Гражданский кодекс часть 1

при участии от администрации города Петрозаводска Дружининой С.И. (доверенность от 03.06.2003), от общества с ограниченной ответственностью «Охранное предприятие «Аспект» Константинова О.Н. (доверенность от 22.05.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Петрозаводска на решение от 20.06.2003 (судья Коростелева В.И.) и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2003 (судьи Тимошенко А.С., Переплеснин О.Б., Романова О.Я.) Арбитражного суда Республики Карелия по делу № А26-6186/02-16,

у с т а н о в и л:

Администрация города Петрозаводска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Охранное предприятие «Аспект» (далее – ООО «Аспект») о признании недействительными договора от 27.04.2002 № 140 аренды муниципального имущества (нежилого помещения) общей площадью 328,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Анохина, д. 41, и акта приема-передачи данного нежилого помещения от 23.01.2002, а также о применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Центр по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия, именуемый в настоящее время Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Карелия (далее – Учреждение юстиции).

В обоснование заявленного иска Администрация сослалась на то, что договор аренды является недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 165, 179, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До принятия решения по делу истецуточнил предмет иска и попросил суд признать договор аренды от 27.04.2002 № 140 недействительным как не прошедший государственную регистрацию и применить последствия недействительности сделки путем прекращения его действия на будущее время.

Решением от 20.06.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.08.2003, в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение от 20.06.2003 и постановление от 21.08.2003 и принять новый судебный акт о прекращении производства по делу или направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права (пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушение норм процессуального права (статьи 69 и части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО «Аспект» возражал против ее удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными.

Учреждение юстиции, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между арендодателем Администрацией в лице начальника Управления муниципальным имуществом департамента градостроительства и управления городской недвижимостью Администрации, действовавшего на основании доверенности от 10.01.2002 № 1.1-19/1, и арендатором - ООО «Аспект» подписан договор от 27.04.2002 № 140 аренды муниципального имущества (нежилого помещения) общей площадью 328,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Анохина, д. 41, для использования под офис охранного предприятия. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации по 01.03.2012.

Государственная регистрация договора была произведена на основании решения Арбитражного суда Республики Карелия от 25.06.2002 по делу № А26-2978/02-01-06/105, которым признан недействительным отказ Учреждения юстиции в регистрации спорного договора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.11.2002 решение от 25.06.2002 было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением судом норм процессуального права.

При новом рассмотрении дела решением от 13.02.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.04.2003, ООО «Аспект» отказано в иске к Учреждению юстиции о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 27.04.2002 № 140. На основании указанных судебных актов запись о государственной регистрации аренды прекращена.

Ссылаясь на отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды, что, по мнению истца, в силу части 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность данной сделки, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.

Поскольку нежилое помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, то к договорам аренды должны применяться положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законодателем не установлено, что отсутствие государственной регистрации такого договора аренды влечет его недействительность. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса недействительность договора аренды влечет несоблюдение его формы.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что спорный договор совершен в надлежащей письменной форме.

Согласно части 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Таким образом, судом первой и апелляционной инстанций сделан правомерный вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилых помещений не влечет его недействительности. К тому же имеются вступившие в законную силу судебные акты по делу № А26-1427/03-13 о регистрации спорного договора в связи с уклонением Администрации от совершения действий по регистрации.

Не подтвержден материалами дела довод Администрации о том, что спорный договор подписан неуполномоченным лицом. Анализ доверенности от 10.01.2002 № 1.1-19/1, выданной на имя начальника Управления муниципальным имуществом департамента градостроительства и управления городской недвижимостью Администрации Матвеева И.Н., позволяет сделать вывод о том, что данной доверенностью Матвеев И.Н. был наделен правами на заключение от имени Администрации гражданско-правовых договоров в соответствии с порядком и на условиях, установленных нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города Петрозаводска.

Кассационная инстанция считает также несостоятельным довод Администрации о том, что скрепление договора печатью Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации, а не печатью Администрации влечет недействительность данного договора. В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации законом, иными правовыми актами или соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.). В данном случае ни законом, ни иными правовыми актами, ни соглашением сторон такие требования установлены не были.

Суд первой и апелляционной инстанций также правомерно отклонил доводы истца о наличии злонамеренности действий представителей сторон, подписавших договор, поскольку в соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец в подтверждение своей позиции не представил надлежащих доказательств.

Не могут служить основаниями для признания договора аренды недействительным ссылки Администрации на то, что спорный договор не исполнялся сторонами и что в нем не предусмотрена обязанность арендатора уплатить единовременный денежный взнос за право долгосрочной аренды, предусмотренный пунктом 1.16 Методики определения размера арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2000 № ХХIV/VIII. Из материалов дела видно, что арендованные помещения переданы арендатору по соответствующему акту и находятся в его владении и пользовании. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Отсутствие условия об уплате единовременного взноса не влечет недействительности договора аренды.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты вынесены в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для их отмены и удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение от 20.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2003 Арбитражного суда Республики Карелия по делу № А26-6186/02-16 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Петрозаводска – без удовлетворения.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи М.Г. Власова

И.В. Сергеева

1.5.1.1, 2.5.10; 2.11.13.2; 2.11.13.20