Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-6213/2021 ) потребительского общества «Коопзаготпромторг» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.12.2020 по делу № А26-6833/2020 , принятое по иску:

истец: потребительское общество «Коопзаготпромторг» (адрес: Россия,186225, Республика Карелия, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2002, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Кафе» (адрес: Россия,186225, Республика Карелия, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.08.2016, ИНН: <***>)

о взыскании,

установил:

Потребительское общество «Коопзаготпромторг» (далее - ПО «Коопзаготпромторог», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кафе» (далее - ответчик, ООО «Кафе») об обязании освободить занимаемое нежилое здание по адресу: <...>, передать его по акту приема –передачи, взыскании 128 000 руб. задолженности по арендной плате и 10 560 руб. пеней.

Решением от 25.12.2020 суд принял отказ от иска в части требования о взыскании 128 000 руб. задолженности по арендной плате и 10 560 руб. пеней, в остальной части в иске отказал.

Не согласившись с указанным решением, ПО «Коопзаготпромторог» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение в части отказа в иске отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, считая решение незаконным и необоснованным. Ссылается на то, что ответчик неоднократно несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату; считает, что ссылка ответчика на распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» в данном случае не может являться основанием для освобождения от обязанности исполнять обязательства по арендной плате в сроки, установленные договором, поскольку указанное распоряжение предусматривает предоставление отсрочки по арендной плате по договорам аренды только федерального имущества.

ООО «Кафе» просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ПО «Коопзаготпромторг» (арендодатель) и ООО «Европицца» (арендатор) 01.01.2011 заключен договор аренды здания магазина общей площадью 476,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Здание магазина является собственностью ПО «Коопзаготпромторг» на основании решения Арбитражного суда Республики Карелия от 27.04.2010, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись регистрации № 0-10-03/011/2010-018 от 16.08.2010, кадастровый номер объекта 0:03:0010119:70.

3дание магазина расположено на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания магазина, общая площадь 708 кв.м, адрес: Республика Карелия, <...>, кадастровый номер 10:03:0010119:62. Земельный участок находится в собственности ПО «Коопзаготпромторг», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2012 сделана запись регистрации № 10-1-03/008/2012-366, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.05.2012 серии 10-Б № 466234.

Срок действия договора установлен с 01.01.2011 по 01.01.2036. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2011 здание магазина передано во временное пользование ООО «Европицца».

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до пятого числа текущего месяца в размере 60 000 руб. в месяц.

На момент переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2011 ООО «Резерв» арендная плата по договору ООО «Европицца» оплачена в полном объеме. ООО «Европицца» прекратило деятельность 20.03.2010.

Согласно договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 25.11.2012 ООО «Европицца» передало права арендатора по договору аренды 01.01.2011 ООО «Резерв».

На момент переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2011 ООО «Марио» арендная плата по договору ООО «Резерв» оплачено в полном объеме. ООО «Резерв» прекратило деятельность 17.02.2017.

Согласно договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 01.07.2013 ООО «Резерв» передало права арендатора по договору аренды от 01.01.2011 ООО «Марио».

Согласно договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 16.09.2016 ООО «Марио» передало права арендатора по договору аренды от 01.01.2011 ООО «Кафе».

В соответствии с договором переуступки прав и обязанностей от 16.09.2016 ООО «Кафе» является арендатором вышеуказанного здания по договору аренды от 01.01.2011 и берет на себя все обязанности по данному договору, в том числе своевременно и в полном объеме вносить арендую плату на счет арендодателя.

Арендатор нарушил взятые на себя обязательства по договору аренды (пункт 3.1 договора) в части внесения арендной платы за использование вышеуказанного здания в период с 05.04.2020 по 07.07.2020.

07.07.2020 в связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей и в соответствии с пунктами 3.1, 5.2.2, 5.3 договора - невнесение арендной платы в течение трех месяцев с оговоренной в договоре даты платежа (с 05.04.2020 по 07.07.2020), ПО «Коопзаготпромторг» направило в адрес арендатора уведомление № 10 о расторжении договора аренды.

Арендодатель предложил передать арендуемое здание магазина арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 календарных дней с даты направления уведомления о расторжении договора аренды - до 17.07.2020, а также оплатить задолженность по арендной плате в сумме 187 560 руб., в том числе: аренда в размере 177 000 руб., пени в размере 10 560 руб. по состоянию на 07.07.2020.

Как указывает истец, в соответствии с договором аренды договор от 01.01.2011 считается расторгнутым с 07.07.2020.

17.07.2020 в ответ на направленное арендатору уведомление о расторжении договора арендатор направил в адрес арендодателя обращение, согласно которому ООО «Кафе» считает преждевременным и неправомерным расторжение в одностороннем порядке договора аренды.

Фактически полученное письмо является отказом арендатора освободить арендуемое нежилое здание и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Поскольку арендатор не выполнил требование арендодателя об освобождении здания и до настоящего времени продолжает занимать его и использовать для осуществления своей предпринимательской деятельности, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Порядок и условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

На основании распоряжения Главы Республики Карелия от 12.03.2020 № 127-р Указа Президента РФ от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Указа Президента РФ от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (СOVID-19)», Указа Главы Республики Карелии от 12.03.2020 N 47-ПГ № 127-р (в редакции от 03.04.2020) деятельность ООО «Кафе» была приостановлена на период с 28.03.2020 по 30.04.2020.

Судом установлено, что ООО «Кафе» прекратило осуществлять фактическую деятельность, так как деятельность организаций общественного питания была запрещена в целях недопущения распространения каронавируса.

В письме от 13.04.2020 № 12 ООО «Кафе» уведомило истца о невозможности исполнения обязательств по договору в период ограничений, вызванных распространением новой коронавирусной инфекцией, а также просило не начислять пени, штрафы и неустойки, поскольку данные обстоятельства возникли вследствие непреодолимых сил.

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, содержащее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам предоставления такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее - Требования № 439).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 30.04.2020, отмечается, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Президиумом ВС РФ также отмечается: если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Федеральным законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). При отсутствии такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований № 439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований N 439 (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Приняв во внимание, что сфера деятельности ООО «Кафе» отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса, ответчик своевременно уведомил арендодателя о приостановлении деятельности и о невозможности оплачивать арендную плату в этот период, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необоснованности направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание полное погашение задолженности по договору, в удовлетворении требования об освобождении спорного помещения отказано обоснованно.

Судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25.12.2020 по делу № А26-6833/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина