Постановление № А32-66096/05 от 14.06.2007 АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Марьянское сельское потребительское общество, ст. Марьянская (далее по тесту Марьянское сельпо) обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском о выселении ООО СП «Кубань», ст. Марьянская из магазина, расположенного в Красноармейском районе, в ст. Марьянская, ул. Ленина, 42, в связи с прекращением заключенного между указанными лицами договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

До рассмотрения спора по существу ответчик направил  в суд  встречное исковое заявление, в котором  просит взыскать с Марьянского сельского потребительского общества в пользу ООО СП «Кубань» 2.619.249 рублей, составляющих стоимость улучшений арендованного имущества.

До рассмотрения спора по существу истец по встречному иску в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил заявленные требования и просил взыскать с Марьянского сельпо 4.455.360 рублей.

Решением суда от 21.03.2007 исковые требования Марьянского сельского потребительского общества были удовлетворены в полном объеме, ООО СП «Кубань» определено освободить указанное нежилое помещение путем выселения. В случае невыполнения решения суда в этой части определено выдать  исполнительной лист на принудительное выселение.

Требования ООО СП «Кубань» удовлетворены частично, с Марьянского потребительского общества в пользу ООО взыскано 1.455.360 рублей, составляющих стоимость улучшений арендованного имущества, и 13.666,66 рублей в возмещении расходов по уплате госпошлины. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

Вывод в решении суда по требованиям Марьянского сельпо мотивирован обязанностью  ООО СП «Кубань» освободить арендуемое помещение по истечению договора аренды.

В части требований ООО СП «Кубань» вывод в решении суда мотивирован обязанностью арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Марьянское сельское потребительское общество с принятым решением суда в части удовлетворения встречного иска не согласилось, направило апелляционную жалобу, в которой просит отменить судебный акт в указанной части и указывает, что улучшения, стоимость которых взыскана судом, были возведены арендатором без разрешения арендодателя, что суд необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, учитывая, что в первоначальной экспертизе объем выполненных работ экспертом завышен.

Дело рассматривается по правилам главы 34 АПК РФ.

ООО СП «Кубань» в отзыве  на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения и указывает, что  реконструкция  склада под магазин и кафе проводилась с согласия Марьянского сельпо.

В заседании суда по рассмотрению апелляционной жалобы представители лиц, участвующих в деле, поддержали и пояснили свои доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по делу, признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 05.03.1994 между Марьянским  сельским потребительским обществом (арендодатель) и СП «Кубань ЛТД» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 3 от 05.03.1994, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование расположенное  в ст. Марьянской по ул. Ленина нежилое помещение площадью 171,7 кв.м. с навесами и прилегающей к нему территорией согласно прилагаемой схемы.

Цель аренды была определена – использование под магазин, склад и пункт общественного питания.

Ставка арендной платы была определена сторонами в п. 3 договора и составляла 463 рубля за 1  кв. м в месяц. Сумма арендной платы в год по общей площади составляла 950.000 рублей.

Стороны определили, что арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально равными долями из расчета годовой  платы не позднее 15 числа месяца следующего за кварталом.

Срок аренды был установлен 5 лет, с 09.03.1994 по 09.03.1999.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды нежилого помещения, отношения по которому регулируются гл. 34 ГК РФ.

 По истечении установленного договором срока, ООО «СП «Кубань» продолжало пользоваться арендуемым помещением, в связи с чем,  в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом  другую сторону за три месяца.

Марьянское сельское потребительское общество письмом от 24.05.2006 (исх. № 36) предупредило ООО СП «Кубань» о прекращении договора аренды № 3 от 05.03.1994, и просило последнее с 24.08.2006 освободить занимаемое помещение (л.д. 18 т.1).

Поскольку в силу  п. 2 ст. 610 ГК РФ  упомянутый договор является прекращенным с 24.08.2006, по истечении указанного срока, ООО СП «Кубань» занимаемые им помещения не освободило, требования  Марьянского сельского потребительского общества о выселении ООО СП «Кубань» из магазина, расположенного в Красноармейском районе, в ст. Марьянская, ул. Ленина, 42 законны, обоснованы и  подлежат удовлетворению.

В отношении встречных исковых требований ООО СП «Кубань» установлено, что в соответствии с п. 2  упомянутого договора от 05.03.1994 № 3 помещения были переданы в аренду для использования под магазин, склад и пункт общественного питания.

При этом арендатор обязывался произвести за свой счет реконструкцию и переоборудование помещений в целях дальнейшего использования под склад, магазин и пункт питания, а также своевременно производить капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений. В свою очередь, арендодатель обязывался не препятствовать арендатору в проведении реконструкции внутри арендуемых помещений и содействовать в ее проведении.

Как усматривается из акта от 15.03.1994, являющегося актом приема-передачи помещений, утвержденного руководителями Марьянского сельпо и ООО КП «Кубань» техническое состояние переданных последнему помещений было неудовлетворительное. Так двери в здание склада были деформированы от механических повреждений и требовали замены, стены, пол и кровля требовали капитального ремонта, поскольку штукатурка со стен местами осыпалась, пол имел выбоины, трещины и прогибы, в кровле имелись трещины. Кроме того, в помещении необходимо было установить потолок, которого не имелось, заменить электропроводку, что бы она соответствовала требованиям ПУЭ, армировать и устранить трещины в фундаменте (л.д. 58 т.1).

Указанное неудовлетворительное состояние переданного ООО КП «Кубань» в аренду помещения подтверждено также актом экспертизы № 849/16.1 от 22.03.2005 л.д. 80-84 т.1), проведенной ГУ Краснодарской лабораторией судебных экспертиз (л.д. 80-84 т.1), в  первом выводе которой указано, что строение склада имело техническое состояние «неудовлетворительное», фактически возможна была эксплуатация фундамента и наружных стен, требовался капитальный ремонт с заменой и восстановлением конструктивных элементов. Аналогичные выводы были сделаны и в заключении эксперта ГУ Краснодарской  лаборатории судебных экспертиз № 2499/16.1 от 23.01.2006 (л.д. 45-54 т.2).

В этой связи, для приведения помещений в состояние пригодности для использования в целях, указанных в договоре аренды, ООО СП «Кубань» была осуществлена реконструкция указанных нежилых помещений, в том числе: демонтированы пришедшие в негодность конструктивные элементы и ранее существовавший деревянный навес на деревянных столбах,  установлены малые архитектурные формы, выполнен проект по газификации строения, возведен новый шиферный навес на металлических столбах с деревянной стропильной системой по длине строения; по длинной стороне навеса выполнена кирпичная кладка по всей длине и установлены металлические окрашенные декоративные решетки; под навесом выполнены два строения, в которых размещена система отопления и управление инженерным оборудованием; выполнен газопровод от здания к точке подключения на противоположной стороне улицы; выполнены наружный газопровод; выполнена система отопления  с установкой аппарата отопительного АОГВ, аппарата нагревательного ВПГ и 4-комфорочной газовой плиты; выполнена система вентиляции; заменена полностью электропроводка, установлено электрооборудование; установлена армированная сетка на потолочные перекрытия, установлен подвесной потолок; произведено утепление потолка; подведены водопровод и канализация. Указанное подтверждено актами приемки-сдачи выполненных работ за март-май 1994 (л.д. 61-66 т.1), а также усматривается из вышеупомянутых  акта и заключения экспертиз и акта  работников Марьянского сельпо, работавших на момент заключения договора  от 05.03.1994 (л.д. 127т.1).

Поскольку ООО СП «Кубань» произвело реконструкцию  арендуемого имущества за счет собственных средств и с согласия арендодателя, что подтверждено письмом ООО от 19.03.1994 № 0-487, на котором имеется отметка председателя правления Марьянского сельпо о согласии на проведение реконструкции и на возмещение расходов на ее проведение (л.д. 85 т.1), то в соответствии со ст. 623 ГК РФ ООО СП «Кубань» имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений в результате реконструкции после прекращения договора аренды.

Учитывая, что согласно заключению эксперта ГУ Краснодарской  лаборатории судебных экспертиз № 2499/16.1 от 23.01.2006 сумма затрат по реконструкции здания согласно сметному расчету в ценах 2006 года составила 1.455.360 рублей, исковые требования ООО «СП «Кубань» о взыскании с Марьянского сельпо 1.455.360 рублей, составляющих стоимость улучшений арендованного имущества законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, чему также была дана правильная оценка судом первой инстанции.

При этом, доводы Марьянского сельпо о том, что работы по реконструкции, выполненные ООО СП «Кубань»  не были согласованы с сельпо, учитывая, что соглашения о неотделимых улучшениях между указанными лицами не заключалось, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются в виду нижеследующего.

Статья 623 ГК РФ  говорит о том, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае, если такие улучшения произведены с согласия арендодателя. В данной норме не указано, что такое согласие должно быть оформлено соглашением, составленным  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, согласие арендодателя в данном случае может быть выражено путем составления нескольких документов, обмена письмами, одобрения действиями и т.д.

Учитывая, что письмом № 0-487 от 19.03.1994 ООО СП «Кубань» сообщило Марьянскому сельпо о том, что арендуемые им помещения не приспособлены для использования под магазин и требуют реконструкции и просило дать согласие на проведение реконструкции и на возмещение расходов на ее проведение, и на данном письме председатель Правления Марьянского сельпо собственноручно дал свое разрешение на проведение реконструкции помещения и возмещение затрат по реконструкции при прекращении договора аренды (л.д. 85 т.2), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по  соответствующему условию договора аренды, что согласие арендодателя на реконструкцию арендуемых помещений ООО СП «Кубань» было  получено.

Доводы Марьянского сельпо о том, что указанное письмо от 19.03.1994 сфальсифицировано, судом во внимание не принимаются, поскольку с заявлением о фальсификации данного доказательства Марьянское сельпо в порядке ст. 161 АПК РФ в суд не обращалось.

Что касается ссылки Марьянского сельпо на то, что ООО СП «Кубань» не доказало выполнение им работ, поскольку не представило проектно-сметную документацию, материальный отчет, платежные документы, подтверждающие стоимость материалов, использованных на реконструкцию, то указанные доводы являются необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 720 ГК РФ результат выполненных работ оформляется актом, который является доказательством выполнения работ. Материальные отчеты и документы по оплате стройматериалов являются дополнительными доказательствами затрат на производство работ, могут быть представлены подрядчиком в качестве приложений к акту, однако сами по себе доказательством выполнения не являются, в связи с чем, отсутствие указанной исполнительной документации о невыполнении ООО СП «Кубань» работ, поименованных в актах, не свидетельствует.

При этом сметная документация ООО СП «Кубань» представлена в виде локального сметного расчета на каждый акт приемки и сдачи выполненных работ. Наименование работ и их объем в каждом локальном сметном расчет и акте выполненных работ совпадают (л.д. 94-109 т.1)

Доводы Марьянского сельпо о том, что упомянутые акты приема-передачи не могут являться надлежащим доказательством выполнения работ, поскольку не подписаны  представителем сельпо, также являются необоснованными, поскольку акты приема-передачи подписываются заказчиком и подрядчиком, то есть лицом, принимающим работы и лицом, выполнившим их. Марьянское сельпо заказчиком работ в данном случае не являлось. Условия о том, что наименование и объем работ по реконструкции должен был согласовываться арендатором с арендодателем, и что последний должен участвовать в приемке работ  ни в договоре аренды № 3 от 05.03.1994, ни в резолюции председателя правления сельпо на письме ООО «Кубань» № 0-487 от 19.03.1994 не содержалось. В этой связи, учитывая, что стороны изначально не определили необходимость и порядок согласования работ по реконструкции арендуемых помещений, то акты  выполненных работ составлялись  ООО СП «Кубань», учитывая, что работы выполнялись хозспособом и не направлялись на подпись или утверждение  Марьянскому сельпо.

Не принимаются судом во внимание и доводы Марьянского сельпо о том, что при проведении экспертизы по определению стоимости реконструкции экспертом завышен объем выполненных работ, поскольку им не оценивались документы о затратах на производство улучшений и проектно-сметная документация, в виду нижеследующего.

Перед экспертом был  поставлен вопрос об определении вида и объема работ по реконструкции строения, выполненных ООО СП «Кубань» после заключения договора аренды. При этом при определении объема фактически выполненных работ эксперт не может руководствоваться только  проектной и исполнительной документацией на исследуемый объект. Поэтому эксперт  для определения объемов фактически выполненных работ использовал, не представленную сторонами документацию, а руководствовался результатами экспертного осмотра, проводившегося в присутствии сторон. Все виды работ были подтверждены сторонами устно при проведении осмотра. Количество работ было рассчитано экспертом на основании осмотра, и произведен соответствующий расчет затрат на их проведение. Указанное обстоятельство подтверждено заключениями эксперта ГУ Краснодарской  лаборатории судебных экспертиз № 2499/16.1 от 23.01.2006 и пояснениями  эксперта, поводившего  экспертизы (л.д. 131 т.2)

Указанным обстоятельствам была дана правильная оценка судом первой инстанции, в связи с чем, оснований для изменения или отмены решения суда от 21.03.2007 у суда апелляционной инстанции не имеется.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на Марьянское сельское потребительское общество.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями  266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда от 21.03.2007 по делу А-32-66096/2005-1/867 оставить   без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.