Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Аэропорт Девелопмент»
(ИНН 7705816400, ОГРН 1077762298525) – Коваль О.А. (доверенность от 12.01.2015), в отсутствие представителя ответчика – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, третьего лица – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу № А32-12274/2014, установил следующее.

ООО «Аэропорт Девелопмент» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401052:8 площадью 34 163 кв. м (зоны акустического воздействия Б, Г), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик,
ул. Десантная, 38Б, в размере его рыночной стоимости; возложении на ответчика обязанности внести в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости с момента вступления в законную силу судебного акта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация).

Решением от 16.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.10.2014, исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной по состоянию на 01.01.2011 (85 122 239 рублей) и возложил на кадастровую палату обязанность внести ее в ГКН. Судебные акты мотивированы тем, что положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусматривают возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости. Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в сведения кадастра о кадастровой стоимости участка. В подтверждение разницы величины кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости общество представило отчет от 04.04.2014 № 0002-02/14 об оценке рыночной стоимости участка, достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 15.05.2014 № 23/150514-02, и ответчиком не опровергнута. Общество как арендатор земельного участка вправе требовать внесения в ГКН сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой стоимости, исходя из которой рассчитывается арендная плата.

В кассационной жалобе администрация просит решение и апелляционное постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение, полагая, что рыночная стоимость земельного участка (85 122 239 рублей), указанная в отчете от 04.04.2014
№ 0002-02/14, несопоставима с его кадастровой стоимостью, значительно меньше последней, что вызывает сомнения в объективности проведенной оценки. В отчете, подготовленном с использованием сравнительного подхода, оценщиком не применены корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов, что является нарушением пункта 22 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256
«Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"». В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики. Актуальность этих предложений на дату оценки (01.01.2011) также не подтверждена. Отчет не может быть признан надлежащим, а определенная в нем рыночная стоимость участка – достоверной. В имеющихся в материалах дела процессуальных документах не нашли отражение исследование отчета об оценке, обсуждение с участвующими в деле лицами вопроса о назначении по делу экспертизы или привлечении специалиста в целях устранения сомнений относительно достоверности рыночной стоимости земельного участка, выяснения ее действительного размера. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению наполняемости бюджета муниципального образования город-курорт Геленджик, усугублению дефицита бюджета.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество на основании договора аренды от 15.01.2014 № 4000004812 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401052:8 площадью 34 163 кв. м (зоны акустического воздействия Б, Г), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик,
ул. Десантная, 38Б, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для реконструкции и последующей эксплуатации базы отдыха «Взлет» (т. 1, л. д. 13 – 20).

Согласно приложению к договору аренды расчет размера арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка
(т. 1, л. д. 21, 22).

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края
от 22.11.2011 № 1756 утверждены результаты кадастровой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401052:8 в размере 236 978 140 рублей 47 копеек, что отражено в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из ГКН) от 29.04.2014 № 2343/12/14-365436 (т. 1, л. д. 28).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права общества как арендатора земли, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

При обращении с иском истец представил отчет об оценке рыночной стоимости исследуемого земельного участка от 04.04.2014 № 0002-02/14, выполненный ООО «Аудит Консалтинг Сервис», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка 23:40:0401052:8 площадью 34 163 кв. м по состоянию на 01.01.2011 составила
85 122 239 рублей.

Заключением от 15.05.2014 № 23/150514-02, выполненным некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа», подтверждено соответствие отчета об оценке
от 04.04.2014 № 0002-02/14 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценив представленные доказательства, суды пришли к выводу о несоответствии содержащейся в ГКН кадастровой стоимости используемого обществом земельного участка его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Общество правомерно просило установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011, то есть на дату, на которую определена кадастровая стоимость.

Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости участка.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о доказанности рыночной стоимости спорного земельного участка (по состоянию на 01.01.2011) в размере 85 122 239 рублей. Поэтому суды правомерно удовлетворили иск, возложив на орган кадастрового учета обязанность по внесению в ГКН соответствующих изменений.

Завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права истца, который, являясь его арендатором, несет обязанность по оплате аренды, исчисляемой на основе кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Приведенные в жалобе аргументы о том, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, значительно меньше его кадастровой стоимости, что вызывает сомнения в объективности оценки, судом кассационной инстанции не принимаются. Установленный судом размер рыночной стоимости участка определен по состоянию на 01.01.2011 (дата проведения очередной государственной кадастровой оценки земель в Краснодарском крае). Возражая против достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете, администрация не представила доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ссылка подателя жалобы на нарушение оценщиком при подготовке отчета об определении рыночной стоимости спорного участка положений ФСО № 1, признается окружным судом несостоятельной. Соответствие отчета от 04.04.2014 № 0002-02/14, принятого судом в качестве надлежащего доказательства размера рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), Свода стандартов оценки ССО-РОО 2010, подтверждено положительным экспертным заключением от 15.05.2014 № 23/150514-02 некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа».

При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций администрация, участвующая в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, мотивированных возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенному в отчете, не заявляла, процессуальными правами ходатайствовать о назначении экспертизы, о привлечении в качестве экспертов указанных ею лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту, задать эксперту-оценщику в судебном заседании дополнительные вопросы, ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы, не воспользовалась (статьи 82, 86, 87 Кодекса).

Указание подателя жалобы на отсутствие в процессуальных документах настоящего дела сведений об исследовании отчета об оценке несостоятельно. Исследование доказательств по делу является способом рассмотрения спора арбитражным судом и предшествует принятию решения (статьи 162, 166 Кодекса). Иск общества разрешен судом по существу, результат исследования представленных участвующими в деле лицами доказательств, в том числе судебная оценка отчета, отражены в решении
от 16.07.2014.

Довод об отсутствии в процессуальных документах данных об обсуждении с участвующими в деле лицами вопроса о назначении по делу экспертизы или привлечении специалиста, в целях устранения сомнений относительно достоверности рыночной стоимости земельного участка, выяснения ее действительного размера, окружным судом кассационной инстанции также не принимается. Наличие (отсутствие) у суда таких сомнений не подлежит оценке участвующими в деле лицами и судами иных инстанций после принятия им решения по существу спора. Процессуальные способы разрешения сомнений, имеющихся у третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, им не использованы, о воспрепятствовании судом в реализации администрацией каких-либо процессуальных прав (статьи 9, 41 Кодекса) в жалобе не указано.

Довод о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению наполняемости бюджета муниципального образования город-курорт Геленджик, усугублению дефицита бюджета, сам по себе основанием для отмены судебных актов быть не может. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения методом массовой оценки (без учета уникальных характеристик объекта) посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости участков. Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости рыночной, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости участка на его рыночную стоимость. Законодательством не установлена зависимость возможности реализации названного права физическими и юридическими лицами от полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления по формированию бюджетов.

Соответствие выводов судебных инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Таким образом, основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 23.10.2014 по делу № А32-12274/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков

В.Е. Епифанов