Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29035/2021) общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.07.2021 по делу № А21-9722/2020, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» (236011, <...>, лит.Е, кааб.309, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Благоустройство» (236023, <...>, каб.3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград»;

2) Калининградское городское потребительское общество

об установлении сервитута в отношении земельных участков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» (далее – Истец, ООО «ГрандЛидер») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Благоустройство», далее – Ответчик, ООО «Благоустройство», с учетом изменений исковых требований, принятого судом на основании статьи 49 АПК РФ):

- об установлении Истцу права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком с кадастровым номером 39:15:131703:1, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 440 кв.м., находящимся в аренде у Ответчика по 20.05.2047 для осуществления прохода, проезда (выезда) через часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 (со стороны ул.Горького) к зданию торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, инженерным коммуникациям к зданию, стоянке, обслуживающей здание, расположенным на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул.Горького, с годовой оплатой 473800 руб.;

- об установлении Истцу права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком с кадастровым номером 39:15:131703:53, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> площадью 149 кв.м., находящимся в аренде у Ответчика на срок аренды земельного участка для осуществления прохода, проезда (выезда) через часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 (со стороны ул.Горького) к зданию торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, инженерным коммуникациям к зданию, стоянке, обслуживающей здание, расположенным на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул.Горького, с годовой оплатой 160450 руб.;

- об обязании Ответчика обеспечить беспрепятственный, бесплатный, не ограниченный по времени суток и кругу лиц, использующих сервитут, проезд к зданию с кадастровым номером 39:15:131703:41 автотранспортных средств сотрудников Истца, посетителей и арендаторов торгово-развлекательного комплекса «Эпицентр» на основании выданного Истцом документа (пропуска), содержащего следующую информацию: дата выдачи, номер автомобиля, печать и подпись генерального директора Истца, путем освобождения проезда от ограждающих и препятствующих конструкций, оборудования и техники, включая запрет на совершение Ответчиком действий по препятствованию проезда автомобилей к зданию торгово-развлекательного комплекса «Эпицентр».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет) и Калининградское городское потребительское общество.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.07.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. В обоснование жалобы ее податель указывает на предъявление иска к ненадлежащему ответчику, который не является собственником земельных участков. Кроме того, Ответчик считает, что суд первой инстанции, удовлетворяя требование об обязании Ответчика обеспечить беспрепятственный, бесплатный, неограниченный по времени суток и кругу лиц, использующих сервитут, проезд к зданию автотранспортных средств сотрудников Истца, посетителей и арендаторов торгово-развлекательного центра, фактически установил сервитут в пользу неустановленного круга лиц, что не предусмотрено действующим законодательством, и нарушил баланс интересов сторон.

В судебном заседании представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Истца и Ответчика, апелляционный суд установил следующее.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2020 на нежилое здание – торгово-развлекательный комплекс площадью 21 247,5 кв.м. с кадастровым номером 39:15:131703:41, расположенный по адресу: Калининградская обл., г.Калининград, ул.Профессора Баранова, д.30 – ул.Горького, д.2, 21.03.2013 зарегистрировано право собственности ООО «ГрандЛидер».

Согласно сведениям ЕГРН указанный торговый комплекс Истца расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29.

На основании договора аренды земельного участка №012589 от 19.11.2015 ООО «ГрандЛидер» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29 площадью 13 522 кв.м. по ул.Горького, 2 – ул.Профессора Баранова, 30 в Ленинградском районе города Калининграда, предоставляемый под торгово-развлекательный комплекс, в общее пользование на условиях аренды, со сроком действия до 19.11.2020.

Из искового заявления следует, что на часть данного земельного участка используется в качестве гостевой парковки торгово-развлекательного комплекса, при этом проход и проезд на парковку осуществлялся и осуществляется посредством прохода и проезда через смежные земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:131703:53 и 39:15:131703:1, арендатором которых является Ответчик на основании договора на передачу в аренду городских земель №011564 от 25.02.2013 со сроком действия по 22.06.2015 и договора об аренде №001890 со сроком действия по 20.05.2047 и соглашения от 15.12.2011 об уступке прав и обязанностей по договору №001890 от 30.08.1998.

Как указывает Истец, длительное время между сторонами существовала договоренность об использовании земельных участков, однако в связи с возникновением разногласий, Истец направил в адрес Ответчика предложение об установлении сроком по 20.05.2047 года платного сервитута площадью 440 кв.в. в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:1 для осуществления прохода и проезда к гостевой парковке расположенной на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29 со стороны ул. Горького, и об установлении на срок действия договора аренды земель, платного сервитута площадью 149 кв.м., в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:53 для осуществления прохода и проезда к гостевой парковке расположенной на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29 со стороны ул. Горького.

Ссылаясь на отсутствие ответа Ответчика на указанное предложение, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, указав на доказанность наличия у Истца необходимости в установлении права ограниченного пользования земельным участком, поскольку иным способом он лишен возможности доступа к своему объекту недвижимости и использования его по назначению, при этом определяя условия сервитута, суд первой инстанции исходил из назначения здания Истца (многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с арендаторами, осуществляющими торговлю и оказание услуг населению), наличия статуса объекта культурного наследия регионального значения, необходимости обслуживания инженерных коммуникаций, а также учел то обстоятельство, что объект недвижимости является общественным коммерческим объектов - местом массового скопления людей.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.

В силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии пункт 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

С учетом положений указанной нормы доводы подателя жалобы о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику являются необоснованными.

Уведомление о расторжении договора аренды от 25.02.2013 № 011564 земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:53, на которое ссылается податель жалобы, направлено арендодателем после вынесения резолютивной части решения суда по настоящему делу.

Как указано в п.7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В связи с наличием спора о необходимости, границах и стоимости сервитута, определением Арбитражного суда Калининградской области от 29.03.2021 назначена комплексная судебная землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «НЦ «Балтэкспертиза».

Согласно заключению эксперта № ЗЭ0560-2021 от 14.05.2021, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, проезд к части земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 по адресу: <...> – ул. Профессора Баранова, 30 (со стороны ул. Горького), без установления сервитута невозможен.

При этом эксперт указал на 2 варианта проезда на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 по адресу: <...> – ул. Профессора Баранова, 30 (со стороны ул. Горького): 1) с ул. Горького — через участки с кадастровыми номерами 39:15:131703:1 с площадью сервитута 440 кв.м. и 39:15:131703:53 с площадью сервитута 149 кв. м.; 2) с ул. Партизанской – через участки 39:15:131703:54 с площадью 565 кв. м. и 39:15:131703:56.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Определяя из двух вариантов наиболее приемлемый, суд первой инстанции, учитывая соразмерную площадь и стоимость, обоснованно согласился с позицией Истца о затруднительности организации проезда с ул. Партизанской как с технической точки зрения (в силу узости, необходимости изменения порядка использования участком, с учетом сложившейся транспортной обстановки), так и с правовой, учитывая способ формирования.

Зона прохода и проезда испрашиваемой конфигурации оптимально обеспечивает доступ к зданию Истца, не ущемляя права третьих лиц; при установление сервитута в соответствии с предлагаемыми границами, будет соблюден баланс интересов сторон спора, обеспечены необходимые нужды Истца, что не будет создавать существенных неудобств для ответчика.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, с учетом выводов эксперта суд первой инстанции обоснованно признал наличие у Истца необходимости в установлении испрашиваемых сервитутов, поскольку иным способом он лишен возможности доступа к своему объекту недвижимости и использования его по назначению.

Рыночная обоснованная плата в год за часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:1, площадь 440 кв.м. определена экспертом в 473 800 руб.; рыночная обоснованная плата в год за земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:53, площадь 149 кв.м. определена в размере 160 450 руб.

Ответчиком относительно размера платы за сервитут обоснованных возражений не заявлено.

Поскольку сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, при определении содержания этого права и его условий суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право (статья 216 ГК РФ), обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования Истца об обязании Ответчика обеспечить беспрепятственный, бесплатный, не ограниченный по времени суток и кругу лиц, использующих сервитут, проезд к зданию с кадастровым номером 39:15:131703:41 автотранспортных средств сотрудников Истца, посетителей и арендаторов торгово-развлекательного комплекса на основании выданного Истцом документа (пропуска), содержащего следующую информацию: дата выдачи, номер автомобиля, печать и подпись генерального директора Истца, путем освобождения проезда от ограждающих и препятствующих конструкций, оборудования и техники, включая запрет на совершение Ответчиком действий по препятствованию проезда автомобилей к зданию торгово-развлекательного комплекса.

При удовлетворении указанного требования судом первой инстанции не соблюден баланс интересов сторон, поскольку на территории земельных участков 39:15:131703:1 и 39:15:131703:53 Ответчиком установлен пункт КПП с шлагбаумом в связи с использованием указанных земельных участков для организации платной парковки.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.07.2021 по делу № А21-9722/2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Установить обществу с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером 39:15:131703:1, местоположение установлено относительно ориентира (<...>), расположенным в границах участка площадью 440 кв.м., находящимся в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство», на срок аренды земельного участка для осуществления прохода, проезда (выезда) через часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького к зданию торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, инженерным коммуникациям к зданию, стоянке, обслуживающей здание, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького, с годовой оплатой в размере 473 800 рублей.

Установить обществу с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером 39:15:131703:53, местоположение установлено относительно ориентира (г. Калининград, ул. Горького), расположенным в границах участка площадью 149 кв.м., находящимся в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство», на срок аренды земельного участка для осуществления прохода, проезда (выезда) через часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького, к зданию торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, инженерным коммуникациям к зданию, стоянке, обслуживающей здание, расположенное на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького с годовой оплатой в размере 160 450 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» 30 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы, 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

С.А. Нестеров