Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 102300777840) – Фок В.Ю. (доверенность от 27.12.2017), от ответчика − индивидуального предпринимателя Таравкова Евгения Леонидовича (ОГРНИП 307230401800043) – Титовой В.Е. (доверенность от 29.11.2017), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Таравкова Евгения Леонидовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2017
(судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по
делу № А32-16907/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском
о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя Таравкова Е.Л. (далее – предприниматель) на незавершенное строительством административно бытовое здание гостиницы (литера А) общей площадью застройки
525 кв. м, готовностью 12%, назначение – нежилое (далее – спорный объект) о чем в ЕГРП сделана запись от 28.07.2008 № 23-23-12/046/2008-379; о расторжении договора аренды
от 04.05.2005 № 4000001044 (далее – договор аренды) земельного участка площадью
987 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403018:0006, расположенного по адресу:
г. Геленджик, ул. Гринченко, б/н (далее – земельный участок), и указании
в мотивировочной части решения, что оно является основанием для аннулирования записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Решением суда от 18.07.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.10.2017, признано отсутствующим право собственности предпринимателя на спорный объект. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано. Суд указал, что решение является основанием для аннулирования записи в ЕГРП о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, администрация является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку
у нее отсутствовали полномочия по распоряжению федеральной собственностью
и заключению с предпринимателем договора аренды земельного участка. Недобросовестность администрации выражена в принятии арендных платежей
от предпринимателя. Суды поставили ответчика в неравное положение перед истцом.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, представитель администрации возражали против ее удовлетворения, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих
в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба
не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации от 17.03.2005 №293 «О предоставлении ООО «Глобус» в аренду земельного участка по ул. Гринченко, б/н в г. Геленджике для строительства
и эксплуатации гостиницы» администрация (арендодатель) и ООО «Глобус» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Пунктом 3.2.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право
в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
при существенном нарушении арендатором условий договора, одним из которых указано использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

Согласно подпункту 4.1.7 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По соглашению от 20.09.2005 права и обязанности арендатора переданы
Таравкову Е.Л.

22 октября 2007 года предпринимателю выдано разрешение № RU23303000-049/Ю на строительство объекта капитального строительства – административно-бытового здания гостиницы, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Гринченко, б/н, сроком действия до 11.05.2008, продленное до 01.08.2013.

4 декабря 2015 года в ходе контроля за соблюдением земельного законодательства сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации выявлен факт неиспользования (не освоения) арендуемого предпринимателем земельного участка.

В письме от 26.01.2016 № 51-101/16-01-38 управление имущественных отношений администрации сообщило арендатору о необходимости представления информации
о мерах, направленных на освоение земельного участка.

В ответ на указанное письмо предприниматель сообщил, что освоение земельного участка и его использование по целевому назначению подтверждается градостроительным планом и разрешением на строительство. Предприниматель указал, что 28.07.2008
в установленном законом порядке за ним зарегистрировано право собственности
на спорный объект.

16 марта 2016 года комиссия в составе представителя Геленджикского отделения филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по г. Новороссийску и сотрудников администрации осуществило выезд на земельный участок с целью подтверждения факта наличия (отсутствия) на нем спорного объекта.

Из письма от 16.03.2016 № 140 Геленджикского отделения филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризациям – Краевое БТИ» по г. Новороссийску следует, что
на земельном участке спорный объект отсутствует.

В связи с истечением 01.08.2013 срока действия разрешения на строительство
от 22.10.2007 № RU23303000-049/K, предприниматель обратился с заявлением о его продлении.

В письме от 25.04.2016 № 11052-2414/1601-11 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что земельный участок площадью
987 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403018:0006, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Гринченко, б/н, на котором планируется строительство спроектированного административно-бытового здания гостиницы, находится в первой зоне округа санитарной охраны курорта, в связи с чем разрешение на строительство указанного объекта не может быть выдано, поскольку размещение гостиницы в указанной зоне не соответствует режиму хозяйственной деятельности, установленному для данной территории. Кроме того, заявитель не представил раздел проектной документации «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», требуемый в соответствии с изменениями, внесенными в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона от 28.11.2015 № 339-ФЗ «О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2016 по делу № А32-15544/2016 отказано в удовлетворении требований предпринимателя к администрации и управлению архитектуры и градостроительства администрации о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство
объекта капитального строительства «административно-бытовое здание гостиницы
по ул. Гринченко, б/н в г. Геленджике». При этом суд указал, что администрация в момент заключения договора аренды не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находившимся в собственности Российской Федерации и расположенным
в первой зоне округа санитарной охраны курорта Геленджикской группы курортов, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494. Повторная выдача разрешения на строительство с учетом фактических обстоятельств дела недопустима.

Полагая, что предприниматель не использует земельный участок по целевому назначению, спорный объект не является недвижимым имуществом и разрешение на строительство отсутствует, администрация обратилась в арбитражный суд.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима,
или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны
с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса
от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи земельных участков в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принадлежит их собственнику.

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если указанным
Законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

На момент заключения договора аренды к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей
и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994
№ 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», курорты
и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ)
часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения
и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд
не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми
же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007
№ 2-П).

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца
(пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –
постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Распространение на объект, не являющийся недвижимостью, правового режима недвижимого имущества, определяет порядок использования земельного участка и непосредственным образом влияет на условия его возможной приватизации, поэтому истец, как собственник земельного участка, не лишен возможности в судебном порядке ставить вопрос об обоснованности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи о праве собственности на вышеуказанные объекты (определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 31.03.2014 № 13739/2013).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр
и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанных положений объект недвижимого имущества,
тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта
без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона,
что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Данные разъяснения содержатся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Такие сооружения, как замощения, асфальтовые площадки и покрытия, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения
не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 10.02.2017 № У10-17 спорный объект находится в пределах земельного участка, не является объектом незавершенного строительства и не является недвижимым имуществом. Эксперт указал, что на земельном участке не выполнены какие-либо работы, которые могут быть признаны незавершенным строительством. Выполненные фактические работы по устройству фундамента – бетонной полосы – не соответствуют проекту, на основании которого получено разрешение
на строительство от 22.10.2007.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства,
по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу № А32-15544/2016,
а также результат проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, суды первой
и апелляционной инстанций, установив ничтожность договора аренды и отсутствие объекта недвижимого имущества на земельном участке, правомерно удовлетворили требование о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на спорный объект.

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами при рассмотрении дела, не влияют
на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов
по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 по делу
№ А32-16907/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи В.В. Аваряскин

Е.В. Улько