Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2, представителя по доверенности

от 14.06.2017 № 87, паспорт; ФИО3, представителя по доверенности от 01.06.2017 № 82,

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Малтат»: ФИО4, представителя по доверенности от 15.09.2017

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Малтат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 22 августа 2017 года по делу № А33-26038/2016, принятое судьёй ФИО5

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Малтат» (далее – истец, ООО «Малтат») (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска(далее – ответчик) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек.

Решением от 22.09.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что поскольку при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества условия прекращения договора аренды между сторонами согласованы не были, получение зачета в виде рыночной стоимости неотделимых улучшений при заключении договоров купли-продажи не исключает обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений в оставшейся части на ранее достигнутых договоренностях.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 13.11.2017.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Малтат» (арендатор) 19.02.2001 был заключен договор аренды № 5770, объектом которого является нежилое здание, состоящее из пом. 10 площадью 532,3 кв.м., пом. 11 площадью 1 756,2 кв.м., пом. 12 площадью 137,9 кв.м.. пом. 13 площадью 124,1 кв.м., пом. 14 площадью 45,1 кв.м., общей площадью 2595,6 кв.м. (реестровый № СТР05172), расположенное по адресу: <...>.

На основании согласия департамента недвижимости администрации г. Красноярска на проведение реконструкции № 3999 от 24.07.2001 г. и № 8323 от 10.11.2002, а также распоряжения администрации г. Красноярска от 27.01.2003 №133-арх. «О реконструкции нежилого здания кинотеатра «Луч», расположенного по адресу: <...> (ООО «Малтат»), распоряжения администрации города Красноярска от 13.07.2004 №1750-арх. «О внесении изменений в распоряжение администрации города от 27.01.2002 № 133-арх (ООО «Малтат»), арендатором была осуществлена реконструкция и капитальный ремонт объекта аренды.

Распоряжением администрации города Красноярска от 24.06.2004 №1569-арх. утвержден акт о приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией нежилого здания кинотеатра «Луч» по адресу <...> (ООО «Малтат).

17.10.2005 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 9 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001, согласно которому изменена редакция пункта 7.2 договора аренды от 19.02.2001 № 5770, в том числе стороны согласовали, что в случае прекращения договора аренды по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, и/или договором и приложениями к нему (в т.ч. по истечении срока договора, или при досрочном расторжении договора), арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость улучшений (затрат), неотделимых без вреда для нежилого здания, связанных с проведением капитального ремонта и реконструкцией нежилого здания, являющегося объектом предмета договора и расположенного по адресу: <...> (кинотеатр «Луч»), в течение 10 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи нежилого здания

Стоимость улучшений (затрат) по проведению капитального ремонта и реконструкции нежилого здания, неотделимых без вреда для нежилого здания и подлежащих выплате арендатору на дату подписания акта о приемке нежилого здания в эксплуатацию, составляет 32 832 648 рублей 38 копеек.

Стоимость улучшений (затрат), подлежащих выплате арендодателем арендатору по договору аренды нежилого здания, в случае прекращения договора аренды, определяется следующим способом:

В ценах 1984 года стоимость улучшений (затрат) составляет 862 714 рублей 04 копеек. К стоимости улучшений (затрат) в ценах 1984 года применяется индекс перерасчета в текущие цены, который определяется ежеквартально по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве проектного института «Красноярскгражданпроект» (в настоящее время филиал Государственного учреждения «Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов» по Красноярскому краю).

ООО «Малтат» 01.12.2011 направило в адрес Департамента заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (входящий номер 54241), согласно которому просило продать в собственность помещения, расположенные в нежилом здании по адресу: <...>, помещения площадью № 10-532,2 кв.м., № 12-137,9 кв.м., № 13-124,1 кв.м., № 14-45,1 кв.м., арендуемое по договору аренды от 19.02.2001 № 5770.

Уведомлением от 29.12.2011 № 61506 «Об отказе в реализации преимущественного права по заявлению от 01.12.2011 № 190 (вх. № 54241 от 01.12.2011)» обществу в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанных нежилых помещений отказано на основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.05.2012 по делу № А33-3240/2012, оставленным без изменения постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.11.2012, уведомление Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 29.12.2011 № 61506 об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Малтат» в реализации преимущественного права по заявлению от 01.12.2011 № 190 на приобретению арендуемого муниципального имущества- нежилых помещений: № 10 площадью 532,3 кв.м.; № 12 площадью 137,9 кв.м.; № 13 площадью 124,1 кв.м.; № 14 площадью 45,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, признано недействительным. Суд обязал Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Малтат» путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Распоряжением администрации города Красноярска от 25.10.2012 № 5354-недв «О приватизации нежилых помещений по ул. Карла Маркса, 149, пом. 10,12,13,14» ООО «Малтат» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений 10,12,13,14.

В рамках дела № А33-20538/2012 Арбитражным судом Красноярского края рассматривались разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорных помещений в части определения цены выкупаемых помещений.

В рамках дела № А33-20538/2012 проводились экспертизы.

Определением от 23.05.2013 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Красноярского регионального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (660135, <...>) ФИО6, оценщику 1-ой категории.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в пом. №10, расположенном в нежилом здании по адресу: <...> на 1 декабря 2011г.

2. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в пом. №12,
расположенном в нежилом здании по адресу: <...> на 1 декабря
2011г.

3. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в пом №13, расположенном в нежилом здании по адресу: <...> на 1 декабря 2011г.

4. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в пом №14, расположенном в нежилом здании по адресу: <...> на 1 декабря 2011г.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 1302 от 20.09.2013.

Определением от 24.05.2013 назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ОАО «Красноярский ПромстройНИИпроект» (660041, <...>): ФИО7 - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния; ФИО8 - заведующему лабораторией комплексного обследования; ФИО9 - вед. инженеру лаборатории судебных строительно-технических экспертиз, ФИО10 - инженеру I кат. лаборатории судебных строительно-технических экспертиз.

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: «Разделить объем неотделимых улучшений полученных в результате реконструкции и капитального ремонта здания расположенного по адресу: <...> по помещениям № 10, 11, 12, 13, 14 в составе данного здания».

Согласно представленному заключению экспертов № 30-2065 от 29.07.2013 по результатам судебной строительной экспертизы, составленному ОАО «Красноярский ПромстройНИИпроект», экспертами за основу были приняты затраты по реконструкции и капитальному ремонту здания по смете затрат на реконструкцию объекта «Нежилое здание по ул. К.Маркса, 149, в г.Красноярске, кап. ремонт» на сумму 12 337 928 рублей 92 копейки и смете затрат на реконструкцию объекта «Нежилое здание по ул. К.Маркса, 149, в г. Красноярске, кап.ремонт» на сумму 20 494 719 рублей 46 копеек (указаны сторонами в дополнительном соглашении № 9 от 178.10.2005 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 11.10.2013 по делу № А33-20538/2012 между обществом с ограниченной ответственностью «Малтат» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска утверждено мировое соглашение, по условиям которого между сторонами урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорных помещений, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчетам ООО ТПК «Старатель» об оценке от 18.09.2012 № 01-236, № 01-237, № 01-238, № 01-239 составляет 23 335 000 (Двадцать три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения № 10, в размере 18 451 000 (восемнадцать миллионов четыреста пятьдесят одна тысяча) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения № 12, в размере 2 076 000 (два миллиона семьдесят шесть тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения № 13, в размере 1 872 000 (дин миллион восемьсот семьдесят две тысячи) рублей без учета НДС;

- рыночной стоимости нежилого помещения № 14, в размере 936 000 (девятьсот тридцать шесть тысяч) рублей;

Общая стоимость Объекта составляет 23 335 000 (двадцать три миллиона триста тридцать пять тысяч) рублей (без учета НДС. не облагается в соответствии со статьей 146 НК РФ).

В соответствии с экспертным заключением эксперта ФИО6, рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений составляет:

- по нежилому помещению № 10 в сумме 11 288 282 (одиннадцать миллионов двести восемьдесят восемь тысяч двести восемьдесят два) рубля;

- по нежилому помещению № 12 в сумме 3 847 226 (три миллиона восемьсот сорок семь тысяч двести двадцать шесть) рублей;

- по нежилому помещению № 13 в сумме 2 850 381 (два миллиона восемьсот пятьдесят тысяч триста восемьдесят один) рубль;

- по нежилому помещению № 14 в сумме 871 602 (восемьсот семьдесят одна тысяча шестьсот два) рубля.

Общая стоимость неотделимых улучшений Объекта составляет 18 857 491 рубль (с учетом НДС). Сумма за минусом налога составляет 15 980 924рубля.».

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 7 354 075 (семь миллионов триста пятьдесят четыре тысячи^:семьдесят пять) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказаннымреквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 122 568 (сто двадцать две тысячи пятьсот шестьдесят восемь) рублей (далее ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.».

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 25.10.2012 № 5354-недв «О приватизации нежилых помещений по ул. Карла Маркса, 149, пом. 10,12,13,14», определения Арбитражного суда Красноярского края от 11.10.2013 по делу № А33-20538/2012 между арендатором и арендодателем подписан договор купли-продажи от 06.11.2013 № 700-ПР нежилых помещений №№ 10, 12, 13, 14.

Право собственности ООО «Малтат» на указанные помещение зарегистрировано 16.12.2013 в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Распоряжением администрации города Красноярска от 15.10.2013 № 3440-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Карла Маркса, 149, пом. 11» ООО «Малтат» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения 11.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 15.10.2013 № 3440-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Карла Маркса, 149, пом. 11» между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Малтат» подписан договор купли-продажи от 12.12.2013 № 723-ПР нежилого помещения № 11.

Пунктом 1.1 договора установлено, что на основании распоряжения администрации города от 15.10.2013 № 3440-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Карла Маркса, 149, пом. 11», Продавец продает, а Покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 1 756,2 кв. м, этаж 1 (на отм. 1,55), кадастровый номер 24:50:030287:0000:04:401:002:000901800:0001:20011, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Карла Маркса, 149, пом. 11 (далее Объект).

Согласно пункта 1.2 договора Покупатель принимает и оплачивает стоимость Объекта по цене, указанной в п. 2.1.

Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 12.09.2013 № 06-009 составляет 62565000 (Шестьдесят два миллиона пятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей (пункт 2.1).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания (пункт 6.6).

В договоре купли-продажи нежилого помещения №723-ПР от 12.12.2013 в VII разделе указанного договора отражено, что последний, подписан покупателем с протоколом разногласий от 08.11.2013.

26.11.2013 между сторонами согласована редакция спорного пункта 1.2 договора.

Право собственности ООО «Малтат» на указанное помещение зарегистрировано 20.12.2013 в установленном законом порядке, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права.

В адрес ответчика истцом была направлена претензия от 11.10.2016 о выплате разницы между учтенной суммой и суммой затрат в размере 53 964 064 рублей 69 копеек по условиям дополнительного соглашения от 17.10.2005 № 9 к договору аренды от 19.02.2001 № 5770.

Согласно письму ответчика от 10.11.2016 № 32363-ти «О рассмотрении претензии» обозначенные в претензии расходы в смете департамента на 2016 финансовый год и очередной плановый период не предусмотрены, договорные отношения с ООО «Малтат» прекращены 12.12.2013, следовательно, оснований для удовлетворения претензии ООО «Малтат» не имеется.

Ссылаясь на то, что ответчиком не возмещены истцу затраты на производство неотделимых улучшений в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рамках настоящего дела истец, ссылаясь на то, что ответчиком не возмещены истцу затраты на производство неотделимых улучшений в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент выполнения истцом работ).

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела и установлено судами, право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений возникло у истца с момента прекращения договора аренды от 19.01.2001 в связи с заключением сторонами договоров купли-продажи спорных помещений от 06.11.2013 № 700-пр (заключен на основании распоряжения администрации города Красноярска от 25.10.2012 № 5354-недв «О приватизации нежилых помещений по ул. Карла Маркса, 149, пом. 10,12,13,14», определения Арбитражного суда Красноярского края от 11.10.2013 по делу № А33-20538/2012) и от 12.12.2013 № 723-пр (заключен на основании распоряжения администрации города Красноярска от 15.10.2013 № 3440-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Карла Маркса, 149, пом. 11»).

С настоящим иском истец обратился в суд 15.11.2016 путем подачи искового заявления нарочно в канцелярию суда.

При этом, исходя из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем направления в адрес ответчика претензии (вручена ответчику нарочно 11.10.2016 вх. № 20006ги).

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с пунктом 4 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания указанных обстоятельств относится на истца.

Материалами настоящего дела, делами №№ А33-3240/2012, А33-20538/2012, А33-22600/2015 подтверждается факт наличия между Департаментом муниципального имущества и земельных отношения администрации города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Малата» (арендатор) арендных отношений в период с 2001 г. по 2013 г. по поводу помещений №№ 10, 11, 12, 13, 14.

Так, между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Малтат» (арендатор) 19.02.2001 был заключен договор аренды №5770, объектом которого является нежилое здание, состоящее из пом. 10 площадью 532,3 кв.м., пом. 11 площадью 1 756,2 кв.м., пом. 12 площадью 137,9 кв.м.. пом. 13 площадью 124,1 кв.м., пом. 14 площадью 45,1 кв.м., общей площадью 2595,6 кв.м. (реестровый №СТР05172), расположенное по адресу: <...>.

На основании согласия департамента недвижимости администрации г. Красноярска на проведение реконструкции № 3999 от 24.07.2001 и № 8323 от 10.11.2002, а также распоряжения администрации г. Красноярска от 27.01.2003 №133-арх. «О реконструкции нежилого здания кинотеатра «Луч», расположенного по адресу: <...> (ООО «Малтат»), распоряжения администрации города Красноярска от 13.07.2004 №1750-арх. «О внесении изменений в распоряжение администрации города от 27.01.2002 № 133-арх (ООО «Малтат»), арендатором была осуществлена реконструкция и капитальный ремонт объекта аренды.

17.10.2005 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 9 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001, согласно которому изменена редакция пункта 7.2 договора аренды от 19.02.2001 № 5770, в том числе стороны согласовали, что в случае прекращения договора аренды по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, и/или договором и приложениями к нему (в т.ч. по истечении срока договора, или при досрочном расторжении договора), арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость улучшений (затрат),неотделимых без вреда для нежилого здания, связанных с проведением капитального ремонта и реконструкцией нежилого здания, являющегося объектом предмета договора и расположенного по адресу: <...> (кинотеатр «Луч»), в течение 10 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи нежилого здания

В ценах 1984 года стоимость улучшений (затрат) составляет 862 714 (восемьсот шестьдесят две тысячи семьсот четырнадцать) рублей 04 копеек. К стоимости улучшений (затрат) в ценах 1984 года применяется индекс перерасчета в текущие цены, который определяется ежеквартально по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве проектного института «Красноярскгражданпроект» (в настоящее время филиал Государственного учреждения «Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов» по Красноярскому краю).

Как следует из материалов дела и установлено судами, спорные помещения приобретены истцом в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец, обосновывая заявленные исковые требования, ссылается на условия дополнительного соглашения № 9 от 17.10.2005 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001, изменившего пункт 7.2. указанного договора аренды, рассчитывает исковые требования с учетом приведенного способа определения стоимости улучшений (затрат) по проведению капитального ремонта и реконструкции нежилого здания, неотделимых без вреда для нежилого здания и подлежащих выплате арендодателем арендатору по договору аренды нежилого здания, в случае прекращения договора аренды.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьёй 12 названного Закона предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что выкупная стоимость нежилых помещений определена с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в общем размере 59 388 028 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается сторонами:

- 15 980 924 рублей – рыночная стоимость неотделимых улучшений зачтена по договору купли-продажи нежилого помещения № 700-пр от 06.11.2013 (установлена на основании заключения эксперта № 1302 от 20.09.2013, выполненного на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 23.05.2013 по делу № А33-20538/2012 ФИО6 - оценщиком 1-ой категории Красноярского регионального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»);

- 43 407 104 рублей – рыночная стоимость неотделимых улучшений зачтена по договору купли-продажи нежилого помещения № 723-пр от 12.12.2013 (установлена на основании отчета от 05.11.2013 № 10с-2013, выполненного ООО «Альянс-Оценка»).

Вместе с тем истец, ссылаясь на условия дополнительного соглашения № 9 от 17.10.2005 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001, полагает, что ответчиком подлежат возмещению еще и затраты на производство неотделимых улучшений, определяемые в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений (124 041 848 рублей 69 копеек – 59 388 028 рублей).

Доводы истца, со ссылкой на условия дополнительного соглашения № 9 от 17.10.2005 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001 были правомерно отклонены судом первой инстанции ввиду их несостоятельности по следующим основаниям.

Так, в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац второй пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение, либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы специальных законов (к ним относится и Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), а нормы Гражданского кодекса РФ - только если специальными законами отношения не урегулированы.

Частью 6 статьи 5 названного закона установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При этом, разрешая спор о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли-продажи еще не заключен, необходимо исходить из того, что при установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества.

В связи с приобретением истцом (в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») спорных помещений на основании договоров купли-продажи, ранее заключенный с ООО «Малтат» договор аренды от 19.01.2001 прекращен. Основанные на нем права и обязанности сторон, включая право возмещения стоимости неотделимых улучшений, прекращены.

Одновременно при прекращении договора аренды решены вопросы зачета стоимости неотделимых улучшений: выкупная стоимость объектов определена в договорах купли-продажи от 06.11.2013 № 700-ПР и от 12.12.2013 № 723-ПР с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений спорных объектов (при этом несогласие с методикой расчета, размером, порядком и способом определения стоимости неотделимых улучшений (затрат) ООО «Малтат» не высказано).

Более того, как обосновано отмечено судом первой инстанции, в связи с заключением сторонами указанных выше договоров купли-продажи спорных помещений, договор аренды от 19.01.2001 прекратил свое действие.

В связи с чем, ссылка истца на дополнительное соглашение к нему является необоснованной.

Судом первой инстанции также обосновано учтено, что истец, ссылаясь на условия дополнительного соглашения № 9 от 17.10.2005 к договору аренды № 5770 от 19.02.2001, полагает, что ответчиком подлежат возмещению еще и затраты на производство неотделимых улучшений, определяемые в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, что противоречит положениям статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации из содержания которой следует, что возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, истец указал, что поскольку при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества условия прекращения договора аренды между сторонами согласованы не были, получение зачета в виде рыночной стоимости неотделимых улучшений при заключении договоров купли-продажи не исключает обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений в оставшейся части на ранее достигнутых договоренностях.

Указанным доводам истца была дана надлежащая оценка при рассмотрении дела в суде первой инстанции, о чем отражено в настоящем постановлении, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их переоценки.

Кроме того, при отклонении доводов истца суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Как следует из материалов дела, спор о стоимости неотделимых улучшений по помещениям №10,12,13,14 уже разрешен Арбитражным судом Красноярского края в рамках дела А33-20538/2012, имеющего преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, по результатам рассмотрения которого судом определением от 11.10.2013 утверждено мировое соглашение между истцом и ответчиком об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорных помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части определения стоимости спорных помещений.

При этом, условия мирового соглашения для заключивших его сторон не предполагают повторного установления размера стоимости неотделимых улучшений арендуемого истцом имущества договора аренды 19.02.2001 № 5770 в рамках другого судебного спора.

На основании условий мирового соглашения между департаментом и ООО «Малтат» 06.11.2013 заключен договор купли-продажи № 700-ПР в отношении нежилых помещений № 10,12,13,14 по ул. Карла Маркса, 149, таким образом, при подписании мирового соглашения, истец уже определил для себя стоимость неотделимых улучшений и размер произведенных для их создания затрат.

Таким образом, выкупная стоимость объектов определена в договорах купли-продажи от 06.11.2013 № 700-ПР и от 12.12.2013 № 723-ПР с зачетом стоимости неотделимых улучшений спорных объектов.

При этом несогласие с методикой расчета, размером, порядком и способом определения стоимости неотделимых улучшений (затрат) ООО «Малтат» не высказано.

Поскольку покупатель при заключении договоров купли-продажи согласился с существенными условиями, включая и цену объекта, доводы заявителя апелляционной жалобы в указанной части являются несостоятельными.

Доводы истца со ссылкой на условия положения дополнительного соглашения №9 от 17.10.2005 года к договору аренды №5770 были правомерно отклонены судом первой инстанции в связи с прекращением договора аренды и заключением сторонами договоров купли-продажи арендуемого имущества.

С учетом изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества условия прекращения договора аренды между сторонами согласованы не были, не основаны на нормах права, поскольку арендные отношения между сторонами были прекращены с подписанием договоров купли-продажи в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного, требования истца о его намерении повторно получить денежную сумму, составляющую стоимость неотделимых улучшений в размере затрат на их производство, свидетельствует о злоупотреблении правом с его стороны.

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «22» августа 2017 года по делу № А33-26038/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

И.Н. Бутина

О.Ю. Парфентьева