Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330024645, ОГРН 1092330001323) – Литвиненко А.А. (доверенность от 19.03.2017), от ответчика – акционерного общества «Колос» (ИНН 2373010855, ОГРН 1162373050751) – Месропяна Ю.Г. (доверенность от 22.05.2017), от третьего лица – крестьянского фермерского хозяйства Рейн Евгения Алексеевича – Соколянской Н.В. (доверенность от 14.02.2017), в отсутствие третьего лица – департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Динской район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Пономарева И.В.) по делу № А32-39649/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования Динской район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к акционерному обществу «Колос» (далее – общество) с исковым заявлением о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 28.10.1994 № 0700000691.

Требования мотивированы тем, что договор аренды не соответствует положениям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся объектом аренды. В нарушение требований пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса договор аренды не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Кроме того, ответчик фактически пользуется земельным участком большей площадью, чем указанно в договоре аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) и крестьянское фермерское хозяйство Рейн Евгений Алексеевич (далее – фермерское хозяйство).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что 28.10.1994 администрация и общество заключили договор № 801 аренды земельного участка (земельных угодий) общей площадью 2295 га для сельскохозяйственного использования сроком на 25 лет (до 21.04.2019). Дополнительным соглашением от 01.01.2003 № 801 внесены изменения в части изменения номера договора аренды (на № 0700000691) и расчета арендной платы. Согласно пункту 2.6 дополнительного соглашения стороны закрепили обязанность в срок до 01.09.2003 перезаключить договор аренды и зарегистрировать его в установленном порядке. В случае неисполнения условия о перезаключении договора и регистрации его в установленном порядке договор аннулируется (пункт 2.7 соглашения). В дополнительном соглашении от 11.04.2011 № 2 (пункт 2) предусмотрено, что в срок до 15.05.2011 стороны обязуются заключить соглашение к договору аренды от 28.10.1994 № 0700000691 и зарегистрировать его в установленном порядке. Ссылаясь на то, что дополнительные соглашения к договору не зарегистрированы, площадь и границы земельного участка, указанного в договоре аренды от 28.10.1994 № 0700000691, не установлены (не соответствуют фактически используемому обществом земельному участку), администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным. Суды при разрешении спора исходили из того, что договор аренды от 28.10.1994 № 0700000691 соответствует требованиям статьей 28 – 29, 31, 56 – 57, 69 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991, действовавшего в период его заключения, и зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Динского района. Судебные инстанции также учли, что обстоятельства заключенности спорного договора, отсутствия государственной регистрации права в ЕГРН, а также отсутствия установленных границ арендуемого обществом земельного участка, исследовались и оценивались судами ранее в рамках дела № А32-14463/2012. При этом истец неоднократно предпринимал попытки прекратить арендные отношения с ответчиком. В арбитражный суд администрацией подавались иски о расторжении договора от 28.10.1994 № 0700000691 (дело № А32-20925/2015) и о признании обременения земельного участка договором аренды отсутствующим (дело № А32-39320/2015), в удовлетворении требований по которым администрации было отказано. Кроме того, при разрешении спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса. Приведенное разъяснение содержится в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо № 165). Согласовав существенные условия договора, и передав имущество во владение (пользование) арендатора, арендодатель не вправе впоследствии требовать судебной констатации незаключенности такого договора, исполняемого сторонами. Следовательно, правовые основания для удовлетворения иска администрации в отношении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 28.10.1994 № 0700000691 отсутствуют. Кроме того, общество до вынесения судом первой инстанции решения заявило об истечении срока исковой давности по заявленным администрацией требованиям. Судами установлено, что исполнение арендной сделки сторонами началось в 1994 году, о чем истцу (арендодателю по договору) было известно. Факт пропуска администрацией давностного срока по требованию о признании договора аренды незаключенным является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также неполное выяснение ими фактических обстоятельств спора. Жалоба мотивирована следующим. Общество в нарушение условий договора аренды, дополнительных соглашений к нему и действующего законодательства использует земельный участок без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Указанная в договоре от 28.10.1994 № 0700000691 площадь не соответствует действительности, границы земельного участка не установлены. Фактически ответчик использует участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 19 517 357 кв. м с кадастровым номером 23:07:0104007:2, расположенный по адресу: Динской район, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива «Колос». Суд не дал оценку дополнительным соглашениям от 01.01.2003 и от 11.04.2011 к указанному договору, которые согласовывались и подписывались сторонами с учетом действующего законодательства. По условиям названных соглашений ответчик обязался перезаключить договор и зарегистрировать его в установленном законом порядке. Договор от 28.10.1994 № 0700000691 в редакции подписанных сторонами дополнительных соглашений не соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства. В нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся объектом аренды. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса условие об объекте аренды является существенным, его несогласованность сторонами влечет незаключенность договора, не зарегистрированного в ЕГРН.

Глава хозяйства в отзыве поддержал доводы кассационной жалобы администрации. По мнению третьего лица, договор от 28.10.1994 № 0700000691 является незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды (статьи 432, 607 Гражданского кодекса). Вывод судебных инстанций о соответствии договора аренды законодательству, действовавшему в период его подписания сторонами, не соответствует положениям статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР. В договоре отсутствуют данные, позволяющие достоверно определить площадь и границы земельного участка, переданного обществу. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:07:0104007:2 (19 517 357 кв. м), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости, не совпадает с площадью, указанного в тексте договора от 28.10.1994 № 0700000691, который не зарегистрирован в ЕГРН.

От общества и департамента отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители администрации и главы хозяйства поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам законодательства, действовавшим в период заключения договора аренды от 28.10.1994 № 0700000691, а также фактическим обстоятельствам, свидетельствующим о длительном исполнении сторонами данного договора. Кроме того, администрацией пропущен давностный срок по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечил.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей администрации, общества и главы хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.10.1994 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор № 801 аренды земельного участка (земельных угодий) общей площадью 2295 га для сельскохозяйственного использования сроком на 25 лет (до 21.04.2019). Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Динского района.

Дополнительным соглашением от 01.01.2003 к договору от 28.10.1994 № 801 сторонами изменен номер договора (на № 0700000691), а также порядок расчета арендной платы за арендуемый земельный участок. В пункте 2.6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели обязанность в срок до 01.09.2003 перезаключить договор аренды и зарегистрировать его в установленном порядке. В случае неисполнения условия о перезаключении договора аренды и его регистрации договор аннулируется (пункт 2.7 дополнительного соглашения).

Дополнительным соглашением от 11.04.2011 № 2 к договору аренды от 28.10.1994 № 0700000691 предусмотрена обязанность в срок до 15.05.2011 заключить соглашение к договору аренды земельного участка с администрацией и зарегистрировать его в установленном законом порядке.

Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 28.10.1994 № 0700000691 незаключенным, ссылаясь на то, что общество в нарушение условий дополнительных соглашений и действующего законодательства использует земельный участок без оформления правоустанавливающих документов. Указанная в договоре аренды площадь земельного участка (2295 га) не соответствует действительности, границы участка не установлены. Фактически ответчик использует участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 19 517 357 кв. м с кадастровым номером 23:07:0104007:2, расположенный по адресу: Динской район, в границах сельскохозяйственного производственного кооператива «Колос». Отсутствие в договоре, который не зарегистрирован в ЕГРН, данных, позволяющих определенно установить имущество, являющееся объектом аренды, влечет его незаключенность.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, одним из которых является признание права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор от 28.10.1994 заключен сторонами в соответствии с положениями статьей 28 – 29, 31, 56 – 57, 69 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 и зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Динского района.

Согласно действовавшей на момент заключения договора статье 31 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами, формы которых утверждаются Советом Министров РСФСР, а в республиках, входящих в состав РСФСР, в соответствии с законодательством этих республик. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.

Из содержания указанной нормы следует, что предметом договора аренды являются земельные угодья (участок), границы которого определены сторонами в плане, являющимся приложением к договору.

Предметом спорного договора являлись земельные угодья, включенные в фонд перераспределения и являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации (Краснодарского края) в соответствии с пунктом 5 Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и пунктов 2.2, 2.3 постановления главы администрации Краснодарского края от 16.11.1993 № 428 «Об утверждении Положения об установлении особого порядка землепользования на территории Краснодарского края».

На основании пункта 3 решения от 12.08.1992 № 29 Малого Совета Динского районного Совета народных депутатов «Об утверждении перераспределения земель Динского района» в фонд перераспределения земель были включены площади сельхозугодий, оставшиеся после передачи в коллективную собственность, размер которых согласно приложению № 2 у общества составил 2411 га. В связи с утверждением порядка использования и предоставления 756 га в ведение сельсоветов, 229 га для крестьянских (фермерских) хозяйств, оставшиеся угодья площадью 1425 га были предоставлены в аренду обществу на 25 лет с правом выкупа.

В связи с получением администрацией информации о дополнительных и нераспределенных площадях земельных угодий по результатам проведения (выполнения) государственным институтом «КубаньНИИгипрозем» в 1993 году графического учета земель, постановлением от 27.04.1994 № 171-П «О внесении дополнения в решение Малого Совета Динского районного Совета народных депутатов от 12.08.1992 № 29 «Об утверждении перераспределения земель Динского района» были уточнены (изменены) площади земельных угодий, переданных в собственность и в аренду акционерным обществам и товариществам. Согласно приложению № 1 к указанному постановлению в аренду обществу предоставлялось 2295 га. В связи с внесением дополнений на основании пункта «а» части 2 названного постановления, ранее выданные свидетельства на право собственности на землю и заключенные договора аренды на землю подлежали замене.

Таким образом, площадь переданных в аренду земельных угодий определялась сторонами в соответствии с требованиями Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 и приведенными ненормативными правовыми актами. При этом споров о местоположении арендуемого обществом земельного массива (угодий) после 1994 года между сторонами не возникало. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для вывода о незаключенности договора от 28.10.1994 № 0700000691 ввиду несогласованности объекта аренды. Определив в договоре объект аренды, и передав имущество во владение (пользование) общества (арендатора), администрация (арендодатель) не вправе требовать судебной констатации его незаключенности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» содержатся следующие разъяснения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом давностного срока по заявленным требованиям.

Установив, что исполнение арендной сделки началось в 1994 году, о чем администрации (арендодателю) было известно, судебные инстанции пришли к выводу о пропуске истцом общего срока исковой давности (три года), установленного статьей 196 Гражданского кодекса. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации (отзыва главы хозяйства) о незаключенности договора аренды земельного участка от 28.10.1994 № 0700000691 ввиду несогласованности сторонами его предмета, окружным судом отклоняются.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор – заключенным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 № 12444/12).

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность.

Пункты 3, 7 информационного письма № 165 содержат следующие разъяснения. Предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса.

Доказательства, свидетельствующие о наличии между сторонами разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его подписания и исполнения, а также доказательства невозможности исполнения ответчиком условий договора аренды в материалы дела не представлены. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования администрации о признании договора от 28.10.1994 № 0700000691 незаключенным.

Кассационная жалоба администрации не содержит доводов о незаконности (необоснованности) вывода судебных инстанций о пропуске истцом давностного срока по заявленным требованиям, об истечении которого ответчик заявил при разрешении спора в суде первой инстанции. Между тем при разрешении аналогичных споров судебная практика исходит из того, что к требованию стороны о признании незаключенным договора аренды подлежат применению нормы об исковой давности (определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 № 306-ЭС16-13585, от 14.08.2017 № 306-ЭС17-10022, от 19.10.2017 № 302-ЭС17-14721). Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о необходимости отказа в удовлетворении иска администрации. Они не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу № А32-39649/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Я.Е. Волков

А.И. Мещерин