Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>), ответчика – общества
с ограниченной ответственностью «Березка» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда
в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу № А32-6247/2020, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Березка» (далее – общество) о взыскании 2 632 801 рублей 73 копеек неосновательного обогащения, 592 650 рублей 29 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за фактическое пользование земельным участком площадью 610 кв. м
с кадастровым номером 23:49:0205009:13, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, центральный район, улица Пластунская, с разрешенным использованием для административного здания (далее – земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2021 иск удовлетворен в части взыскания с общества в пользу администрации 129 236 рублей
25 копеек неосновательного обогащения, 37 705 рублей 54 копеек процентов
за пользование чужими денежными средствами. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 решение изменено. С общества в пользу администрации взыскано 91 639 рублей 63 копеек задолженности, 23 524 рублей
99 копеек пени с 13.06.2017 по 01.01.2020. Судебный акт мотивирован следующим. Фактическое внедоговорное пользование земельным участком обществом не оплачено. Плата за такое пользование является регулируемой. При ее расчете необходимо применять принцип учета ограниченности в обороте земельного участка, арендная плата за использование которого не может превышать размер земельного налога.

Администрация, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок находится в собственности муниципального образования
город-курорт Сочи. Общество не вносило плату за фактическое пользование земельным участком в исковой период. Размер неосновательного обогащения рассчитан исходя
из отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы.

Отзыв на кассационную жалобу в суд кассационной инстанции не поступил.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд
Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок осуществлена 04.07.2009 (запись с номером регистрации 23-23-50/048/2009-409). На земельном участке расположено нежилое здание площадью 2025,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205009:1286, принадлежащее обществу на праве собственности
(выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.12.2019
№ 99/2019/299921115).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор
от 13.10.2013 № 4900009249 аренды земельного участка до 28.08.2018.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016, оставленным
без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18.06.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 03.07.2016 по делу № А32-29056/2015, по иску администрации договор аренды расторгнут ввиду ненадлежащего исполнения обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Письмом от 15.11.2019 № 28150/0205-16 администрация предупредила общество о необходимости внесения сбереженной арендной платы за фактическое пользование земельным участком и процентов за пользование чужими средствами с 26.12.2018
по 31.12.2018.

В результате проведенного экспертом общества с ограниченной ответственностью «ЮрКонсалтГрупп» экспертного исследования рыночная цена земельного участка определена в размере 3133 тыс. рублей (заключение от 28.04.2021 № 008-6/2021).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации
в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой
и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся
в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) арендодателю по договору аренды вменено в обязанность предоставление арендатору за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование имущества (статья 606) в состоянии, соответствующем
его назначению и условиям договора аренды (пункт 1 статьи 611). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом
(пункт 1 статьи 614). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622). Прекращение договора аренды влечет возникновение у арендатора обязанностей
по возврату арендодателю имущества и внесения арендной платы за все время просрочки в возврате (статья 622).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса), под которой понимается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Гражданского кодекса). Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежит неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. Данный правовой подход,
ранее сформулированный в виде рекомендации в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нашел отражение
в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

В пункте 66 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил,
что, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору
и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом,
но и неустойка за просрочку их уплаты.

Нормами Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной, муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7). Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а соответствующая арендная плата должна определяться в нормативно установленном порядке.

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582
в редакции постановления от 05.05.2017 № 531, вступившей в силу с 12.08.2017,
в числе основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В этом случае размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования
в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков,
для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Порядком расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 в редакции постановления
от 19.09.2016 № 2116, предусмотрено установление арендной платы в размере земельного налога при заключении договора аренды земельного участка, ограниченного в обороте (абзац 1 пункта 5).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»
и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995
№ 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях
и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая
в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной
(горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта (статьи 31, 32 Закона № 33-ФЗ).

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности
и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий.
Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ (30.12.2013), в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами
в порядке, установленном до дня вступления в силу данного закона.

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика
и Сочи – особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» ряд земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесен к муниципальному уровню собственности.

Подпунктом 11 пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи
от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» установлена ставка земельного налога в размере
0,5 процентов от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения производственных
и административных зданий.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. Общество после прекращения договора аренды не осуществило возврат земельного участка администрации. У него сохраняется обязанность по внесению арендной платы и уплате неустойки, предусмотренных договором аренды.

Земельный участок ограничен в обороте и не может быть приватизирован. Размер арендной платы за него до 12.08.2017 подлежал исчислению с применением установленного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 порядка, а с этой даты – не мог превышать размер земельного налога. Подлежащие взысканию суммы задолженности и неустойки скорректированы арифметически верно.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13
«О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций
о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся
в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов
в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского
округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022
по делу № А32-6247/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу –
без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья Т.Н. Драбо

Судья В.Е. Епифанов