Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 28 июня 2017 года по делу № А33-14590/2015, принятое судьёй Лесковым Р.В.,

установил:

Прокурор Красноярского края в интересах Администрации г. Красноярска (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее – Департамент, ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН»(ИНН 2460068548 , ОГРН 1052460039334, далее – ООО «ГСК «АРБАН», ответчик) о:

1.Признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № 70, заключенного 28.08.2013 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применении последствий недействительности договора от 28.08.2013 № 70: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 32 162 513 рублей 39 копеек.

2.Признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № 69, заключенного 28.08.2013 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применении последствий недействительности договора от 28.08.2013 № 69: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 32 145 792 рубля 72 копейки.

3.Признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № 68, заключенного 28.08.2013 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применении последствий недействительности договора № 68 от 28.08.2013: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» впользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 40 938 653 рубля 86 копеек.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.07.2015 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28.06.2017 исковые требования прокурора Красноярского края удовлетворены. Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 70, заключенный 28.08.2013 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан». Применены последствия недействительности договора от 28.08.2013 № 70: с общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 15 964 738 рублей 39 копеек.

Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 69, заключенный 28.08.2013 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан». Применены последствия недействительности договора от 28.08.2013 № 69: с общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 15 427 200 рублей 72 копейки.

Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка №68, заключенный 28.08.2013 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан». Применены последствия недействительности договора от 28.08.2013 № 68: с общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» впользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 20 304 821 рубль
86 копеек. С общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан» г. Красноярск в доход федерального бюджета взыскано 9000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

ООО «ГСК «Арбан» в заявленной апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Красноярского края 28.06.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель полагает, что не подлежат взысканию денежные средства в пользу лица, которое при соблюдении действующего законодательства не имело возможности их получить и в иске должно быть отказано на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО «ГСК «Арбан» указывает, что если бы спорные договоры купли-продажи не были заключены, то органы местного самоуправления не получили не только суммы, заявленные к взысканию в рамках настоящего дела, но и суммы, уплаченные ООО «ГСК «АРБАН» непосредственно по договорам купли-продажи, при этом, ООО «ГСК «АРБАН» осуществило бы строительство жилого дома и не приобретая земельные участки в собственность. Данное обстоятельство свидетельствует о полном отсутствии нарушения интересов публичного образования при заключении оспоренных сделок. Удовлетворение иска будет являться нарушением статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положений Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и применении последствий недействительности сделок. Кроме того, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Прокурор не обосновал, каким образом, и какое право материального истца будет восстановлено путем удовлетворения иска, в связи с чем, ООО «ГСК «Арбан» считает, что им избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и в иске следовало отказать.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что в оспариваемом решении не верно установлена стоимость полученного ООО «ГСК «АРБАН» по оспариваемым сделкам. На момент заключения оспариваемых сделок земельные участки находились в фактическом владении и пользовании ООО «ГСК «АРБАН» (на праве аренды); ООО «ГСК «АРБАН» обладало двумя из трех указанных в законе имущественных прав в отношении земельного участка, в результате спорных сделок приобретен только титул собственника, имущественное право распоряжения земельным участком, соответственно стоимость полученного, не что иное, как денежная оценка права на распоряжение земельным участком. Заключением специалиста определена стоимость прав ООО «ГСК «Арбан», существовавших до сделок купли-продажи как арендатора-застройщика.

ООО «ГСК «АРБАН» ссылается на то, что экспертное заключение, на основе которого определена сумма, подлежащая к взысканию с ООО «ГСК «АРБАН», не отражает всех обстоятельств дела, вопросы, поставленные на разрешение эксперту, не учитывают всех фактических обстоятельств, в связи с чем полагает, что необходимо определить стоимость права аренды земельных участков, на которую должна быть уменьшена рыночная стоимость участков, исчисленная в целях заключения договора купли-продажи, так как именно данная разница может расцениваться как стоимость приобретенного имущества - в данном случае титула. Заключение оспариваемых договоров не привело к созданию у ООО ГСК «АРБАН» возможности осуществления жилищного строительства на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в нарушение установленной законом процедуры (то есть без проведения торгов), поскольку право на жилищное строительство уже имелось, соответственно материальная выгода (обогащение) у него отсутствовало.

ООО «ГСК «АРБАН» также указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления ООО «ГСК «АРБАН» земельных участков несоразмерной площадью. По мнению «ГСК «АРБАН» не обоснована невозможность применения прямых последствий недействительности сделки предусмотренных пунктом 2. статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку подлежит возврату титул собственности без фактической передачи земельных участков, не обоснованы доводы прокурора о невозможности возврата земельных участков из-за изменений в отношении их, поскольку титул не изменялся, а все изменения происходили на законных основаниях, в связи с чем, считает ошибочным вывод суда о невозможности применения реституции и возврате ООО «ГСК «АРБАН» титула собственника земельных участков МО г. Красноярск; решением затронуты интересы третьих лиц - участников долевого строительства.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО «ГСК «АРБАН» указывает на необходимость отказа в применении последствий недействительности сделок, поскольку последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Общества к Администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.Применительно к рассматриваемому делу нарушение прав и незаконность владения ответчиком спорным имуществом связано исключительно с наличием регистрационной записи о праве собственности. Заявленный прокурором иск не являлся эффективным способом защиты прав истца, не способствовал восстановлению баланса прав сторон исходя из имеющихся правоотношений. Заявитель также отметил, что в настоящее время титул собственника земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038 и 24:50:03 00 305:182 возвращен муниципальному образованию, соответствующие выписки из ЕГРН представлены в материалы дела.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в заявленной апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 28.06.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, так как доводы истца о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их эксплуатации, сформированы не были, площади их не были определены, противоречат материалам дела, земельные участки имеют кадастровые номера, определены их площади, что подтверждается кадастровыми паспортами.

По мнению Департамента, несоответствие вида разрешенного использования земельного участка «для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкульбыта и инженерным обеспечением» назначению законно расположенного на данном участке объекта недвижимости в виде здания не могло послужить основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО «ГСК «Арбан». В случае обращения ООО «ГСК «Арбан» в орган кадастрового учета с заявлением об изменении вида разрешенного использования в соответствии с фактическим назначением органом кадастрового учета были бы внесены изменения в уже поставленные на кадастровый учет земельные участки.

Департамент полагает, что довод истца о том, что фактически ООО «ГСК «Арбан» приобрело спорные земельные участки в целях осуществления на них строительства многоэтажных жилых домов, минуя процедуру, предусмотренную пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, не обоснован, так как на момент заключения договоров купли-продажи спорные земельные участки находились в аренде у ООО «ГСК «Арбан», в связи с чем не могли быть объектами аукциона в соответствии пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, земельные участки были предоставлены ООО «ГСК «Арбан» в собственность за плату в соответствии с нормами действующего законодательства.

Прокуратурой Красноярского края в материалы дела представлены возражения на апелляционные жалобы ООО «ГСК «АРБАН» и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в которых отклонены доводы жалоб, истец полагает, что оспариваемое судебное решение является обоснованным, а апелляционные жалобы Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, ООО «ГСК «Арбан» - не подлежащими удовлетворению.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 и от 09.08.2017 апелляционные жалобы приняты к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению их обоснованности. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 в связи с очередным отпуском судьи Радзиховской В.В. произведена замена судьи Радзиховской В.В. на судью Хабибулину Ю.В.

До начала исследования доказательств представителем общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» заявлены ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы и проведении землеустроительной экспертизы.

Представитель Прокурора Красноярского края возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.

Представитель Администрации г. Красноярска возразил против удовлетворения ходатайства о проведении землеустроительной экспертизы; по ходатайству о назначении повторной оценочной экспертизы не возразил, дал пояснения по заявленным ходатайствам.

Рассмотрев заявленные ответчиком ходатайства, суд апелляционной инстанции отказывает в их удовлетворении ввиду следующего.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное истцом, содержит указание на его несогласие с выводами эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения.

Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия. Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Несогласие стороны по делу с выводами экспертного заключения не влечет необходимость назначения повторной экспертизы.

В проведении землеустроительной экспертизы судом апелляционной инстанции также отказано.

Судебная экспертиза в соответствии с требованиями статьями 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В свою очередь, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, несет бремя доказывания обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соответственно, исходя из положений статей 65 и 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначение арбитражным судом экспертизы является мерой, применяемой судом, когда для оценки обстоятельствделанеобходимы специальные познания, а сторона спора не имеет возможности доказать свои доводы без проведения экспертизы.

Учитывая то, что материалы дела содержат достаточные доказательства для разрешения спора по существу, апелляционная коллегия приходит к выводу об отказе заявителю в удовлетворении ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 обществу с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» возвращены денежные средства в сумме 50 000 рублей, перечисленные на депозитный счет суда на проведение судебной экспертизы, в связи с отказом в удовлетворении ходатайств о назначении повторной оценочной экспертизы и проведении землеустроительной экспертизы.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» поддержал ранее изложенные доводы апелляционной жалобы, изложил дополнительные пояснения.

Представитель администрации г. Красноярска поддержал ранее изложенные доводы, дал дополнительные пояснения.

Представитель прокурора Красноярского края поддержал ранее изложенные доводы возражений на апелляционную жалобу, просил суд оставить решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года по делу № А33-14590/2015 без изменения.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного Департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия их представителей, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что судебными актами по делам №№ А33-2103/2014, А33-2107/2014, А33-2108/2014, участниками, которых были Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; общество с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН»; Администрация города Красноярска; Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Адамант»; Прокурор Красноярского края и общество с ограниченной ответственностью «УСК Сибиряк», а также, с учетом представленных в материалы дела доказательств, установлены следующие обстоятельства:

20.06.2005 года актами о выборе земельного участка для предварительного согласования места размещения объекта, предполагаемого к проектированию и строительству администрацией г. Красноярска выбраны земельные участки № 1, № 2 и
№ 3 общей площадью 50 210,0 кв. м по адресу: Центральный район, жилой район «Покровский» на пересечении улиц Караульной и Линейной в г. Красноярске.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 26.07.2005 № 1581-арх ООО «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» предварительно согласовано место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта на земельных участках № 1, № 2 и № 3 из земель поселений площадью 50 210,0 кв.м, расположенных по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 28.02.2007 № 677-арх в аренду на 3 года ООО «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов общей площадью 50 210,0 кв.м с кадастровыми номерами 24:50:0300305:0037, 24:50:0300305:0038 и 24:50:0300305:0075, расположенные по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 10.03.2011 № 166-ж принято решение образовать земельные участки из земель населенных пунктов путем разделения земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0075, предоставленного в аренду ООО «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ», в том числе на участок площадью 10 920 кв.м с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением.

Во исполнение указанных распоряжений:

- 12.04.2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» (арендатор) подписан договор № 798 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0038, общей площадью 14040 кв.м. в оценочной зоне 50, находящийся по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский. Земельный участок передан актом приема-передачи. Цель предоставления земельного участка – в целях строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Срок аренды определен с 28.02.2007 по 27.02.2010. Договор прошел государственную регистрацию. Согласно кадастровому плану земельного участка от 28.04.2006 разрешенное использование земельного участка - строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Согласно дополнению от 10.05.2012 №2248 срок действия договора аренды продлен до 27.02.2018;

- 06.04.2002 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» (арендатор) подписан договор №709 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0037, в оценочной зоне 50, общей площадью 11039 кв.м., находящийся по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский. Земельный участок передан актом приема-передачи. Цель предоставления земельного участка: строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Срок аренды определен с 28.02.2010. Согласно кадастровому плану земельного участка от 28.04.2006 разрешенное использование земельного участка - строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Согласно дополнению от 10.05.2012 №2247 срок действия договора аренды продлен до 27.02.2018;

- 13.04.2011 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» (арендатор) подписан договор № 539 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 305:182, находящийся по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, общей площадью 10 920 кв.м. Земельный участок передан актом приема-передачи. Цель предоставления земельного участка: строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. В соответствии с кадастровым паспортом данного земельного участка от 18.01.2011 вид разрешенного использования также определен, как строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Срок аренды по договору установлен с 10.03.2011 по 27.02.2012 (п.2.1. договора). Дополнением от 27.02.2012 №3371 срок аренды продлен до 27.02.2018.

Обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» 16.05.2011 с обществом с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» были подписаны договоры субаренды №1, 2, 4, в соответствии с которыми, ООО «ГСК «Арбан» приобрело права на фактические пользование земельными участками категории земель - земли поселений, с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038,
24:50:03 00 305:182 Срок субаренды установлен, с учетом дополнений до 27.02.2018. Указанные договоры прошли процедуру государственной регистрации.

Как следует из письма общества с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» от 31.07.2012 Департаменту градостроительства – по состоянию на 31.07.2012 фактическое строительство завершено и ведутся работы в жилых домах №1-10 по ул. Пасхальная, расположенных на земельном участке с кадастровым номером
24:50:03 00 305:182, завершено также проектирование и заключены договоры на долевое участие в строительстве в отношении жилых домов №16-21 по ул. Пасхальная, на земельном участке с КН 24:50:03 00 305:182. К письму приложена копия генерального плана с обозначением земельных участков и жилых домов.

ООО «Группа строительных компаний «АРБАН» на основании договоров о передаче прав и обязанностей от 14.03.2013, приобрело права и обязанности по договорам аренды земельного участка № 539 от 13.04.2011; №709 от 06.04.2002; № 798 от 12.04.2007.

Общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» 28.03.2013 обратилось в Департамент градостроительства Администрации г. Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой район «Покровский Ша» г. Красноярск, Центральный район. Многоэтажный жилой дом №2 с инженерным обеспечением». К заявлению были приложены документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что подтверждается перечнем прилагаемых документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, включающие распоряжение о предоставлении земельного участка и договоры аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения.

Письмом Департамента градостроительства администрации г. Красноярска №01/2969-дг от 29.03.2013 в выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой район «Покровский Ша» г. Красноярск, Центральный район, многоэтажный жилой дом №2 с инженерным обеспечением» отказано в связи с не предоставлением правоустанавливающих документов на земельный участок для строительства сетей инженерно-технического обеспечения.

Данный отказ был обжалован обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в арбитражный суд. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.06.2013 по делу №А33-5422/2013 заявление было удовлетворено, отказ был признан незаконным, на Департамент градостроительства возложена обязанность по выдаче разрешения на строительство. Как указал суд в своем решении: действующим законодательством не предусмотрена обязанность лица, испрашивающего разрешение на строительство объекта, предоставлять правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых планируется размещение сетей инженерно-технического обеспечения. Техническими условиями от 24.03.2011 №204.000.318.11 на присоединение к сетям электроснабжения в разделе 3 установлены точки подключения к электрическим сетям филиала ОАО «МРСК Сибири» - «Красноярскэнерго». Техническими условиями на заявителя не возложена обязанность по реконструкции или строительству (созданию) сетей за границами участка. Техническими условиями от 01.03.2012 №КЦО-12/7195, на подключение к источнику теплоснабжения так же не установлена обязанность заявителя по реконструкции или строительству (созданию) сетей за границами участка.

Условиями подключения к сетям водоснабжения от 210.11.2011 №КЦО-11/4927 не предусмотрена обязанность заявителя по строительству новых сетей водоснабжения и канализации. В разделе Общие условия по водоснабжению и водоотведению (пункт 5) указано, что границы эксплуатационной ответственности заказчика и исполнителя установлены в точках подключения.

Положительным заключением негосударственной экспертизыобъекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом № 2» от 24.12.2012№ 6-4-1-0046-12 не установлено несоответствий проектной документации установленным нормам и правилам. Решение суда по делу № А33-5422/2013 от 13.06.2013 не было обжаловано и вступило в законную силу.

24.06.2013 как собственник объектов недвижимости, а именно:

- одноэтажного жилого дома, общей площадью 39,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 24ЕК № 937270), находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, ООО «ГСК «АРБАН» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка площадью 14 040 кв. м.;

- одноэтажного жилого дома, общей площадью 38,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 116, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 24ЕК № 984001) находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37, ООО «ГСК «АРБАН» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка площадью 11 039 кв. м.;

- жилых домов, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112 общей площадью 39.1 кв.м и д.112, стр. 1 (общей площадью38,5 кв.м.) (свидетельства о государственной регистрации права от 15.04.2013 серии 24 ЕК 815357, 24 ЕК 801565), находящихся в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182, ООО «ГСК «АРБАН» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка площадью 10920 кв. м.

Основанием приобретения вышеуказанных земельных участков заявитель (общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан») определил – наличие в собственности вышеуказанных жилых домов. При этом, в заявлениях о приобретении земельных участков в собственность заявитель указал несуществующий вид разрешенного использования земельных участков – «место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта».

Как следует из заявлений, в качестве приложений были представлены в т.ч. свидетельства о праве собственности на жилые дома, кадастровые паспорта на земельные участки.

15.08.2013 комиссией по рассмотрению заявления о передаче земельных участков в собственность за плату (протокол №19) принято решение о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038,
24:50:03 00 305:182.

Администрацией города Красноярска 16.08.2013, на основании статей 15, 25, 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации вынесены распоряжения:

- № 2154-недв о предоставлении в собственность Обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 2 403 346 рублей 14 копеек;

- № 2155-недв о предоставлении в собственность Обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 1 910 486 рублей 61 копейка;

- № 2156-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 для эксплуатации зданий, стоимость выкупа определена в размере 1 565 207 рублей 28 копеек.

Всего цена выкупа за три земельных участка определена в 5 879 040 рублей
03 копейки.

Расчет выкупной стоимости земельных участков произведен на основании пункта «г» части 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 (ред. от 27.06.2013) «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», согласно которой, при продаже земельных участков, находящихся в собственности края, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, в случае, если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, их цена определяется в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Платежными поручениями №96, №95, №97 от 29.08.2013 общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» произвело оплату сумм в счет выкупа земельных участков.

На основании распоряжений администрации г. Красноярска от 16.08.2013 № 2154-недв, 2155-недв, 2156-недв, между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) и ООО «ГСК «АРБАН» (покупатель) 28.08.2013 подписаны:

- договор купли-продажи земельного участка № 68, согласно пункту 1.1. которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 14 040,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Согласно пункту 1.3. договора, покупатель обладает на праве собственности расположенным на отчуждаемом земельном участке зданием, общей площадью 39,3 кв. м.

Согласно пункту 2.1. договора, цена земельного участка составила 2 204 346 рублей 14 копеек;

- договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 70, согласно пункту 1.1. которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 11 039 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Согласно пункту 1.3. договора, покупатель обладает на праве собственности расположенным на отчуждаемом земельном участке зданием, общей площадью 38,5 кв. м.

Цена участка определена в размере 1 910 486 рублей 61 копейка (п.2.1. договора);

- договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 69, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 920,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Согласно пункту 1.3 договора, покупатель обладает на праве собственности расположенными на участке зданиями: (лит. А) общей площадью 39,1 кв. м, (лит. А1) общей площадью 38,5 кв. м.

Согласно пункту 2.1. договора, цена земельного участка составила 1 565 207 рублей 28 копеек.

В день заключения вышеуказанных сделок, Администрацией г. Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №RU24308000-01/7407-дг на строительство многоэтажного жилого дома №2 с инженерным обеспечением - жилые дома: этажность 22; 20; 18; 16, количество квартир 546, общая площадь жилого дома- 50056 кв.м., общая площадь квартир -
28954,5 кв.м., общая площадь офисов 1698,4 кв.м., автопарковка: количество машиномест - 408 шт., общая площадь 17539,21 кв.м., общая площадь технических помещений 2388,65 кв.м. Срок действия разрешения до 28.11.2018.

Вместе с тем, в дело представлена проектная документация шифр: 18-28/13 «Комплекс индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул. Линейная в г. Красноярске», выполненная Обществом с ограниченной ответственностью «МС Проект» в 2013 году, согласно которой: на территории предполагаемого строительства размещено всего 4 жилых дома. По сведениям об установленных границах и имущественных правах на земельные участки (приложение 2) на территории межевания сформировано и поставлено на кадастровый учет три земельных участка. Участки находятся на праве аренды. По результатам натурных обследований выявлены особенности фактического использования территории, подлежащие учету при обосновании размеров и местоположения границ земельных участков. Подтверждено размещение на территории межевания всех зданий и сооружений, прошедших техническую инвентаризацию.

Установлено наличие 4-х объектов, обладающих признаками капитальности, с адресными ориентирами:

Жилой дом, г. Красноярск, ул. Линейная, д.116

Жилой дом, г. Красноярск, ул. Линейная, д.112

Жилой дом, г. Красноярск, ул. Линейная, д.112, стр.1

Жилой дом, г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114.

Определено местоположение некапитальных сооружений, озеленения, проездов, проходов, разграничивающих использование территории. На дворовой территории предусмотрены все элементы благоустройства в соответствии с требованиями п. 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Общее количество гостевых стоянок автомобилей рассчитано на 10 открытых машиномест. Нормативно-необходимой территории земельных участков существующих зданий, сооружений и территорий общего пользования приходится в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Фактический размер территории квартала составляет 3,6 га.

Согласно разделу 1.4. планировочное обоснование местоположения границ земельных участков существующих зданий, сооружений, территорий мест общего пользования, используемых территорий и условий предоставления земельных участков, при обосновании местоположения границ земельных участков учтены как особенности фактического использования, так и расчетного обоснования размеров земельных участков.

Жилым домам по адресам г. Красноярск, ул. Линейная, д.112 и д.112, стр.1 установлен участок по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, участок №4 кадастровый номер: 24:50:03 00 305:182, площадью 10920,0 кв. м по фактическому использованию. Участок сформирован, находится на праве аренды по договору аренды земельного участка № 539 от 03.04.2011 года.

Жилому дому по адресу г. Красноярск, ул. Линейная, д.116 установлен земельный участок по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, участок №1 кадастровый номер: 24:50:03 00 305:0037, площадью 11039,0 кв. м. Участок сформирован, находится на праве аренды по договору аренды земельного участка №709 от 06.04.2007 года.

Жилому дому по адресу г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114 установлен земельный участок по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, участок №2 кадастровый номер: 24:50:03 00 305:0038, площадью 14040,0 кв. м кв. м. Участок сформирован, находится на праве аренды по договору аренды земельного участка №798 от 12.04.2007 года.

В проектируемую территорию включены следующие участки:

- площадь проездов со стоянками для автомобилей - 3 446,55 м2 ,

- площадь тротуаров – 6547,00 м2,

- площадь озеленения -12449,55 м2,

- площадь застройки-1567 м.2;

- площадь водоемов 1360,8 кв.м.

- площадь площадок для отдыха -2538,00 кв.м.

- площадь площадок для игр детей – 1017,2 кв.м.

- площадь физкультурных площадок (гольф, теннис, волейбол и т.д.) – 6832,5 кв.м.

- площадь хозяйственных площадок240,8 кв.м.

Основные характеристики и показатели установленных проектом земельных участков представлены на схеме генплана.

09.12.2013 между ООО «ГСК «АРБАН» (продавец) и ООО «Адамант» (покупатель) подписан договор купли-продажи от 09.12.2013, согласно пункту 1.1. которого: продавец продает, а покупатель принимает три земельных участка, с кадастровым номером 24:50:0300305:38 – (цена продажи 2500 000 рублей), кадастровым номером 24:50:0300305:37 (цена продажи 2 000 000 рублей), с кадастровым номером 24:50:0300305:182 (цена продажи 1 600 000 рублей) расположенные по адресу:
г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, в границах и с целевым назначением, указанными в кадастровых планах земельных участков, прилагаемых к настоящему договору и являющимися его неотъемлемыми частями.

Как следует из договора купли-продажи (п.1.2.) на момент отчуждения земельных участков, они уже были обременены ипотекой в пользу третьих лиц - участников долевого строительства квартир, в строящихся на земельных участках многоквартирных жилых домах. Данный факт подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016 №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452.

Платежным поручением от 09.12.2013 №122 общество с ограниченной ответственностью «Адамант» произвело оплату обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» суммы в размере 6 100 000 рублей в счет оплаты приобретенных земельных участков.

На следующий день после заключения сделки по продаже земельных участков, между ООО «Адамант» (арендодатель) и ООО «ГСК «АРБАН» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.12.2013, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду земельные участки с кадастровыми номерами
24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182 на срок до 09.12.2023. Договор прошел государственную регистрацию 26.12.2013г. (номер записи о государственной регистрации 24-24-01/300/2013-533).

20.12.2013 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение, с учетом внесения изменений в проектные характеристики RU/24308000 -01/7407-дг на строительство многоэтажного жилого дома №2, этажность 22, расположенного по адресу: г.Красноярск, Центральный район, «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

30.02.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение №24-308-465-2015 на строительство жилого дома №5 в «Жилом районе «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

26.10.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение №24-308-370-2015 на строительство подземной парковки и трансформаторной подстанции в районе жилых домов №1 и №7 в «Жилом районе «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

25.11.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение №24-308-458-2015 на строительство жилого дома №4 в «Жилом районе «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

30.12.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение №24-308-464-2015 на строительство жилого дома №3 в «Жилом районе «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

31.12.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение №24-308-463-2015 на строительство жилого дома №7 в «Жилом районе «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

13.09.2016 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение №24-308-280-2015 на строительство жилого дома №6 в «Жилом районе «Покровский Ша», кадастровые номера земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

31.08.2016 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №24-308/7407-дг-2013, выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №7 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 122 находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

19.12.2016 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013, выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 122 находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

18.04.2017 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 (с учетом внесения изменений в связи с технической ошибкой), выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 122 находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038;
24:50:03 00 305:0182.

Согласно представленным в дело выпискам №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452 из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182, а также информации Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю от 05.06.2017:

- сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38 внесены 27.04.2006 на основании описания земельных участков от 05.12.2005, подготовленного ООО «Сибстройизыскания»;

- сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 внесены 18.01.2011 на основании межевого плана от 12.11.2010, подготовленного ООО «Роза ветров»;

- сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 внесены 26.04.2006 на основании описания земельных участков от 05.12.2005, подготовленного ООО «Сибстройизыскания».

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0300305:182, 24:50:0300305:37 расположено здание (назначение - многоквартирный дом) с кадастровым номером 24:50:0300305:14799 с адресом: Российская Федерация, Красноярский край, г.Красноярск, ул. Линейная, 122.

В границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 расположено здание (назначение - жилой дом) с кадастровым номером 24:50:0300305:4636 с адресом: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Линейная, д. №112, стр. №1.

Согласно сведениям ЕГРН на объекты недвижимости:

1) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, имеется:

- 1 запись о зарегистрированном праве собственности,

- 1 запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды,

- 8 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки;

- 315 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона;

- 694 записи о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости по договору участия в долевом строительстве, в том числе:

- 4 договора об ипотеке (залоге);

- 629 договоров участия в долевом строительстве;

- 55 дополнительных соглашений;

- 6 соглашений об уступке требований (переводе долга) по договору;

2) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, имеется:

- 1 запись о зарегистрированном праве собственности;

- 1 запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды;

- 5 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки;

- 244 записи об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона;

- 575 записей о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости, по договору участия в долевом строительстве, в том числе:

- 1 договор аренды (субаренды)

- 4 договора об ипотеке (залоге);

- 516 договоров участия в долевом строительстве;

- 50 дополнительных соглашений;

- 1 соглашение об изменении условий договора;

- 3 соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору;

3) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, имеется:

- 1 запись о зарегистрированном праве собственности;

- 1 запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды;

- 6 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки;

- 245 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона;

- 577 записей о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости, по договору участия в долевом строительстве, в том числе:

- 4 договора об ипотеке (залоге);

- 520 договоров участия в долевом строительстве;

- 49 дополнительных соглашений;

- 4 соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору;

4) жилой дом, с кадастровым номером 24:50:0300305:4636, расположенный по адресу: край Красноярский, г. Красноярск, ул. Линейная, д.№112, стр.№1, имеется запись о зарегистрированном праве собственности;

5) многоквартирный дом, с кадастровым номером 24:50:0300305:14799, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Линейная, д. 122, записи о зарегистрированных правах, об ограничении прав и обременениях в ЕГРН отсутствуют.

В дело со стороны общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» представлены заключения специалиста от 24.08.2015 №08-2015/13н, от 05.11.2015 №11-2015/15н, от 09.06.2017 №10-2017/07э, утвержденные президентом ассоциации консалтинговых и экспертных организаций «Национальный союз экспертных организаций», рецензия на заключение эксперта от 28.04.2016 №15-216 по настоящему делу, выполненная той же организацией.

В дело также представлено соглашение между обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Адамант» (покупатель) подписанное с целью урегулирования судебного разбирательства по настоящему делу, согласно которого, покупатель прекращает право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0300305:38, 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, а продавец возвращает покупателю выкупную стоимость в размере 6 100 000 рублей до 31.12.2017. Уведомлениями о приостановлении процедуры государственной регистрации от 11.05.2017 №24/001/020/2017-8413, №24/001/020/2017-8413, №24/001/020/2017-8411 государственная регистрация прекращения права собственности на земельные участки приостановлена. Указанные уведомления о приостановлении оспорены общество с ограниченной ответственностью «Адамант» в Арбитражном суде Красноярского края.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании недействительными ничтожными сделками договоров купли-продажи земельных участков от 26.08.2013 № 68, №69, №70 согласно которым, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска были проданы обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0300305:38, 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, и применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде взыскания с общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, а именно:

- в связи с заключением договора №70 от 28.08.2013 - 15 964 738 рублей 39 копеек,

- в связи с заключением договора №69 от 28.08.2013 - 15 427 200 рублей 72 копейки,

- в связи с заключением договора №68 от 28.08.2013 - 20 304 821 рубль 86 копеек, определенной с учетом, проведенной в рамках настоящего дела оценочной дополнительной экспертизы.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем в т.ч.: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами местного самоуправления, вправе обратится прокурор. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции на дату совершения оспариваемых сделок) определены принципы земельного законодательства, в число которых входят: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

В соответствии со статьей 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно статье 15 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как следует из положений пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в 2013 году приобрело права собственности на:

- одноэтажный жилой дом, общей площадью 39,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 24ЕК № 937270);

- одноэтажный жилой дом, общей площадью 38,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 116, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии 24ЕК № 984001);

- жилые дома, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112 общей площадью 39.1 кв.м и д.112, стр. 1 общей площадью 38,5 кв.м. (свидетельства о государственной регистрации права от 15.04.2013 серии 24 ЕК 815357, 24 ЕК 801565).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что приобретенные ответчиком жилые дома, находятся в границах уже сформированных земельных участков (жилые домам по адресу г.Красноярск, ул. Линейная, д.112 д.112, стр.1 земельный участок с кадастровый номер: 24:50:03 00 305:182), (жилой дом по адресу г.Красноярск, ул. Линейная, д.116 земельный участок с кадастровым номером: 24:50:03 00 305:0037), (жилой дом по адресу г.Красноярск, ул. Линейная, д. 114 земельный участок с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0038). Данный факт не оспаривается участниками процесса.

Вышеуказанные земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет в 2006 и 2011 году с видом разрешенного использования: для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением, и были предоставлены в данных целях обществу с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» для осуществления строительства.

Как следует из проектной документации шифр: 18-28/13 «Комплекс индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул. Линейная в г.Красноярске», выполненной обществом с ограниченной ответственностью «МС Проект» в, земельные участки формировались в целях строительства целого комплекса индивидуальных жилых домов, а не только домов, приобретенных в собственность обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан».

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования земельного участка, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса, согласно которому предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной н проектной документацией.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 5 данной нормы, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

24.06.2013 общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельных участков с кадастровыми номерами
24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182.

Основанием приобретения вышеуказанных земельных участков заявитель (общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан») определило – наличие в собственности вышеуказанных жилых домов. При этом в заявлениях о приобретении земельных участков в собственность заявитель указал несуществующий вид разрешенного использования земельных участков – «место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта», что не соответствовало виду разрешенного использования данных земельных участков.

Как следует из заявлений, в качестве приложений были представлены, в том числе свидетельства о праве собственности на жилые дома, кадастровые паспорта на земельные участки.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявлений или обращений, утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 и др. разъяснил, что арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что не представлены доказательства формирования и осуществления государственного кадастрового учета земельных участков сформированных в целях эксплуатации:

- одноэтажного жилого дома, общей площадью 39,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 114;

- одноэтажного жилого дома, общей площадью 38,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 116;

- жилых домов, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, д. 112 общей площадью 39.1 кв.м и д.112, стр. 1 общей площадью 38,5 кв.м.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В нарушение осуществления процедуры формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации вышеуказанных жилых домов, по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», муниципальным образованием г.Красноярск в лице его уполномоченного органа – Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 16.08.2013, со ссылкой на статьи 15, 25, 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации вынесены распоряжения:

- № 2154-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 2 403 346 рублей 14 копеек;

-№ 2155-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 1 910 486 рублей 61 копейка;

На основании распоряжений администрации г. Красноярска от 16.08.2013 года
№ 2154-недв, 2155-недв, 2156-недв, между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) и ООО «ГСК «АРБАН» (покупатель) 28.08.2013 были заключены договоры:

- купли-продажи земельного участка № 68, в соответствии с которым был продан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 14 040,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания общей площадью 39,3 кв. м.

- купли-продажи земельного участка № 70, в соответствии с которым был продан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 11 039 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания общей площадью 38,5 кв. м.

- купли-продажи земельного участка № 69, в соответствии с которым был продан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 920,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации зданий (лит. А) общей площадью 39,1 кв. м. и (лит. А1) общей площадью 38,5 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признание судом нарушения установленного законом (ст.36, ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации) порядка предоставления обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» земельных участков под объектами недвижимого имущества в собственность, является основанием для признания оспариваемых прокурором края договоров купли-продажи недействительными на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая, что земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования, не сформированы, и заявления собственника таких объектов не было подано согласно требованиям пункта 7 статьи 36 и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса в соответствии с порядком, ранее установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», правила статьи 180 Гражданского кодекса применению к спорным правоотношениям не подлежат.

Кроме того, судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182 после их приобретения были использованы обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» не только для эксплуатации жилых домов, находящихся в собственности общества, но и в основном для осуществления строительства многоквартирных жилых домов.

Данный факт следует из действий общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» по оспариванию отказа в выдаче разрешения на строительство, получением (в день заключения оспариваемых сделок) разрешения на строительство №RU24308000-01/7407-дг на строительство многоэтажного жилого дома №2 со сроком действия разрешения до 28.11.2018, а также фактических действий по застройке земельных участков, что следует из разрешений на строительство, с учетом внесения изменений в проектные характеристики RU/24308000 -01/7407-дг; №24-308-465-2015; №24-308-370-2015; 24-308-458-2015; 24-308-464-2015; 24-308-463-2015; 24-308-280-2015; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308/7407-дг-2013; №24-308-01/7407-дг-2013; №24-308-01/7407-дг-2013, а также представленных в дело выписок №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452 из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182, и информации Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю от 05.06.2017.

В соответствии со статьей 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что заключив в период действия вышеуказанной нормы, договор купли-продажи земельных участков, для осуществления в их границах строительства многоквартирных жилых домов, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» нарушены положения статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость), предоставив истцу возможность уточнить заявленные требования.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела - 09.12.2013 между ООО «ГСК «АРБАН» (продавец) и ООО «Адамант» (покупатель) подписан договоры купли-продажи от 09.12.2013, согласно пункту 1.1. которого: продавец продает, а покупатель принимает три земельных участка, с кадастровым номером 24:50:0300305:38 – цена продажи 2 500 000 рублей, кадастровый номер 24:50:0300305:37 (цена продажи 2 000 000 рублей), кадастровый номер 24:50:0300305:182 (цена продажи 1 600 000 рублей) расположенные по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, в границах и с целевым назначением, указанными в кадастровых планах земельных участков, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его неотъемлемыми частями.

Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016 за обществом с ограниченной ответственностью «Адамант» зарегистрировано право собственности на вышеуказанные земельные участки.

Платежным поручением от 09.12.2013 №122 общество с ограниченной ответственностью «Адамант» произвело оплату общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» суммы в размере 6 100 000 рублей в счет оплаты приобретенных земельных участков.

После заключения сделки по продаже земельных участков, между ООО «Адамант» (арендодатель) и ООО «ГСК «АРБАН» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.12.2013, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037;
24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182 на срок до 09.12.2023. Договор прошел государственную регистрацию 26.12.2013 (номер записи о государственной регистрации 24-24-01/300/2013-533).

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что земельные участки приобретенные ответчиком по оспариваемым сделкам на момент вынесения настоящего решения находятся у него на праве аренды, на основании договора аренды от 10.12.2013, заключенного с реестровым собственником – обществом с ограниченной ответственностью «Адамант», фактически заняты объектами жилищного строительства, обременены многочисленными правами третьих (в т.ч. физических лиц – дольщиков), что делает невозможным возложение обязанности на общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» по возврату земельных участков стороне по ничтожной сделке.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п.80 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25).

Определением суда от 13.12.2016 удовлетворено ходатайство ответчика общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» о назначении дополнительной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» в лице эксперта Лукина Александра Александровича. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 14 040 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 11 039 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 10 920 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

В соответствии с полученным судом заключением эксперта по итогам проведенной дополнительной экспертизы от 16.01.2017 № 1-2017, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 по состоянию на 28.08.2013 составила 17 875 225 рублей, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 - 16 992 408 рублей, земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38 - 22 708 168 рублей.

Прокурором Красноярского края уточнен размер суммы предъявляемых к взысканию с Общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», за минусом денежных средств, ранее внесенных обществом при приобретении земельных участков по ничтожным договорам:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37, реализованному по договору купли-продажи № 70, возврату подлежат 15 964 738 рублей 39 копеек (17 875 225- 1 910 486 рублей 61 копейка);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182, реализованному по договору купли-продажи № 69, возврату подлежат 15 427 200 рублей 72 копейки (16 992 408 - 1 565 207 рублей 28 копеек).

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, реализованному по договору купли-продажи № 68, возврату подлежат 20 304 821 рубль 86 копеек (22 708 168, 00 рублей - 2 403 346 рублей 14 копеек).

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа обязательства.

Судом первой инстанции правомерно не приняты доводы ответчика о том, что при определении рыночной стоимости земельных участков должен учитываться такой фактор, как обременение (на момент продажи) таких участков правами аренды ООО «ГСК «Арбан» и выданным разрешением на строительство.

В силу статей 167, 1103-1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить полученное по недействительной сделке приобретатель должен возместить действительную (рыночную) стоимость этого имущества. В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Приведенные ответчиком обременения исключают возможность реализации спорных земельных участков на открытом рынке в условиях конкуренции третьим лицам, что делает невозможным определение рыночной стоимости участков. Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться основанием освобождения ответчика от выплаты денежных средств в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

31.08.2016 ООО ГСК «АРБАН» администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул.Линейная,122, на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:38, 24:50:0300305:182.

19.12.2016 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 122 находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

18.04.2017 согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 (с учетом внесения изменений в связи с технической ошибкой), выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: г. Красноярск, ул. Линейная, 122 находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

Согласно представленным в дело сведениям ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:37 зарегистрировано, в том числе 244 записи об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:38 зарегистрировано, в том числе 315 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182 зарегистрировано, в том числе 245 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона.

С учетом установленных обстоятельств, с момента регистрации права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме спорные земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а арендатор и собственник земельных участков (ООО «ГСК» АРБАН», ООО «Адамант») фактически утратили право на распоряжение этими участками.

На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал исковые требования прокурора Красноярского края подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителей апелляционной жалобы о том, что в кадастровых паспортах данных земельных участков указана их площадь, подлежат отклонению арбитражным апелляционным судом, поскольку данное указание не свидетельствует о формировании участков с площадью, необходимой для эксплуатации размещенных на них 4-х объектов.

Так как земельные участки для эксплуатации объектов недвижимости в целях их выкупа не формировались, Общество незаконно реализовало право на приватизацию участков в размерах значительно превышающих площадь, необходимую для эксплуатации таких объектов недвижимости по льготной цене.

При таких обстоятельствах являются несостоятельными доводы Департамента об отсутствии установленного статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрета на продажу спорных земельных участков. Кроме того, в силу пункта 7 приведенной нормы закона предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Ссылка ответчиков на то, что в связи с изменениями от 01.03.2015, внесенными в Земельный кодекс РФ, исключены нормы о предельных размерах подлежащих предоставлению земельных участках, подлежит отклонению как не основанная на нормах действующего законодательства, поскольку в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является случай, когда площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Кроме того, оспариваемые земельные участки использовались Обществом не только для эксплуатации принадлежащих ему жилых домов, но, в основном, для строительства многоквартирной жилой застройки. Данное обстоятельство не оспаривается.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о приобретении Обществом спорных участков для жилищного строительства в нарушение пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), предусматривающего обязательную процедуру торгов.

Доводы ответчиков о том, что Общество в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» до приобретения права собственности на участки могло изменить их разрешенное использование, подлежат отклонению арбитражным апелляционным судом как не основанные на нормах действующего законодательства, поскольку арендатор, в соответствии с условиями договоров аренды земельных участков, обязан использовать их в соответствии с разрешенным использованием - для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкульбыта и инженерным обеспечением.

Изменение изначально предусмотренного договором аренды разрешенного использования земельного участка на жилищное строительство в обход процедуры торгов также противоречит пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ (определение ВС РФ от 12.09.2016 № 309-ЭС16-11029).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 175№ № 56-КП 3-5).

Является ошибочным довод ответчиков о невозможности применения судом последствий недействительности спорных договоров путем взыскания денежных средств.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость.

Материалами дела установлено, что на спорных земельных участках построены и введены в эксплуатацию 2 многоквартирных жилых дома (№№ 2,7), осуществляется строительство четырех многоквартирных жилых домов (№№ 3,4,5,6), подземной парковки и трансформаторной подстанции.

Согласно сведениям из ЕГРП в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, 24:50:0300305:38 зарегистрированы права собственности, обременения в виде ипотеки, в том числе по договорам участия в долевом строительстве.

В силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вышеназванные земельные участки находятся в залоге у участников долевого строительства.

На основании подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 01.01.2017) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11,2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в этом доме.

Таким образом,в настоящее время применение последствий недействительности ничтожных сделок в виде возврата муниципальному образованию г. Красноярск земельных участков невозможно по причине нахождения на них возведенных и строящихся объектов, наличия прав на эти участки, как у собственников помещений (квартир) в домах, так и у участников долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме рассматриваемые земельные участки перешли в общедолевую собственность собственников помещений в нем, а Общество и ООО «Адамант» утратили право распоряжаться этими участками.

С учетом этого, последствия ничтожных сделок могут применяться только путем взыскания с Общества рыночной стоимости земельных участков на момент заключения договоров купли-продажи за вычетом уплаченной выкупной цены.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, изложенные в абзаце 5 пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснения о том, что при признании договора купли-продажи земельного участка недействительными арендные отношения между сторонами не прекращаются, не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися.

В данном случае, приобретенные Обществом земельные участки были проданы ООО «Адамант», которое в свою очередь передало их в аренду Обществу.В данном деле договор купли-продажи от 09.12.2013 и договор аренды, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» и обществом с ограниченной ответственностью «Адамант» не оспариваются.

Следовательно, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод, что сам факт признания незаконными в силу ничтожности сделок по отчуждению земельных участков муниципалитетом обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», не восстанавливает последнего в статусе арендатора земельных участков.

Кроме того, данные участки в силу закона находятся в собственности собственников квартир и помещений в возведенных на них многоквартирных домах, а также в залоге у участников долевого строительства по договорам в отношении еще не построенныхдомов.

Следовательно, признание оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков недействительными, не восстановит право аренды Общества.

Доводы общества о том, что до момента формирования самостоятельного земельного участка под каждым из 6-ти многоквартирных домов (как построенных, так и планируемых к возведению) на участках с кадастровыми номерами 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, 24:50:0300305:38 у собственников помещений в таких домах не возникло права собственности на данные участки, также подлежат отклонению.

Учитывая, что строительство многоквартирных домов осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, 24:50:0300305:38 оснований полагать, что для эксплуатации каждого из этих домов необходимо сформировать самостоятельные земельные участки не имеется.

Не могут быть приняты во внимание и доводы Общества о необходимости назначения дополнительной экспертизы для учета при определении рыночной стоимости земельных участков таких факторов, как обременение участков правом аренды, объектами недвижимости и выданным разрешением на строительство.

В силу статей 167, 1103-1105 Гражданского кодекса РФ в случае невозможности возвратить полученное по недействительной сделке приобретатель должен возместить действительную (рыночную) стоимость этого имущества.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судебная коллегия соглашается с доводом прокурора о том, что поскольку спорные земельные участки приобретены Обществом для эксплуатации объектов недвижимости незаконно, то возмещению подлежит рыночная стоимость участков, определенная без учета его прав на него.

Рыночная стоимость участков определена заключением эксперта по итогам проведенной дополнительной судебной экспертизы от 16.01.2017 № 1-2017. Оснований не доверять выводам эксперта у апелляционного суда не имеется.

Доводы Общества о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении землеустроительной экспертизы и не принял во внимание имеющееся в деле заключение специализированной организации также подлежит отклонению.

Исключительное право собственника объекта недвижимости могло (может) быть реализовано в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ только в отношении земельного участка, занятого этим объектом и прошедшего государственный кадастровый учет, то есть сформированного земельного участка (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Основания для удовлетворения ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы для определения размеров земельных участков, необходимых для эксплуатации расположенных на них жилых домов отсутствовали, поскольку на момент заявления данного ходатайства с учетом застройки земельных участков новыми объектами, сформировать самостоятельные земельные участки, необходимые для эксплуатации ранее находившихся на них жилых домов, а равно определить реальное местоположение этих домов на участках, невозможно.

Заключения ООО «Содружества» по обоснованию площади земельных участков правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание, т.к. в этих заключениях не приводится каких-либо данных, обосновывающих необходимость использования всей площади участков для эксплуатации расположенных на них индивидуальных жилых домов. Анализ фактического землепользования, обстоятельств, связанных с обоснованием площади, необходимой для эксплуатации этих домов, отсутствует. По сути, выводы заключения сводятся к тому, что на момент образования земельных участков отсутствовали нормативы предоставления земельных участков для индивидуального строительства.

Таким образом, указанное заключение не имеет значения в рамках рассмотрения настоящего дела. Кроме того, специалисты организации не предупреждались об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ссылка заявителей апелляционных жалоб на иную судебную практикуне может быть принята во внимание, поскольку судами учитываются обстоятельства, установленные в каждом конкретном деле.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения в обжалуемой части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2017 года по делу № А33-14590/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.Е. Споткай

Судьи:

И.Н. Бутина

Ю.В. Хабибулина