Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Линия График Кострома» (далее – АО «Линия График Кострома») обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форпост» (далее – ООО «Форпост»), индивидуальному предпринимателю Яковлеву Сергею Александровичу (далее – Предприниматель) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – Управление Росреестра) о признании соглашения об установлении частного сервитута от 18.01.2016 на земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:769 недействительной сделкой, а государственной регистрации обременения в виде сервитута – незаконной и недействительной.

Требования основаны на статьях 166, 168 и 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 1, 7 и 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и мотивированы тем, что данное соглашение на момент покупки земельного участка не было зарегистрировано, заключено сторонами со злоупотреблением правом, является безденежным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие».

Арбитражный суд Костромской области решением от 21.05.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021, отказал в удовлетворении иска. Суды пришли к выводу о том, что права истца оспариваемой сделкой не были нарушены; он был осведомлен о наличии соглашения о сервитуте и приобрел земельный участок с таким обременением.

АО «Линия График Кострома» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, суды не учли, что о наличии обременения покупатель был уведомлен лишь в день регистрации договора купли-продажи, притом, что сервитут зарегистрирован не был; в акте приема-передачи земельного участка данное обременение не указано; регистрация сервитута являлась незаконной, поскольку произведена в отсутствие межевого плана; суды неверно оценили опись документов, принятых для оказания государственной услуги; при заключении соглашения о сервитуте данный межевой план не существовал; квитанция к приходному кассовому ордеру не доказывает факт перечисления денежных средств по соглашению, так как перечисление не подтверждено бухгалтерскими документами; суды неправомерно отказали в назначении судебной экспертизы для проверки заявления о фальсификации соглашения от 18.01.2016. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения. Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Форпост» (собственник) и Предприниматель (пользователь) 18.01.2016 заключили соглашение об установлении частного сервитута земельного участка.

Согласно данному соглашению собственник предоставляет пользователю право пользования (сервитут) земельным участком (частью земельного участка) с кадастровым номером 44:27:061201:769 в пользу участков с кадастровыми номерами 44:27:061201:233 и 236 (и земельных участков, образуемых из них) для обеспечения доступа (прохода, проезда) через участок 44:27:061201:769 к землям общего пользования (пункт 1.1). Земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:769 из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации объектов производственного назначения, площадью 9508 квадратных метров, принадлежит собственнику на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). 14.05.2013 сделана запись (пункт 1.2).

Сервитут устанавливается в интересах пользователя, являющегося собственником соседних земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:061201:233 и 236 (пункт 1.3). Границы сервитута определены на плане земельного участка собственника, являющемся неотъемлемой частью соглашения. Часть участка, выделяемого для сервитута, согласована сторонами в следующих размерах: ширина: 4,5 метра; длина: по всей длине левой границы земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:769; ориентировочная площадь: 662 квадратных метра. Сервитут является постоянным (бессрочным) (пункт 1.4).

Пользователь за установленный сервитут части земельного участка уплачивает собственнику единовременную плату в размере 300 000 рублей. Указанная плата является окончательной. Собственник (его правопреемники) не вправе требовать иные дополнительные и /или периодические платежи за пользование земельным участком (сервитут). Оплата указанной суммы производится пользователем единовременно в день подписания соглашения (пункт 4.1 и 4.2). В подтверждение оплаты пользователем единовременной платы в размере 300 000 рублей в дело представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.01.2016 № 1.

ООО «Форпост» (продавец) и АО «Линия График Кострома» (покупатель) 22.02.2017 заключили договор купли-продажи объектов недвижимости. По данному договору покупатель приобрел земельный участок с кадастровым номером 44:27:061201:769; нежилое строение и нежилые здания.

Предприниматель и ООО «Форпост» 23.08.2019 обратились в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации частного сервитута в отношении земельного участка 44:27:061201:769. Регистрация сервитута состоялась 17.09.2019.

ООО «Форпост» (продавец) и АО «Линия График Кострома» (покупатель) 12.09.2019 также заключили договор купли-продажи с тем же предметом, что и договор от 22.02.2017.

Согласно пункту 4.1 данного договора в счет оплаты продавцом от покупателя приняты 15 000 000 рублей, переданные по договору 22.02.2017; в пункте 5 договора указывается, что наличие обременений имущества отражено в уведомлении от 12.09.2019; в пункте 7 стороны договорились, что имущество передано покупателю по акту приема-передачи имущества от 22.02.2017.

Стороны 12.09.2019 подписали уведомление о наличии обременений имущества к договору. Из пункта 2 уведомления следует, что спорный земельный участок имеет обременение: наличие постоянного частного сервитута (право прохода и проезда) в пользу Предпринимателя площадью 662 квадратных метров (ширина 4,5 метра по всей длине левой границы земельного участка) на земельном участке 44:27:061201:769 (обременение зарегистрировано). Согласно пункту 3 уведомления стороны установили, что наличие указанных в пункте 2 уведомления обременений не является препятствием для заключения договора купли-продажи имущества, не влияет на его цену, не влечет несоответствие предмета договора купли-продажи условиям договора, основанием для отказа от заключения договора купли-продажи имущества. Уведомление подписано обеими сторонами и содержит оттиски печатей обществ.

Дополнительным соглашением от 27.09.2019 к договору купли-продажи стороны дополнили пункт 4.3 договора следующим условием: стороны пришли к соглашению, что договор от 22.02.2017 считается расторгнутым. Настоящим стороны подтверждают, что финансовые претензии по договору от 22.02.2017 отсутствуют.

АО «Линия График Кострома» и ООО «Форпост» обратились в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:061201:769; государственная регистрация перехода права собственности состоялась 01.10.2019.

В уведомлении от 25.09.2019 № 24 АО «Линия График Кострома» потребовало от ООО «Форпост» устранения регистрации сервитута на земельном участке в пользу Предпринимателя, в течение 10 дней с момента заключения дополнительного соглашения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «Линия График Кострома» в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии со статьей 166 (пунктами 1 – 3) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна, лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 7).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 73).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Согласно статье 274 (пунктам 1 – 3, 5) Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом. Данная правовая позиция отмечена в пункте 11 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

В силу статьи 131 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации рраво собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим кодексом и иными законами.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (постановление от 04.06.2015 № 13-П).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что иск АО «Линия График Кострома» не подлежит удовлетворению.

Суды верно исходили из того, что в материалах дела не имеется доказательств незаконности (ничтожности) оспариваемого соглашения.

По существу, возражения истца свидетельствуют о том, что по его мнению, данное соглашение заключено при злоупотреблении правом сторонами (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 по делу № 5-КГ15-92).

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять. Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Суды установили, что АО «Линия График Кострома» знало об имеющемся обременении земельного участка, что следует из наличия подписи на уведомлении от 12.09.2019, подписало договор от 12.09.2019, тем самым согласилось с его условиями. Государственная регистрация обременения состоялась 17.09.2019, в то время как регистрация перехода права собственности на объект недвижимости только 01.10.2019. Отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации обременения на момент заключения договора купли-продажи не повлияло на волеизъявление истца при совершении сделки, поскольку он был уведомлен об этом обстоятельстве ответчиком и заключил договор на содержащихся в нем условиях.

В этой связи отсутствие указания на обременение в акте приема-передачи правового значения не имеет. При этом следует учитывать, что договор купли-продажи 2017 года не был зарегистрирован, также как и право собственности АО «Линия График Кострома» на спорный земельный участок. В связи с чем до 01.10.2019 собственником земельного участка являлось ООО «Форпост» и имело все права на заключение оспариваемого соглашения.

Указывания на недобросовестность действий, в том числе ООО «Форпост», истец при этом не оспаривает сам договор купли-продажи, до регистрации не отказался от договора, не потребовал взыскания убытков в этой связи, а продолжил заключение, регистрацию договора, зная о наличии обременения. В частности, АО «Линия График Кострома» вправе было заявить о приостановлении государственной регистрации права собственности (статья 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и в полной мере ознакомиться с соглашением о сервитуте, а также оспорить его.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.05.2021, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021 по делу № А31-3868/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Линия График Кострома» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова