Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30332/2021) Общества с ограниченной ответственностью «Автотехэксперт» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.07.2021 по делу № А26-4468/2021 (судья Богданова О.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Автотехэксперт» (адрес: 185001, <...> (Первомайский р-н), 30, пом.31, ОГРН: <***>);

к Администрации Петрозаводского городского округа (адрес: 185035, <...> (Центр р-н), 2, ОГРН: <***>

о признании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Автотехэксперт» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением к администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании ничтожным пункта 3.2.5 договора аренды от 12.10.2020 № 08.

Решением суда от 30.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда от 30.07.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе Общество указало, что арендуемое имущество находится в многоквартирном жилом доме (далее – МКД), а потому обязанность по содержанию общего имущества, включая расходы по коммунальным услугам, возложена на собственников помещений, то есть в данном случае на Администрацию, и в силу закона не может быть возложена на иное лицо, что свидетельствует о ничтожности спорного пункта заключенного сторонами договора.

К судебному заседанию поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому Администрация просит оставить решение суда без изменения, а жалобу Общества – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направила, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.10.2020 № 08 (далее – договор), по условиям которого арендатору передано во временное возмездное владение и пользование помещение общей площадью 17,2 кв.м. (кадастровый номер 10:01:0120108:3243), расположенное по адресу: <...>.

Актом приема-передачи от 12.10.2020 помещение передано арендатору.

Срок действия договора установлен с 12.10.2020 по 11.10.2025 (пункт 9 договора).

Договор в установленном порядке зарегистрирован 07.12.2020.

В пункте 3.2.5 договора стороны согласовали, что арендатор обязан не позднее семи дней с момента подписания договора заключить с управляющей компанией, с расчетно-кассовым центром, с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения, и договор на техническое обслуживание, санитарное содержание территорий, прилегающих к арендуемому помещению, и участие в общих расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома (в случае аренды помещения в многоквартирном доме) и своевременно исполнять условия вышеуказанных договоров.

В случае неисполнения данного обязательства наступает ответственность, предусмотренная пунктами 5.2, 6.2.3 договора.

Ссылаясь на то, что обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена исключительно на собственников помещений, соответственно, считая пункт 3.2.5 договора недействительным (ничтожным), Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оснований для признания оспариваемого пункта договора недействительным не установил, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

По общему правилу, при оценке условий договора, в том числе конкретно оспариваемых его условий, когда требуется установление действительной воли сторон, их поведения и результата сделки, суд проверяет такие условия и дает им оценку исходя из положений статьи 431 ГК РФ, то есть получает буквальное толкование и понимание договора, в том числе на предмет соответствия его закону, действительности или недействительности.

Так, в силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, по общему правилу, лицом, обязанным нести расходы, связанные с использованием помещения действительно является его собственник.

Вместе с тем, исходя из содержания указанной нормы права, исполнение данной обязанности может быть возложено собственником и на иное лицо, посредством заключения с таким лицом договора и включения в него соответствующего условия, в частности, таким договором может являться и договор аренды.

В рассматриваемом случае нежилое помещение расположено в МКД, и передано в аренду истцу на основании договора аренды от 12.10.2020 № 08.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества распределяются по правилам, установленным статьей 616 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

В связи с чем фактически в пункте 3.2.5 договора стороны возложили на арендатора обязанность не по содержанию общего имущества МКД, а по оплате коммунальных услуг, что в свою очередь вопреки позиции подателя жалобы не противоречащим требованиям статей 210, 421, 616 ГК РФ.

При этом, как верно указано судом первой инстанции, включение в договор аренды условия о самостоятельном заключении арендатором договоров с третьими лицами также не противоречит положениям действующего законодательства, в том числе и положениям ЖК РФ, тем более, что оно добровольно принято Обществом (статья 421 ГК РФ).

Доказательств нарушения принципа свободы договора при его заключении Обществом в материалы дела не представлено.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положения пункта 3.2.5 договора аренды не противоречат требованиям действующего законодательства и соответственно не нарушают прав и законных интересов Общества, а потому правомерно отказал в удовлетворении иска последнего.

Доводы подателя жалобы об обратном отклоняются апелляционным судом как несостоятельные и основанные на ошибочном толковании норм материального права, а также как приведенные без учета всех положений статьи 210 ГК РФ, а именно в части отступления от общего правила по содержанию имущества собственником путем заключения соответствующего договора.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 30.07.2021 судом также не допущено, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Общества и отмены или изменения принятого по делу решения.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.07.2021 по делу № А26-4468/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Ю. С. Баженова

Н. С. Полубехина