Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21185/2023) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.05.2023 по делу № А26-204/2022 (судья Лайтинен В.Э.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (адрес: 185001, <...> (Железнодорожный р-н), дом 5, офис 6, ОГРН <***>);

к администрации Петрозаводского городского округа (адрес: 185035, <...> (Центр р-н), 2, ОГРН <***>);

третьи лица: 1) индивидуальный предприниматель ФИО3; 2) общество с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «АК 126»

о признании недействительно односторонней сделки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы, оформленной уведомлением от 07.04.2021 № 1675/5.1-09/УЗР и об изменении арендной платы по договору от 29.01.2010 № 8668 и расчетом арендной платы за земельные участки с 10.04.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3 и Общество с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «АК 126» (далее – третьи лица).

Решением суда от 18.05.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 18.05.2023 отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что уведомление об изменении арендной платы по договору от 07.04.2021 № 1675/5.1-09/УЗР не является односторонней сделкой, в связи с чем не подлежит оспариванию. Кроме того, Администрация указала, что определение иной величины рыночной стоимости права аренды посредством проведения повторной экспертизы не свидетельствует о том, что отчет рыночной стоимости права аренды от 30.11.2020 № О/317/09-2020-70, является недостоверным.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Определениями апелляционного суда от 14.11.2023, 19.12.2023 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в связи с обжалованием судебных актов по делу № А26-249/2022, требования в рамках которого аналогичны требованиям, заявленным в рамках настоящего дела, в суде кассационной инстанции.

До судебного заседания в апелляционный суд поступили дополнительные письменные позиции от истца и ответчика, которые приобщены апелляционным судом в материалы дела.

В судебном заседании 06.02.2024 представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 29.01.2010 № 8668 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв.м, согласно плану земельного участка под производственную деятельность.

Договор заключен сроком по 13.10.2010, по истечении указанного срока расторгнут не был и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 6.5 договора продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.1 договора годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 1 к договору и на момент заключения договора составляла 262 974 руб. 76 коп. в год, 720,4788 руб. в день.

В пункте 2.4 договора предусмотрено, арендная плата изменяется в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 50 240 кв.м.

В период с 07.01.2018 годовая арендная плата за пользование земельным участком составляла 622 359 руб. 00 коп., ежедневная - 1705,0931 руб.

В 2019 году годовой размер арендной платы был определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 № 5.1-09-445-и-и и составлял 622 359 руб. 00 коп.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 составила 42 143 кв.м ввиду отделения от него земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990 площадью 2610 кв.м и 10:01:0200135:991 площадью 5487 кв.м.

Обществом 21.04.2021 было получено уведомление Администрации от 07.04.2021 № 1675/5.1- 09/УЗР-и, согласно которому размер годовой арендной платы по договору с 10.04.2020 составляет 1 178 762 руб. 71 коп., ежедневной - 3229,4869 руб.

При этом расчет арендной платы был произведен арендодателем в соответствии с Порядком определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593, а также на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:10:0200135:138.

Общество, ссылаясь на то, что уведомление и отчет об оценке от 30.11.2020 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают его права, обратилось в арбитражный суд с иском о признании уведомления недействительным

Суд первой инстанции, установив круг обстоятельств, подлежащих исследованию для разрешения настоящего дела, с учетом доводов сторон на основании статей 82, 83 АПК РФ, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой в материалы дела поступило заключение эксперта от 29.08.2022 № 0822018, которое признано судом ненадлежащим доказательством.

В этой связи судом первой инстанции была назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой в суд представлено заключение эксперта от 06.02.2023 № 10926/23, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка составляет 927 000 руб. 00 коп.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также поступившее в суд экспертное заключение, суд первой инстанции признал исковые требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582).

Из материалов дела следует и судом первой инстанции верно установлено, что при направлении Обществу уведомления от 07.04.2021 об увеличении размера арендной платы по договору Администрация руководствовалась Порядком, утвержденным Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020, и вступившим в законную силу 10.04.2020 (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 2.8 Порядка арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

В пункте 10 Постановления № 582 предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться, в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В данном случае в оспариваемом уведомлении расчет арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 был произведен Администрацией исходя рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77, составленного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО3

В свою очередь Общество указало, что вышеуказанный отчет об оценке от 30.11.2020 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а указанная в нем рыночная стоимость права аренды является недостоверной.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в данном случае, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77, положенного в основу расчета арендной платы, Общество указало на нарушение оценщиком ФИО3 положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО №1).

При этом судом первой инстанции верно установлено, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком ФИО3 принято решение не использовать затратный и доходный подходы, применен только сравнительный, при этом, какого-либо обоснования о причинах отказа от использования доходного подхода не указано, что является нарушением пункта 20 ФСО №1.

Кроме того, в отчете № О/317/09-2020/77 использовано три аналога земельных участков, в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак «коммерческое назначение». Вид использования земельных участков – аналогов не определен, данные о кадастровых номерах объектов аналогов в отчете отсутствуют. Оценщик также отказался от каких-либо корректировок, в том числе и корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем, местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.

Таким образом, оценив отчет от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77, подготовленный оценщиком ФИО3, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков, положенной в основу оспариваемого в рамках настоящего дела Уведомления, оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением пункта 14 ФСО № 1.

В этой связи, установив круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора, с учетом доводов и возражений сторон суд первой инстанции на основании статей 82, 83 АПК РФ, назначил по делу повторную судебную экспертизу (с учетом признания заключения эксперта от 29.08.2022 № 0822018 ненадлежащим), проведение которой поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО4

По результатам проведенной судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта от 06.02.2023 № 10926/23, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка составляет 927 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Оценив представленное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержат, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнения в компетентности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда первой инстанции не имелось, а потому означенное заключение признано надлежащим доказательством по делу.

В свою очередь само по себе несогласие Администрации с выводами указанного экспертного заключения не свидетельствует об их необоснованности и наличии противоречий в выводах эксперта.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет оценщика от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77, а также экспертное заключение от 06.02.2023 № 10926/23, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленное в суд заключение судебной экспертизы носит более точный и полный характер сведений в сравнении с отчетом № О/317/09-2020/77, положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, в том числе с учетом того, что при оценке объекта экспертом было использовано 5 объектов-аналогов, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как дата заключения договора, площадь участков-аналогов, расположение в масштабе города, красные линии, покрытие участков, наличие сетей), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка под производственную базу, так и снижение общего уровня социально-экономического развития в Республике Карелия.

С учетом вышеприведенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что фактически посредством направления Обществу оспариваемого уведомления Администрация в одностороннем порядке изменила арендную плату по договору в размере, превышающем рыночную стоимость, что свидетельствует о наличии оснований для признания указанной односторонней сделки арендодателя недействительной.

Довод подателя жалобы о том, что уведомление об изменении арендной платы по договору от 07.04.2021 № 1675/5.1-09/УЗР не подлежит оспариванию, поскольку не является односторонней сделкой, отклоняется апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений применительно к положениям пункта 2.4 договора оспариваемое уведомление Администрации представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

При таком положении исковые требования Общества обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.05.2023 следует оставить без изменения, а жалобу Администрации – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.05.2023 по делу № А26-204/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

М. В. Балакир

Н. С. Полубехина