Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого административно - территориального образования город Железногорск (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Железногорск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 10 августа 2017 года по делу № А33-2043/2017, принятое судьёй ФИО2,

установил:

администрация закрытого административно-территориального образования город Железногорск (далее – истец) (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 14.03.2016 № 8783-у в размере 250 275 рублей 07 копеек, в том числе: 220 381 рублей 94 копеек - сумма долга по арендной плате за период с 06.06.2014 по 31.12.2016 и 29 893 рублей 13 копеек - пени за просрочку платежей по арендной плате за период с 12.04.2016 по 10.02.2017.

Решением от 10.08.2017 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что коэффициент К 3=2 не подлежит применению, поскольку трехлетний срок для исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию объекта должен исчисляться не с момента, когда ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства (06.06.2014), а с момента фактической передачи земельного участка ответчику в аренду для целей строительства (завершение) незавершенного строительством объекта (вид разрешенного использования - размещение объекта торговли) -16.02.2016. По мнению суда первой инстанции, в период с 06.06.2014 по 16.02.2016 ответчик не приступал к освоению спорного земельного участка в целях строительства (завершения) незаконченного строительством объекта (доказательств обратного материалы дела не содержат).По мнению истца, данные выводы суда первой инстанции противоречат нормам материального права, судом не применено разъяснение Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 25), а также выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 26.10.2017.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с выпиской из Реестра муниципальной собственности ЗАТО г.Железногоркс от 03.02.2004 № 20-17/3 объект недвижимости – незавершенный строительством объект с кадастровым номером 24:58:000000:00:3017, расположенный по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (далее – незавершенный строительством объект), является объектом муниципальной собственности и внесен в Реестр муниципальной собственности ЗАТО г.Железногорск на основании протокола перезакрепления заказчика-застройщика по строительству здания 122/4 «аптека» м/район № 4, утвержденного главой администрации города 09.09.1994. Объект числится в составе муниципальной казны.

Согласно постановлению администрации ЗАТО г.Железногорск Красноярского края от 16.01.2004 № 45-з на основании заявления дирекции муниципального учреждения «Управления капитального строительства» последнему предоставлен земельный участок площадью 2 861 кв.м. (исключив земли общего площадью 6 кв.м., занятые инженерными коммуникациями) для обслуживания незавершенным строительством объектом муниципальной собственности (стр.№ здания 122/4) по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (земли поселений) в аренду сроком на 10 (десять) месяцев согласно прилагаемому плану границ земельного участка, в т.ч. 522 кв.м. – земли ограниченного использования.

Право собственности ЗАТО г.Железногорск Красноярского края на незавершенный строительством объект зарегистрировано 02.03.2004 (запись регистрации № 24:01.11:3.2004:565) согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.03.2004 № 24 ГН № 005806.

Администрацией ЗАТО Железногорска постановлением от 21.02.2005 № 470 утвержден план приватизации незавершенного строительством объекта

25.04.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом ЗАТО Железногорск (продавец) и гр. ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в установленном законом порядке 30.06.2005 рег.№записи 24-24-12/012/2005-126.

При этом согласно пункту 1.3 земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект, передается в установленном порядке покупателю на условиях аренды.

20.06.2006 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6842-а, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:58:0312002:0008, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного Участка (или его копии), прилагаемом к настоящему Договору (Приложение № 3), и являющимся неотъемлемой частью Договора, общей площадью 2 861 кв.м. под незавершенным строительством объектом.

24.04.2010 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупателем) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта. Право собственности ФИО5 зарегистрировано в установленном законом порядке 05.05.2010 рег.№ записи 24-24-12/009/2010-555.

05.05.2011 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3119-у, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:58:0312002:8, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного Участка (или его копии), прилагаемом к настоящему Договору (Приложение № 3), и являющимся неотъемлемой частью Договора, общей площадью 2 861 кв.м. (в том числе 522 кв.м. – охранные земли инженерных коммуникаций) под строительство (завершение) незавершенного строительством объекта (вид разрешенного использования – размещение объекта торговли).

02.11.2011 между ФИО5 (продавец) и ФИО6 (покупателем) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта. Право собственности ФИО6 зарегистрировано в установленном законом порядке 11.11.2011 рег.№ записи 24-24-12/007/2011-444.

14.02.2012 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4000-у, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:58:0312002:8, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного Участка (или его копии), прилагаемом к настоящему Договору (Приложение № 3), и являющимся неотъемлемой частью Договора, общей площадью 2 861 кв.м. под строительство (завершение) незавершенного строительством объекта (вид разрешенного использования – размещение объекта торговли).

26.05.2014 между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в установленном законом порядке 06.06.2014 рег.№ записи 24-24-12/009/2014-640.

16.02.2016 ФИО3 обращается в МКУ «Управление имуществом, землепользования и землеустройства» администрации ЗАТО г.Железногорска с заявлением (вх. № 04-01/333) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8, местоположением Красноярский край, ЗАТО Железногорск <...>, в аренду сроком на три года. Основание предоставления – подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

14.03.2016 между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка № 8783-у, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:58:0312002:8, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного Участка (или его копии), прилагаемом к настоящему Договору (Приложение № 3), и являющимся неотъемлемой частью Договора, общей площадью 2 861 кв.м. под строительство (завершение) незавершенного строительством объекта (вид разрешённого использования – размещение объекта торговли). Земельный участок предоставляется по Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).

На участке имеется: незавершённый строительством объект, назначение: нежилое (пункт 1.2).

14.03.2016 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование.

Администрацией ЗАТО г.Железногорск выдано разрешение на строительство от 14.03.2016 № 24-315000-009-2016 объекта капитального строительства «торгово-выставочное здание по адресу: пр. Ленинградский, 89, г. Железногорск, Красноярский край».

Срок аренды земельного участка устанавливается с 16.02.2016 по 15.02.2019 (пункт 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до возникновения настоящего Договора, а именно с момента государственной регистрации арендатором права собственности на недвижимое имущество (пункт 2.3 Договора).

Согласно пункту 3.1 Договора

с 06.06.2014 размер арендной платы за Участок составляет за один квартал:

24 388 рублей 70 копеек

с 16.02.2016 размер арендной платы за Участок составляет за один квартал:

48 777 рублей 40 копеек

Арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в связи с изменением формулы расчета размера арендной платы, либо ее составляющих. Изменение арендной платы вступает в силу с момента опубликования в средствах массовой информации г. Железногорска, без предварительного уведомления об этом арендатора.

Арендная плата может изменяться чаще одного раза в год по соглашению сторон, в том числе: при изменении целевого использования земельного участка, назначения объектов недвижимости и т.д.

Арендная плата по настоящему Договору начисляется с 06 июня 2014 года - согласно п. 2.5., п. 2.6., п. 2.12. Приложения № 1 к решению Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28 октября 2010 № 9-51Р (ред. от 12.09.2013) «Об утверждении положения «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», а также установлении коэффициента К1, К2 и КЗ для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» с учетом Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» (пункт 3.2 Договора).

Арендная плата исчисляется за фактическое пользование Участком, начиная с 06 июня 2014года — дня государственной регистрации права на недвижимое имущество (Свидетельство о государственной регистрации права от 06.06.2014 года 24 ЕЛ 221491) (пункт 3.3 Договора).

Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 06 нюня 2014 года по 31 марта 2016 года в сумме 189 549 рублей 74 коп,подлежит уплате в течение тридцати дней с даты заключения Договора согласно Постановления Совета администрации Красноярского края от 15 мая 2008 г. № 239-п «О порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Красноярского края» (пункт 3.4 Договора).

Расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора (Приложение № 2) (пункт 3.5 Договора).

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа первого месяца отчетного квартала текущего года путем перечисления на расчетный счет «УФК по Красноярскому краю (МКУ «УИЗиЗ») в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск (пункт 3.6 Договора).

В силу пункта 3.7 Договора исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в п. 3.6. Договора.

Внесение арендной платы по настоящему Договору осуществляется Арендатором отдельными платёжными документами, в графе «Назначение платежа», в которой Арендатор обязан указать: идентификационный номер налогоплательщика, наименование платежа, номер и дату настоящего Договора, код ОКТМО, код бюджетной классификации и период, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. При наличии обязанности по уплате пени и задолженности по арендной плате в первоочередном порядке подлежит оплате сумма арендной платы. Уплата пени производится после полного погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 29.12.2016 № 3649 о погашении задолженности за пользование земельным участком по договору от 14.03.2016 № 8783-у в размере 245 426 рублей 67 копеек (получена ответчиком 16.01.2017 согласно почтовому уведомлению 66297005536344).

В материалы дела представлены платежные поручения об исполнении обязательств ответчиком по оплате аренды за спорный земельный участок от 06.05.2016 № 574799 на сумму 30 000 рублей, от 17.05.2016 № 532216 на сумму 30 000 рублей, от 07.06.2016 № 384516 на сумму 30 000 рублей, от 12.07.2016 № 194857 на сумму 25 500 рублей, от 10.04.2017 № 298531 на сумму 24 389 рублей, от 15.05.2017 № 511992 на сумму 24 388 рублей 70 копеек, от 15.05.2017 № 510513 на сумму 24 388 рублей 70 копеек, чек-ордера от 31.05.2017 на сумму 22 064 рублей 35 копеек, от 21.07.2017 на сумму 74 049 рублей 74 копеек

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 220 381 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате за период с 06.06.2014 по 31.12.2016 и 25 044 рублей 73 копеек пени за период с 12.04.2016 по 28.12.2016.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 14.03.2016 № 8783-у, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации постановлением от 16.07.2009 № 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, анализ которых позволяет сделать вывод об отсутствии требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Указанным постановлением утверждены и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с чем, с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения. В Красноярском крае таким нормативно-правовым актом является Закон Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Договором аренды от 14.03.2016 № 8783-у определено, что предметом (объектом) аренды является земельный участок (общей площадью 2861 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером - 24:58:0312002:8, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...>.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 14.03.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 5.1 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусмотрено, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле:

А = Кс x К1 x К2 x К3,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» установление коэффициентов К1, К2, К3 отнесено к компетенции органов местного самоуправления. При этом в случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Решением Совета депутатов ЗАТО г.Железногорск от 28.10.2010 № 9-51Р «Об утверждении Положения «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», а также установлении коэффициентов К1, К2 и К3 для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». значение коэффициента К3 установлено:

равным 1 - коэффициент К3, применяемый с даты предоставления земельного участка до истечения срока строительства объекта, на который был предоставлен в аренду земельный участок (пункт 2.12.1),

равным 2 - коэффициент К3, учитывающий срок, по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства, не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, для строительства гаражей - стоянок для маломерных плавательных средств (эллингов), установить (пункт 2.12.2).

Истцом заявлено о взыскании с ответчика 220 381 рублей 94 копеек долга по арендной плате за период с 06.06.2014 по 31.12.2016.

Спор возник относительно обоснованности установления размера арендной платы за земельный участок с 16.02.2016 в сумме 48 777 рублей 40 копеек в квартал, рассчитанной с 16.02.2016 с применением коэффициента К3=2.

Не оспаривая методику определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства (за исключением жилищного строительства), действующую на территории ЗАТО г.Железногорска, ответчик полагает, что к нему в заявленный период подлежит применению коэффициент К3, равный 1.

Исходя из доводов истца и материалов дела, увеличение размера арендной платы в 2 раза с 16.02.2016 произошло по причине неисполнения обязанности по вводу в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставлен земельный участок, по истечении 3 лет со дня предоставления земельного участка в аренду.

Как следует из материалов дела за ФИО3 на основании договора купли-продажи от 26.05.2014 зарегистрировано 06.06.2014 рег.№ записи 24-24-12/009/2014-640 право собственности на незавершенный строительством объект, который расположен на спорном земельном участке.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Данное положение согласуется с установленным в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, с момента приобретения в собственность незавершенного строительством объекта – с 06.06.2014 ФИО3 приобрел право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования, на праве аренды. Именно с этой даты у ФИО3 возникла обязанность по оплате права пользования спорным земельным участком.

14.03.2016 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 16.02.2016 по 15.02.2019 года (пункт 2.1 Договора).

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что трехлетний срок для исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию объекта должен исчисляться не с момента, когда ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства (06.06.2014), который располагается на спорном земельном участке, а с момента фактической передачи земельного участка ответчику в аренду для целей строительства (завершения) незавершенного строительством объекта (вид разрешённого использования – размещение объекта торговли) а с 16.02.2016.

В период с 06.06.2014 по 16.02.2016 ответчик не приступал к освоению спорного земельного участка в целях строительства (завершения) незавершенного строительством объекта (доказательств обратного материалы дела не содержат). Более того, намерения для оформления прав на землю именно для указанных целей ФИО3 высказал и реализовал в 2016 году, подав соответствующее заявление в орган местного самоуправления.

Учитывая, что земельный участок для целей строительства ответчику предоставлен в аренду с 16.02.2016, трехгодичный срок для строительства объекта недвижимого имущества истечет 16.0.2019, и, следовательно, до указанного момента коэффициент К3=2 не может подлежать применению.

Учитывая изложенное, расчет суммы долга по арендной плате в размере 220 381 рублей 94 копеек, представленный истцом в материалы дела обосновано признан судом первой инстанции арифметически неверным, несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Согласно расчету суда первой инстанции, размер арендной платы за спорный период с 06.06.2014 по 31.12.2016 , исходя из необходимости применения коэффициента К3=1 составляет:

с 06.06.2014 по 30.06.2014 – 6 774 рублей 64 копеек,

с 01.07.2014 по 31.12.2014 – 48 777 рублей 40 копеек,

с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 97 554 рублей 81 копеек,

с 01.01.2016 по 31.01.2016 – 8 129 рублей 57 копеек,

с 01.02.2016 по 15.02.2016 – 4 204 рублей 95 копеек,

с 16.02.2016 по 29.02.2016 – 3 924 рублей 62 копеек,

с 01.03.2016 по 31.03.2016 – 8 129 рублей 56 копеек,

с 01.04.2016 по 31.12.2016 – 73 166 рублей 04 копеек,

С учетом изложенного, арендная плата за пользование земельным участком за период с 06.06.2014 по 31.12.2016 составляет 250 661 рублей 59 копеек.

В материалы дела представлены платежные поручения об исполнении обязательств ответчиком по оплате аренды за спорный земельный участок на общую сумму 262 716 рублей 14 коп, в том числе от 06.05.2016 № 574799 на сумму 30 000 рублей, от 17.05.2016 № 532216 на сумму 30 000 рублей, от 07.06.2016 № 384516 на сумму 30 000 рублей, от 12.07.2016 № 194857 на сумму 25 500 рублей, от 10.04.2017 № 298531 на сумму 24 389 рублей, от 15.05.2017 № 511992 на сумму 24 388 рублей 70 копеек, от 15.05.2017 № 510513 на сумму 24 388 рублей 70 копеек, чек-ордер от 21.07.2017 на сумму 74 049 рублей 74 копеек

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за спорный период с 06.06.2014 по 31.12.2016 отсутствует.

Поскольку ответчиком произведена оплата задолженности в размере 262 716 рублей 14 копеек, что подтверждается платежными документами, требование истца о взыскании задолженности правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Одновременно истцом заявлено требование об уплате пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 25 044 рублей 73 копеек за период с 12.04.2016 по 28.12.2016.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа первого месяца отчетного квартала текущего года (пункт 3.6 Договора).

Расчет пени проверен судом, расчет произведен истцом неверно, в связи с неверным определением размера задолженности, подлежащей оплате, количества дней просрочки, без учета всех поступивших платежей.

Исходя из расчета суда, сумма неустойки - 20 048 рублей 61 копеек, в том числе

с 14.04.2016 по 06.05.2016 177495,55 x 0,05% x 23 = 2041,2 рублей

с 07.05.2016 по 17.05.2016 147495,55 x 0,05% x 11 = 811,23 рублей

с 18.05.2016 по 07.06.2016 117495,55 x 0,05% x 21 = 1233,7 рублей

с 08.06.2016 по 12.07.2016 87495,55 x 0,05% x 35 = 1531,17 рублей

с 13.07.2016 по 10.02.2017 61995,55 x 0,05% x 213 = 6602,53 рублей

с 12.04.2016 по 11.07.2016 24388,7 x 0,05% x 91 = 1109,69 рублей

с 12.07.2016 по 10.10.2016 48777,4 x 0,05% x 91 = 2219,37 рублей

с 11.10.2016 по 10.02.2017 73166,1 x 0,05% x 123 = 4499,72 рублей

Учитывая изложенное, обоснованным является требование о взыскании неустойки в размере 20 048 рублей 61 копеек.

Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела чек-ордеру от 31.05.2017 ответчиком произведена оплата пени в размере 22 064 рублей 35 копеек, в связи с чем, требование истца о взыскании неустойки правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указал, что суд первой инстанции пришел к выводу о том, что коэффициент К 3=2 не подлежит применению, поскольку трехлетний срок для исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию объекта должен исчисляться не с момента, когда ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства (06.06.2014), а с момента фактической передачи земельного участка ответчику в аренду для целей строительства (завершение) незавершенного строительством объекта (вид разрешенного использования - размещение объекта торговли) -16.02.2016. По мнению суда первой инстанции, в период с 06.06.2014 по 16.02.2016 ответчик не приступал к освоению спорного земельного участка в целях строительства (завершения) незаконченного строительством объекта (доказательств обратного материалы дела не содержат).По мнению истца, данные выводы суда первой инстанции противоречат нормам материального права, судом не применено разъяснение Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 25), а также выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом.Пунктом 25 указанного Постановления разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Однако данные разъяснения Пленума судом первой инстанции не были приняты во внимание.Учитывая пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.02.2012 № 4000-у перешли к ответчику ФИО3 14.03.2016 ответчик ФИО3 подписывает договор аренды земельного участка № 8783-у для завершения строительства, который предусматривает, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами до возникновения настоящего договора, а именно с момента государственной регистрации Арендатором права собственности на недвижимое имущество. При этом, до 16.02.2016 (момента обращения) арендная плата начисляется по условиям договора аренды от 14.02.2014 № 4000-у, заключенного с ФИО6 (предыдущим собственником объекта недвижимости).Таким образом, вывод суда о том, что коэффициент К 3 до 16.02.2019 года (до окончания срока действия договора) не подлежит применению, не согласуется с вышеизложенными положениями законодательства и фактическими обстоятельствами дела.Суд первой инстанции признал расчеты, представленные истцом, арифметически неверными, и произвел свой расчет арендной платы за спорный период с 06.06.2014 по 31.12.2016, исходя из необходимости применения коэффициента К3=1.Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец не согласен с произведенным судом расчетом.

Указанные доводы рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при определении размера арендной платы Администрация ЗАТО г. Железногорск неправомерно применила повышающий коэффициент КЗ в размере 2, установленный Положением «Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Железногорск Красноярского края», утвержденное Решением Совета Депутатов ЗАТО г. Железногорск от 28.10.2010 года № 9-51 Р.

Как следует из положений статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" и приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 коэффициент К3 используется в формуле расчете арендной платы, при этом единственным условием применения данного коэффициента в значении равном 2 является факт невведения в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Спорный договор аренды земельного участка № 8783-у заключен между Администрацией ЗАТО г. Железногорск (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) 14.03.2016 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок предоставлен для целей строительство (завершение) незавершенного строительством объекта (вид разрешённого использования – размещение объекта торговли).

14.03.2016 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование.

В соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство индивидуальному предпринимателю ФИО3 выдано 14.03.2016 года сроком до 14 марта 2021 года.

Соответственно, в данном договоре аренды земельного участка должен быть применен коэффициент КЗ равный 1 на срок с даты предоставления земельного до истечения срока строительства объекта, на который был предоставлен в аренду земельный участок.

По мнению истца, трехлетний срок для исполнения обязанности по вводу в эксплуатацию объекта должен исчисляться с момента, когда ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства (06.06.2014).

Указанные доводы истца являются ошибочными.

Более того, правоотношения по использованию земли на праве аренды возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения и заключение договора аренды.

Намерения для оформления прав на землю именно для указанных целей ФИО3 высказал и реализовал в 2016 году, подав соответствующее заявление в орган местного самоуправления.

В апелляционной жалобе истец также ссылается на то, что объект незавершенный строительством с кадастровым номером 24:58:000000:00:3017, расположенный по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <...>, с 30.06.2005 находился в частной собственности разных физических лиц (ФИО4 с 30.06.2005 по 04.05.2010, ФИО5 с 05.05.2010 по 10.11.2011, ФИО6 с 11.11.2011 по 05.06.2014, ФИО3. с 06.06.2014 по настоящее время) и со всеми вышеуказанными лицами заключались договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 24:58:0312002:8, на котором находится вышеуказанный объект незавершенного строительством, для завершения строительства. Таким образом, по мнению истца, с момента приобретения в собственность незавершенного строительством объекта - с 06.06.2014 года ФИО3. приобрел право пользования указанным земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования, на праве аренды.

Указанные доводы истца являются несостоятельными и противоречат вышеизложенным нормам права.

Применение коэффициента К3 в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка в аренду и именно в этом смысле, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство.

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего дела, имеет значение факт передачи земельного участка именно ответчику в аренду для целей строительства (завершения) незавершенного строительством объекта (вид разрешенного использования - размещение объекта торговли).

Иное толкование свидетельствовало бы о нарушении прав ответчика.

В апелляционной жалобе истец со ссылкой на положение пункта 25 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указывает на то, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.02.2012 № 4000-у перешли к ответчику ФИО3, с того момента когда ответчик стал собственником объекта незавершенного строительства (06.06.2014).

Относительно указанного доводы ответчика суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для них использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, с момента приобретения в собственность незавершенный строительством объект – с 06.06.2014 ФИО3 лишь приобрел право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования, на праве аренды. Именно с этой даты у ФИО3 возникла обязанность по оплате права пользования спорным земельным участком.

В свою очередь, как уже было отмечено судом апелляционной инстанции, единственным условием применения коэффициента К3 в значении равном 2 является факт невведения в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Под строительство (завершение) незавершенного строительством объекта земельный участок был предоставлен ответчику лишь 16.02.2016.

Таким образом, истец пытается ввести суд в заблуждение, не разграничивая понятия «обязанность арендатора по внесению арендной платы» и «возможность применения к нему повышенного коэффициента при расчете арендной платы».

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начисление платы за пользование участком с 06.06.2014 с применением К3 равного двум не может быть признано обоснованным.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 августа 2017 года по делу № А33-2043/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Петровская

Л.Е. Споткай