в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В спорный период порядок определения арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства определялся Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила), с изменениями.

Поскольку спорный земельный участок используется ответчиком для эксплуатации объекта недвижимости в целях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, арендная плата подлежит определению в соответствии с пунктом 6 названных Правил.

В соответствии с пунктом 6 названных Правил в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 № 697, 30.11.2014 № 1120 арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно названному пункту Правил в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, введенного в действие с 12.08.2017, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

При расчете суммы неосновательного обогащения Общества Управление исходило из рыночной величины годовой арендной платы за пользование названным земельным участком, определенной по результатам проведенной в рамках дела № А21-4183/2020 судебной экспертизы с учетом площади расположенных на земельном участке помещений, индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При этом ООО «Мэдисон» как один из собственников нежилых помещений в здании было привлечено к участию в названном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Так, согласно постановлению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2021 по делу № А21-4183/2020, оставленному без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 27.12.2021, с учетом положений пункта 6 Правил в редакции, действующей по состоянию на 01.01.2017, годовая арендная плата (без учета НДС) в указанный период определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка (49 899 000 руб.) на действующую на 01.01.2017 ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (10 % годовых) и составляет 4 989 900 руб. за весь земельный участок.

С 12.08.2017 размер годовой арендной платы (без учета НДС) подлежит определению как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды (38 981 901 руб. 40 коп. на 01.01.2017 и 54 192 543 руб. 44 коп. на 01.01.2018) за весь период аренды на общий срок аренды (49 лет, так как земельный участок предоставлен под размещение объекта недвижимости), и составляет в 2017 году – 795 549 руб., в 2018 году - 1 105 970 руб. 27 коп.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, (вопрос 6), из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 № 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» уровень инфляции в 2019 году составляет 3,8 %, в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» уровень инфляции составляет 3,0 %.

С учетом изложенного, рыночная стоимость права аренды за весь земельный участок за период с 20.04.2017 по 11.08.2017 составляет 1 544 818 руб. 36 коп., с 12.08.2017 по 31.12.2018 – 1 415 471 руб. 52 коп., с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 1 147 997 руб. 13 коп., с 01.01.2020 по 20.04.2020 – 358 607 руб. 96 коп.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ, вступившей в силу 01.03.2015, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Поскольку земельный участок сформирован под два объекта и не разделен, то в силу статьи 35 ЗК РФ при расчете арендной платы применяется принцип пропорциональности (учета долей) исходя из площади всего участка, что было и учтено при определении размера доли при рассмотрении дела № А21-4183/2020, а также правомерно применено судом первой инстанции в рамках настоящего дела.

Учитывая изложенное, расчет подлежащей внесению ответчиком арендной платы должен быть произведен пропорционально площади принадлежащего Обществу на праве собственности объекта недвижимости, что соответствует положениям пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которыми размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен доле в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащей правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Учитывая, что Общество не оспаривает факт пользования участком в период с 20.04.2017 по 20.04.2020 без заключения договора аренды и без внесения платы за такое пользование, с Общества в пользу Управления обоснованной взыскано 523 012 руб. 86 коп., исходя из следующего расчета: 4 466 894 руб. 97 коп. (рыночная стоимость права аренды за весь земельный участок за спорный период) / 41 152,5 кв. м (площадь всех помещений в расположенных на участке зданиях) * 4 818,4 кв. м (площадь помещения Общества).

Что касается доводов о непривлечении судом к участию в деле иных собственников помещений в расположенных на спорном земельном участке зданиях, в связи с чем, по мнению Общества, решение суда подлежит отмене, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, однако по делу № А21-4183/2020 с участием всех сособственников установлен как размер арендной платы за весь участок за спорный период, так и подлежащая применению пропорция, поэтому оснований полагать, что обжалуемым судебным актом каким-либо образом затрагиваются права и законные интересы третьих лиц, не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.04.2022 по делу № А21-4177/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов