Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца (заявителя) – общества с ограниченной ответственностью «Сочи Привокзальный» (ИНН 2366000380, ОГРН 1172375037230) – Коробенко Т.А. (доверенность от 21.08.2023), в отсутствие ответчиков (органов, осуществляющих публичные полномочия) – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр "Привокзальный"», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-42909/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Сочи Привокзальный» (далее – общество, истец, заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент), управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) со следующими (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс) требованиями:

– восстановить пропущенный процессуальный срок на обжалование действий администрации в части принятия решения об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, решения и действий управления Росреестра в части внесения регистрационных записей о погашении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075;

– признать односторонний отказ администрации в лице департамента от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 незаконным;

– признать уведомление администрации в лице департамента от 29.04.2021 № 6830/020145 об отказе от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 незаконным;

– признать действия управления Росреестра по погашению регистрационной записи от 10.09.2012 № 23-23-50/274/2012-438 и от 26.06.2017 № 23:49:0204004:1075-23/050/2017-33 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 незаконными;

– обязать управление Росреестра восстановить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012 № 4900007851 и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – торговый центр, заключенного с администрацией.

Требования основаны на положениях статей 450, 450.1, 453 Гражданского кодекса (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормах Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) и мотивированы следующим. Администрация (в лице департамента) незаконно прекратила действие договора аренды (в редакции соглашения о перенайме) в связи с односторонним отказом от него. Действия управления Росреестра по государственной регистрации погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 нарушает права (интересы) общества как надлежащего арендатора по договору от 30.08.2012 № 4900007851 (в редакции договора перенайма).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр "Привокзальный"».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2022,оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023, признан недействительным отказ администрации в лице департамента от 29.04.2021 № 6830/02.01-45 от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 как противоречащий требованиям Земельного кодекса. На управление Росреестра возложена обязанность восстановить в ЕГРН регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012 № 4900007851 (номер регистрационной записи 23-23-50/275/2012-438) и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – торговый центр (от 26.06.2017 номер регистрационной записи 23/050/2017-34). В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что 30.08.2012 администрация (арендодатель) и ООО «Торговый центр "Привокзальный"» (арендатор) заключили договор № 4900007851 аренды земельного участка площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – торговый центр, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район на 49 лет. Администрация обратилась в арбитражный суд к ООО «Торговый центр "Привокзальный"» с иском о признании четырехэтажного объекта незавершенного строительства площадью застройки 2772 кв. м, находящегося в стадии возведения конструкций пятого этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, самовольной постройкой, об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу № А32-25682/2012 исковые требования удовлетворены. Администрации 22.08.2013 выдан исполнительный лист серии АС № 006304016, на основании которого 16.10.2013 службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство № 66216/13/72/23 в отношении ООО «Торговый центр "Привокзальный"». Последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением об утверждении мирового соглашения на стадии исполнительного производства. Определением от 24.04.2015 в удовлетворении заявления об утверждении мирового соглашения отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 определение от 24.04.2015 отменено. Утверждено мировое соглашение от 10.07.2015, заключенное между администрацией и ООО «Торговый центр "Привокзальный"» на стадии исполнительного производства. Возбужденное на основании исполнительного листа серии АС № 006304016 от 22.08.2013 исполнительное производство после утверждения мирового соглашения прекращено. В соответствии с протоколом совещания по вопросам защиты прав граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных инвесторов-застройщиков от 28.06.2016, администрации предписано в срок до 20.07.2016 обеспечить выдачу ООО «Торговый центр "Привокзальный"» разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 в соответствии с условиями утвержденного судом мирового соглашения, без проведения общественных слушаний в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, введенных в действие с 17.11.2015. Во исполнение утвержденного мирового соглашения и пункта 10.6.1 протокола администрация 01.08.2016 выдала ООО «Торговый центр "Привокзальный"» разрешение № RU-23-309-4698-2016 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 со сроком действия до 10.01.2018. В соответствии с указанным разрешением параметры объекта капитального строительства (торгового центра) следующие: количество этажей – 7, высота – 31,54 м; количество подземных этажей – 1; площадь застройки – 3732,03 кв. м; объем – 95383,92 куб. м, в том числе подземной части – 12441,62 куб. м; общая площадь – 20116,57 кв. м, в том числе автостоянка – 2990,76 кв. м. На основании договора от 23.06.2017 ООО «Торговый центр "Привокзальный"» передало обществу права и обязанности по договору аренды от 30.08.2012 № 4900007851. В ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись. В соответствии с дополнительными соглашениями от 23.06.2017 к договорам долевого участия в строительстве торгового центра от 11.10.2016 № 001-1н, от 13.10.2016 № 002-Ц, 003-2н, 004-3н, 005-4н, 006-5н, 007-6н, заключенными между участником долевого строительства гр. Кручининым П.Е. и обществом, последнее приобрело статус нового застройщика по договорам долевого участия в строительстве торгового центра. В июне 2017 года общество обратилось в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 01.08.2016 № RU-23-309-4698-2016. В письме от 19.12.2017 № 2101.13/35855 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации проинформировал заявителя о том, что исходно-разрешительная документация для продления срока действия разрешения на строительство объекта находится на проверке в прокуратуре города Сочи. Со ссылкой на аналогичные основания департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации отказал обществу в продлении срока действия разрешения на строительство. Письмом от 13.02.2018 № 21.01.13/701 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации сообщил заявителю, что сформированная исходно-разрешительная документация для продления срока действия разрешения на строительство объекта, а также внесения изменения в разрешение на строительство в части указания застройщика находится на рассмотрении в структурных подразделениях администрации. Департамент 05.05.2021 направил обществу отказ от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851, оформленный письмом от 29.04.2021 № 6830/02.01-45, который мотивирован ненадлежащим исполнением условий мирового соглашения от 10.07.2015, утвержденного постановлением апелляционного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012. В соответствии с актом осмотра от 13.04.2021 возведенный на земельном участке объект недвижимости не снесен. Отказ от договора аренды вручен арендатору 09.06.2021. Согласно выпискам из ЕГРН от 30.06.2022, от 07.10.2022 регистрационные записи от 10.09.2012 № 23-23-50/274/2012-438 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 арендой в пользу ООО «Торговый центр "Привокзальный"» и в пользу общества (запись от 26.06.2017 № 23:49:0204004:1075-23/050/2017-33) погашены. Общество, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа от договора аренды, обратилось в арбитражный суд. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что оспариваемый обществом отказ администрации от договора обоснован ссылкой на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса (возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки). Суды учли содержание мирового соглашения от 10.07.2015, заключенного между администрацией и ООО «Торговый центр "Привокзальный"» на стадии исполнительного производства и утвержденного постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 в рамках дела № А32-25682/2012. В соответствии с пунктом 4 мирового соглашения в случае неисполнения ООО «Торговый центр "Привокзальный"» своих обязательств в полном объеме и в полной мере, указанных в пунктах 1 (обратиться незамедлительно за получением разрешения на строительство) и 2 (представить проектную документацию, содержащую схему планировочной организации земельного участка с отображением здания и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу с указанием сроков фактического сноса объекта), ответчик обязуется немедленно за свой счет снести объект, являвшийся предметом судебного разбирательства. Возражений относительно исполнения ООО «Торговый центр "Привокзальный"» пунктов 1 и 2 мирового соглашения администрация не представила. Доказательств обращения в суд за выдачей исполнительного листа для принудительного исполнения мирового соглашения администрацией также не представлено. Более того, строительство торгового центра на земельном участке осуществлено ООО «Торговый центр "Привокзальный"» (впоследствии – обществом) на основании разрешения на строительство от 01.08.2016 № RU-23-309-4698-2016, выданного администрацией в установленном порядке. В этой связи довод администрации о самовольном характере возведенного строения противоречит ее действиям по выдаче разрешительной документации. Отсутствуют и доказательства несоответствия возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 объекта капитального строительства разрешительной документации. Факт нахождения в производстве Арбитражного суда Краснодарского края дела № А32-46135/2022 сам по себе не свидетельствует о нарушении обществом обязательств по договору аренды, а отсутствие уведомления о начале строительства не влечет вывод о самовольном характере строительства. Поскольку администрацией не доказано наличие оснований для одностороннего отказа от договора аренды на основании пункта 4 статьи 46 Земельного кодекса (возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей по ее сносу), судебные инстанции пришли к выводу о незаконности оспариваемого обществом отказа. Администрация в нарушение требований закона (без правовых оснований) отказалась от договора аренды, заявив односторонний отказ от его исполнения, поэтому суды признали отказ администрации (в лице департамента) от 29.04.2021 N 6830/02.01-45 от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 незаконным. Апелляционный суд дополнительно отметил, что суд первой инстанции, квалифицируя заявленные обществом требования, в том числе о признании незаконным одностороннего отказа от договора, исходил из необходимости их рассмотрения в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса, в связи с чем, рассмотрел ходатайство заявителя о восстановлении трехмесячного срока обжалования рассматриваемых действий администрации. Вместе с тем, обществом фактически заявлено два самостоятельных требования: признать односторонний отказ администрации в лице департамента от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 незаконным; признать уведомление администрации в лице департамента от 29.04.2021 № 6830/020145 об отказе от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 незаконным. Суд рассмотрел эти требования, оценив их как идентичные и восстанавливая срок на оспаривание (часть 4 статьи 198 Кодекса), исходил из уважительности причин пропуска процессуального срока, посчитав возможным его восстановить. Апелляционный суд руководствовался тем, что обществом в качестве самостоятельного требования заявлено требование о признании одностороннего отказа администрации в лице департамента от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 незаконным. Данное требование судом первой инстанции удовлетворено. В этой связи следовало учитывать, что односторонняя сделка по отказу от договора подлежит оспариванию в общем исковом порядке. Исполнением оспариваемой сделки является погашение ограничения (обременения) права в ЕГРН. Срок давности по данному требованию истцом не пропущен. В рассматриваемом случае способом восстановления нарушенного права общества будет являться восстановление в ЕГРН регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012 № 4900007851 (номер регистрационной записи 23-23-50/275/2012-438) и по договору перенайма от 26.06.2017 (номер регистрационной записи 23/050/2017-34). Восстановление записей в ЕГРН как правовом обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 является восстановлением прав (нарушенных интересов) общества, нарушенного незаконным действием органа местного самоуправления. В удовлетворении требования о признании незаконными действий управления Росреестра по погашению регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 судебные инстанции отказали. Погашение регистрационных записей об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «Торговый центр "Привокзальный"», а в последующем – в пользу общества, произведено управлением Росреестра по заявлению администрации от 17.06.2021. К этому заявлению прилагались доверенность от 09.06.2017, письмо от 29.04.2021 об отказе от договора аренды, доказательства вручения указанного письма обществу и акт осмотра земельного участка от 13.04.2021. В этой связи основания для признания незаконными действий управления Росреестра отсутствуют. Суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство Колесниковой В.В. о ее привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Ходатайство мотивировано тем, что Колесникова В.В. является собственником помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075. Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции Колесникова В.В. не заявляла ходатайство о привлечении к участию в дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия оснований для ее привлечения к участию в деле в качестве третьего лица (возникновении материально-правового интереса, подлежащего защите в данном споре по отношению к любой из сторон спора). Кроме того, предметом настоящего спора является законность отказа администрации от договора аренды с обществом. В свою очередь правоотношения по договорам долевого строительства возникли между застройщиком и дольщиком и носят обязательственных характер, подразумевающий себя итогом правоотношений передачу помещений. Взаимоотношения Колесниковой В.В. с застройщиком по договору долевого участия не относятся к предмету рассматриваемого спора.

Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Между администрацией и ООО «Торговый центр "Привокзальный"» было заключено мировое соглашение от 10.07.2015, утвержденное постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012. Однако ООО «Торговый центр "Привокзальный"» не исполнило условия мирового соглашения, заключенного в ходе исполнительного производства по названному делу. По результатам проверки, проведенной управлением муниципального земельного контроля, администрацией установлено, что незаконно возведенный объект недвижимости не снесен. Доказательств сноса самовольно возведенного объекта не представлено, что подтверждается информацией Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 19.02.2021, согласно которой застройщик после получения разрешения на строительство извещение о начале строительства объекта не направлял. После указанных проверочных мероприятий департамент письмом от 29.04.2021 уведомил общество об одностороннем отказе от договора аренды со ссылкой на положения статьи 46 Земельного кодекса. Данное уведомление получено обществом 09.06.2021, которое 16.06.2021 направило департаменту свои возражения на письмо от 29.04.2021. Следовательно, о нарушении своих прав и законных интересов обществу было известно уже в июне 2021 года, однако в суд оно обратилось 31.08.2022, то есть с пропуском срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса.

От общества в суд округа поступил (направлен 23.08.2023 в электронном виде) отзыв на кассационную жалобу, к которому приложены доказательства направления его копий иным лицам, участвующим в деле также 23.08.2023.

Лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Отзыв направляется в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания. Отзыв на бумажном носителе направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении. Отзыв в электронном виде направляется лицам, участвующим в деле, посредством единого портала государственных и муниципальных услуг либо системы электронного документооборота участника арбитражного процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия (части 1, 4 статьи 279 Кодекса).

Рассмотрение кассационной жалобы администрации и департамента назначено на 24.08.2023, отзыв от общества в суд округа поступил 23.08.2023 с доказательствами направления его копий иным участвующим в деле лицам в тот же день. Учитывая, что обществом нарушены требования статьи 279 кодекса (нарушен срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания), поступивший от него отзыв судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы не учитывается.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу ы суд округа не поступили.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность выводов судебных инстанций.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.08.2012 администрация (арендодатель) и ООО «Торговый центр "Привокзальный"» (арендатор) заключили договор № 4900007851 аренды земельного участка площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204004:1075. В долгосрочную (на 49 лет) аренду предоставлен участок из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – торговый центр, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район на 49 лет.

Администрация обратилась в арбитражный суд к ООО «Торговый центр "Привокзальный"» с иском о признании четырехэтажного объекта незавершенного строительства площадью застройки 2772 кв. м, находящегося в стадии возведения конструкций пятого этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, самовольной постройкой, об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу № А32-25682/2012 исковые требования удовлетворены. Администрации 22.08.2013 выдан исполнительный лист серии АС № 006304016, на основании которого 16.10.2013 службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство № 66216/13/72/23 в отношении ООО «Торговый центр "Привокзальный"».

Последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением об утверждении мирового соглашения на стадии исполнительного производства. Определением от 24.04.2015 в удовлетворении заявления об утверждении мирового соглашения отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 определение от 24.04.2015 отменено. Утверждено мировое соглашение от 10.07.2015, заключенное между администрацией и ООО «Торговый центр "Привокзальный"» на стадии исполнительного производства. Возбужденное на основании исполнительного листа серии АС № 006304016 от 22.08.2013 исполнительное производство после утверждения мирового соглашения прекращено.

В соответствии с протоколом совещания по вопросам защиты прав граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных инвесторов-застройщиков от 28.06.2016, администрации предписано в срок до 20.07.2016 обеспечить выдачу ООО «Торговый центр "Привокзальный"» разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 в соответствии с условиями утвержденного судом мирового соглашения, без проведения общественных слушаний в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, введенных в действие с 17.11.2015.

Во исполнение утвержденного мирового соглашения и пункта 10.6.1 протокола администрация 01.08.2016 выдала ООО «Торговый центр "Привокзальный"» разрешение № RU-23-309-4698-2016 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 со сроком действия до 10.01.2018. В соответствии с указанным разрешением параметры объекта капитального строительства (торгового центра) следующие: количество этажей – 7, высота – 31,54 м; количество подземных этажей – 1; площадь застройки – 3732,03 кв. м; объем – 95383,92 куб. м, в том числе подземной части – 12441,62 куб. м; общая площадь – 20116,57 кв. м, в том числе автостоянка – 2990,76 кв. м.

На основании договора от 23.06.2017 ООО «Торговый центр "Привокзальный"» передало обществу права и обязанности по договору аренды от 30.08.2012 № 4900007851. В ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись. В соответствии с дополнительными соглашениями от 23.06.2017 к договорам долевого участия в строительстве торгового центра от 11.10.2016 № 001-1н, от 13.10.2016 № 002-Ц, 003-2н, 004-3н, 005-4н, 006-5н, 007-6н, заключенными между участником долевого строительства гр. Кручининым П.Е. и обществом, последнее приобрело статус нового застройщика по договорам долевого участия в строительстве торгового центра.

В июне 2017 года общество обратилось в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 01.08.2016 № RU-23-309-4698-2016. В письме от 19.12.2017 № 2101.13/35855 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации проинформировал заявителя о том, что исходно-разрешительная документация для продления срока действия разрешения на строительство объекта находится на проверке в прокуратуре города Сочи. Со ссылкой на аналогичные основания департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации отказал обществу в продлении срока действия разрешения на строительство. Письмом от 13.02.2018 № 21.01.13/701 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации сообщил заявителю, что сформированная исходно-разрешительная документация для продления срока действия разрешения на строительство объекта, а также внесения изменения в разрешение на строительство в части указания застройщика находится на рассмотрении в структурных подразделениях администрации.

Департамент 05.05.2021 направил обществу отказ от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851, оформленный письмом от 29.04.2021 № 6830/02.01-45, мотивированный ненадлежащим исполнением условий мирового соглашения от 10.07.2015, утвержденного постановлением апелляционного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012. В соответствии с актом осмотра от 13.04.2021 возведенный на земельном участке объект недвижимости не снесен. Отказ от договора вручен арендатору 09.06.2021. Согласно выпискам из ЕГРН от 30.06.2022, от 07.10.2022 регистрационные записи от 10.09.2012 № 23-23-50/274/2012-438 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 арендой в пользу ООО «Торговый центр "Привокзальный"» и в пользу общества (запись от 26.06.2017 № 23:49:0204004:1075-23/050/2017-33) погашены.

Общество, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа администрации от договора аренды, нарушающего его права и законные интересы как арендатора земельного участка, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 199 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял данное решение, совершил действия (допустил бездействие).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1 – 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что администрация (в лице департамента) в отсутствие правовых оснований прекратила действие долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 (в редакции соглашения о перенайме) путем одностороннего отказа от исполнения данных сделок. Отказ от 29.04.2021 № 6830/02.01-45 является незаконным, поскольку противоречит требованиям земельного законодательства. Возражений относительно исполнения ООО «Торговый центр "Привокзальный"» условий мирового соглашения администрация не представила. Отсутствуют и доказательства обращения органа местного самоуправления в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для принудительного исполнения мирового соглашения, утвержденного апелляционным судом. При этом строительство на земельном участке осуществлено ООО «Торговый центр "Привокзальный"» (а впоследствии – обществом) на основании разрешения на строительство от 01.08.2016 № RU-23-309-4698-2016, выданного администрацией в установленном порядке. Таким образом, довод администрации о самовольном характере возведенного строения противоречит ее действиям по выдаче застройщику разрешительной документации. Доказательства несоответствия возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 объекта капитального строительства разрешительной документации также не представлены. Вступивший в законную силу судебный акт о признании существующего объекта недвижимого имущества самовольной постройкой и его сносе, отсутствует. Таким образом, администрацией не доказано наличие оснований для одностороннего отказа от договора аренды со ссылкой на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса (возведение на участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей по ее сносу). Односторонняя сделка по отказу от договора подлежит оспариванию в общем исковом порядке. Исполнением оспариваемой сделки является погашение ограничения (обременения) права в ЕГРН. Срок давности по данному требованию истцом не пропущен. Способом восстановления нарушенного права общества будет являться восстановление в ЕГРН регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012 № 4900007851 (номер регистрационной записи 23-23-50/275/2012-438) и по договору перенайма от 26.06.2017 (номер регистрационной записи 23/050/2017-34). В удовлетворении требования общества о признании незаконными действий управления Росреестра по погашению регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 судебные инстанции отказали. Погашение записей об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «Торговый центр "Привокзальный"» (в последующем – общества), произведено управлением Росреестра по заявлению администрации от 17.06.2021, к которому прилагались необходимые документы, что исключает вывод о незаконности действий управления Росреестра.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация и департамент приводят доводы о соответствии действий по одностороннему отказу от исполнения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 от 30.08.2012 № 4900007851 его условиям и нормам земельного законодательства в связи с неисполнением застройщиком условий мирового соглашения, утвержденного апелляционным судом. Однако указанные доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которыми мотивированно отклонены. Несогласие подателей жалобы с судебными выводами, основанными на оценке имеющихся в деле доказательств, в силу иного понимания им норм права и иной оценки фактических обстоятельств, само по себе не может служить достаточным основанием для отмены решения и (или) апелляционного постановления. Суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к установленным обстоятельствам нормы права. Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в соответствии с подпунктом 1.1 пункту 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А32-42909/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин