Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-44731/2023) (заявление) главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.11.2023 по делу № А26-8229/2023 (судья Погосян А.А.), принятое по иску

акционерного общества «Пряжинское»

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4

о расторжении договоров от 29.10.2021, освобождении земельных участков и о взыскании 464 679 руб. 25 коп.

установил:

Акционерное общество «Пряжинское» обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:21:0021304:715 и возврате истцу земельного участка с кадастровым номером 10:21:0021304:715, о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.10.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:21:0000000:9860 и возврате истцу земельного участка с кадастровым номером 10:21:0000000:9860, о взыскании 450 000 рублей, в том числе: 464 679 руб. 25 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.06.2022 по 31.08.2023 и 14 679 руб. 25 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2023 по 31.05.2023.

Определением от 20.10.2023 удовлетворено ходатайство истца об уточнении заявленных требований, к рассмотрению приняты следующие требования Общества:

- о расторжении договора аренды от 29.10.2021 с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:21:0021304:715 и возврате истцу земельного участка с кадастровым номером № 10:21:0021304:715,

- о расторжении договора аренды от 29.10.2021 с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:21:0000000:9860 и возврате истцу земельного участка с кадастровым номером № 10:21:0000000:9860,

- о взыскании взыскать с ответчика 514 670 руб. 85 коп., в том числе: 497 999 руб. 90 коп. - задолженности по арендной плате по договорам аренды от 9.10.2021 за период с 01.06.2022 по 20.10.2023 и 16 670 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 и с 01.01.2023 по 20.10.2023.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 13.11.2023 по делу № А26-8229/2023 заявленные требования с учетом уточнений удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что ответчиком не было допущено просрочки внесения арендной платы два раз подряд, поэтому не имелось оснований для расторжения договора в связи с этим. При этом ответчик обращает внимание апелляционного суда на то, что условия гранта им выполняются. Кроме того, ответчик указывает, что претензия не была им получена по уважительным причинам.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Обществом (арендодатель) и главой КФХ ФИО4 были заключены два договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.10.2021 (далее - договоры).

В соответствии с пунктами 1.1 договоров объектом аренды являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения: площадью 108012 квадратных метра, с кадастровым номером 10:21:0021304:715, и площадью 915 763 кв.м. с кадастровым номером 10:21:0000000:9860.

Участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 29.10.2021.

Согласно пункту 1.2 договоров срок их действия установлен на 10 лет с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды произведена 19.11.2021 и 03.02.2022 соответственно.

В соответствии с пунктом 2.1-2.2 договора на земельный участок с кадастровым номером 10:21:0021304:715 арендная плата устанавливается в сумме 110 000 рублей в год и должна вноситься до 31 декабря текущего календарного года.

В соответствии с пунктом 2.1-2.2 договора на земельный участок с кадастровым номером 10:21:0000000:9860 арендная плата устанавливается в сумме 250 000 рублей в год и должна вноситься до 31 декабря текущего календарного года.

Истец ссылается, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы.

С учетом уточнений, остаток задолженности за 2022 год, подлежавший оплате до 31.12.2022, составил:

- за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:21:0000000:9860 - 145 833 руб. 35 коп.,

- за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:21:0021304:715 - 64 166 руб. 55 коп.

Также истец указывает, что за ответчиком числился задолженность за фактическое пользование земельными участками за период с 01.01.2023 по 20.10.2023 в размере:

- за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:21:0000000:9860 - 200 000 рублей;

- за пользование земельным участком с кадастровым номером 10:21:0021304:715 - 88 000 рублей.

На указанные суммы истцом были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ.

Письмом от 01.06.2023 истец предложил ответчику оплатить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договоры от 29.10.2021. На указанную претензию ответчик не ответил, задолженность не погасил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договоры аренды, которыми установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, акты приема-передачи объекта, подтверждающий передачу земельных участков арендатору.

Расчет суммы задолженности по арендной плате проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан арифметически верным.

Доказательств внесения арендной платы в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества в части взыскания задолженности по арендной плате в полном объеме.

Согласно разделу 5 договора за нарушение его условий, стороны несут ответственность в соответствии с законодательством.

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Представленный истцом расчет суммы процентов с учетом уточнений признан судами первой и апелляционной инстанции арифметически верным, произведенным в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

С учетом изложенного, требования истца в части взыскания процентов на основании статьи 395 ГК РФ также был и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно материалам дела, истцом также заявлено требование о расторжении договора в связи с тем, что ответчиком было допущено невнесение арендной платы два раза подряд.

Апелляционный суд, вопреки выводам суда первой инстанции, полагает данное требование не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (статья 619 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом то числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

По смыслу норм статей 450, 619 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Кроме того, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из искового заявления следует, что основанием для предъявления требования о расторжении договора судом явилась неоплата ответчиком арендной платы за 2021, 2022 года.

Как следует из претензии, согласно выписке по расчетному счету должника в период с 29.10.2021 по 31.05.2023 на расчетный счет должника от ГКФК ФИО4 поступили денежные средства в общей сумме: 212 903,33 рублей, в том числе 65 053,89 рублей за земельный участок с кадастровым номером 10:21:0021304:715 за период с октября 2021 года по май 2022 года; 147 849,44 рублей за земельный участок с кадастровым номером 10:21:0000000:9860 за период с октября 2021 года по май 2022 года. Все платежи произведены в один день 01.06.2022; какие-либо иные платежи по названным договорам не поступали на расчетный счет должника.

Таким образом, на момент направления претензии от 01.06.2022 задолженность за 2021 год была погашена ответчиком, оснований считать арендатора просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не имелось.

Более того, апелляционный суд полагает, что внесение ответчиком части образовавшейся задолженности свидетельствует о его заинтересованности в сохранении арендных отношений, а также опровергает то, что продолжение арендных отношений сторон является нецелесообразным.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Одновременно, апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден надлежащим образом претензионный порядок ввиду следующего.

Претензия о расторжении договора аренды направлена арендодателем заказным письмом по зарегистрированному месту нахождения ответчика, указанному в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и в договоре аренды, и возвращена почтовым органом без вручения адресату с отметкой об истечении срока хранения корреспонденции.

Указывая в заявлении в регистрирующий орган свой адрес места нахождения, сторона договора должна осознавать, что по этому адресу будет направляться корреспонденция. Учитывая это, сторона договора для реализации своих прав должна предпринять необходимые и достаточные меры для получения предназначенной ей корреспонденции по указанному ею адресу. В противном случае все риски, связанные с неполучением или несвоевременным получением корреспонденции, возлагаются на ее получателя. Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25), юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Таким образом, посредством направления претензии по зарегистрированному месту нахождения ответчика истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения. Ответчика в данном случае надлежит считать получившим указанную претензию в силу положений пункта 2 статьи 1, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого с учетом правовой позиции, изложенной в пунктах 63, 67 Постановления № 25. Следовательно, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств, опровергающих названное обстоятельство, ответчик в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Поскольку апелляционный суд не усматривает оснований для расторжения договора в судебном порядке, также не имеется оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика освободить арендованные земельные участки.

При указанных обстоятельствах, оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.11.2023 по делу № А26-8229/2023 изменить, изложив его резолютивную часть следующим образом:

«Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в пользу акционерного общества "Пряжинское" 514 670 руб. 85 коп., в том числе: 497 999 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 29.10.2021 за период с 01.06.2022 по 20.10.2023 и 16 670 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 и с 01.01.2023 по 20.10.2023.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 13293,00 руб.

В остальной части в иске отказать».

Взыскать с акционерного общества "Пряжинское" в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 1500,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева