Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 февраля 2022 года по делу
№ А33-16227/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 29 апреля 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новый Город» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск, далее также – ООО «Новый Город», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным
в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск, далее также – департамент, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 19.03.2009 № 286 за период с 01.07.2018 по 13.09.2020
в сумме 4 527 684 рубля 12 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2020 по 21.10.2021 в сумме 250 325 рублей 09 копеек,
а также процентов, начисленных на сумму неосновательного обогащения по день ее фактической уплаты.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 февраля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда
от 29 апреля 2022 года, иск удовлетворен частично – с департамента в пользу общества «Новый Город» взыскано 4 527 684 рубля 12 копеек неосновательного обогащения и
116 882 рубля 48 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с их последующим начислением на сумму неосновательного обогащения с 22.10.2021 по день ее фактической уплаты. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе департамент выразил несогласие с выводами судов о наличии на его стороне неосновательного обогащения. В частности, по утверждению департамента, в спорный период земельные участки под построенными и введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами не были сформированы и поставлены на кадастровый учет, в связи с чем до 14.09.2020 – до даты постановки этих участков на кадастровый учет – являлись собственностью публично-правового образования, в связи с чем он не может быть признан обогатившимся лицом. Кроме того, департамент также указал на необоснованное отклонение судами его доводов о непривлечении к участию в деле собственников помещений соответствующих многоквартирных домов.

В представленном отзыве истец указал на несостоятельность доводов ответчика,
в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебное заседание стороны своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 21 июля 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель), с одной стороны, и ООО «Новый Город» и ООО «Старый Город» (арендаторы), с другой, заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 19.03.2009 № 286, согласно которому арендаторам на срок 49 лет (с 06.10.2008 по 05.10.2057) передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700400:98 площадью 114 135 кв.м, имеющий категорию – земли населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, проспект имени газеты Красноярский рабочий, 160, строения № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 12, № 14, № 15, № 16, № 17, № 48, № 49, № 50, № 51, сооружение № 58 (акт приема-передачи от 19.03.2009).

По условия договора (пункты 4.1, 4.2, 4.6, приложение № 2 к договору) на момент его заключения арендная плата за пользование участком составила 236 651 рубль 79 копеек в месяц, при этом стороны установили, что она подлежит внесению арендаторами в солидарном порядке ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца квартала.

Впоследствии размер арендной платы по договору неоднократно изменялся.

Договор зарегистрирован управлением Росреестра по Красноярскому краю 27.03.2009.

В период действия договора на указанном выше земельном участке были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 23.12.2013 № 1Ш24308000-01/10908-дг, от 31.03.2014 № 1Ш24308000-01/2398-дг, от 19.09.2014 № 1Ш24308000-01/7369-дг, от 16.12.2015 № 24-308-01/6962-дг-2012, от 28.10.2015 № 24-308-01/3589-дг-2013, от 12.09.2016 № 24-308-01/9522-дг-2013 и от 20.12.2016 № 24-308-01/9722-дг-2013).

Земельные участки под этими многоквартирными домами (кадастровые номера 24:50:0700400:5944, 24:50:0700400:5935, 24:50:0700400:5942, 24:50:0700400:5946, 24:50:0700400:5945, 24:50:0700400:5941 и 24:50:0700400:5937) были сформированы и поставлены на кадастровый учет 14.09.2020. В этой связи дополнительным соглашением от 20.10.2020 № 2251 стороны уменьшили площадь находящегося в аренде земельного участка до 11 228 кв.м.

Ссылаясь на то, что с момента передачи помещений в указанных домах участникам долевого строительства у него прекратилось обязательство по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой эти дома расположены и которая необходима для их использования, в связи с чем им излишне внесена арендная плата за период с 01.07.2018 по 13.09.2020 в сумме 4 527 684 рубля 12 копеек, ООО «Новый Город» после реализации претензионного порядка урегулирования спора (претензия от 11.05.2021
№ 0511-26/НГ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с департамента неосновательного обогащения в соответствующей сумме и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя предъявленный иск частично, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 190, 191, 307, 314, 395, 606, 614, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 31 Федерального закона от 02.12.1990
№ 395-1 «О банках и банковской деятельности», статьи 23 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,
в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пунктах 48, 51, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации
об ответственности за нарушение обязательств», и исходил из обоснованности требований истца и наличия оснований для взыскания с ответчика как неосновательного обогащения
в виде излишне внесенной арендной платы по договору от 19.03.2009 № 286, так и процентов за пользование чужими денежными средствами с их последующим начислением по день фактической уплаты суммы обогащения.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

Согласно пункту 2 этой статьи правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения суду надлежит установить факт приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого лица и отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения.

Как указано выше, в рамках настоящего дела ООО «Новый Город» предъявило ко взысканию с департамента неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 24:50:0700400:98 в рамках договора аренды от 19.03.2009 № 286 в спорный период – с 01.07.2018 по 13.09.2020. В обоснование предъявленного иска общество указало на то, что в связи с вводом в эксплуатацию построенных на земельном участке многоквартирных домов и регистрацией права собственности на помещения в них за участниками долевого строительства у него прекратилось обязательство по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой расположены эти дома и которая необходима для их использования, а у департамента – право на получение соответствующей арендной платы.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты являются общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Схожая по содержанию норма имеется в пункте 5 статьи 40 Федерального закона
от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из того, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В этой связи собственник не вправе сдавать соответствующую землю в аренду и получать арендную плату за ее использование.

В силу указанного пункта постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами соответствующего земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы участвующих в деле лиц, положенные ими в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что на части находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700400:98 общество «Новый Город» построило и осуществило ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, передав помещения в них участникам долевого строительства. В этой связи, руководствуясь указанными выше нормами, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в спорный период у общества отсутствовала (прекратилась) обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой расположены эти дома и которая необходима для их использования.

При таких обстоятельствах выводы судов о наличии со стороны общества переплаты, представляющей собой для департамента неосновательное обогащение (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации), являются правильными.

По расчетам истца, подлежащая взысканию с департамента сумма неосновательного обогащения за период с 01.07.2018 по 13.09.2020 составила
4 527 684 рубля 12 копеек (рассчитанная путем исключения из общей площади земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700400:98 площади участка, занятой многоквартирными домами (71 749 кв.м)), сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2020 по 21.10.2021 – 250 325 рублей 09 копеек.

Произведенный истцом расчет суммы неосновательного обогащения судами обеих инстанций проверен и признан верным. Произведенный истцом расчет процентов признан неправильным – согласно расчету суда размер процентов за период с 19.05.2020 по 21.10.2021 составил 116 882 рубля 48 копеек.

Данные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам и основаны на правильном применении названных выше норм материального права, а также нормы статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы департамента о непривлечении судом к участию в деле собственников помещений соответствующих многоквартирных домов подлежат отклонению, так как в рамках настоящего дела рассматривается спор между департаментом и ООО «Новый Город» о взыскании неосновательного обогащения, при этом судебные акты по настоящему делу не могут повлиять на права и обязанности собственников помещений этих домов.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 февраля 2022 года по
делу № А33-16227/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 29 апреля 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу
– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Б. Качуков

Судьи Т.П. Васина

Ю.С. Яцкевич