Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 10 января 2022 года по делу № А33-26782/2021,

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Полюс»): ФИО3, директор на основании протокола от 03.12.2019 № 1, паспорт; ФИО4, представитель по доверенности от 08.07.2021, удостоверение адвоката № 1244;

от истца (ФИО2): ФИО4, представитель по доверенности от 29.10.2021 сери 24 АА 4291972, паспорт;

от третьего лица (ФИО5): ФИО6, представитель по доверенности от 27.09.2021 серии 24 АА 4022598, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака от 20.02.1998;

от третьего лица (общества с ограниченной ответственностью «Вираж»): ФИО6, представитель по доверенности от 20.09.2021, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака от 20.02.1998.

При участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания):

от ответчика (общества с ограниченной ответственностью «Копейка-Саров»): ФИО7, представитель по доверенности от 21.03.2022 № 66576863/2022, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака от 14.03.2015.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Полюс» (далее – ООО «Полюс»); ФИО2 обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Копейка-Саров» (далее – ответчик,
ООО «Копейка-Саров») об обязании подписать дополнительное соглашение об изменении распределения арендных платежей к договору аренды от 13.11.2020, заключённому между сторонами.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 18.10.2021 исковое заявление принято к производству.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО5; ООО «Вираж» (ИНН <***>).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истцы обратились с апелляционной жалобой. В обоснование доводов жалобы заявители ссылаются на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит решение по делу отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с ее доводами не согласился, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29.03.2022.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 16.02.2022 подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истцов поддержал ранее изложенные доводы апелляционной жалобы с учетом представленных дополнительных пояснений. Просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду апелляционной инстанции отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель третьих лиц отклонил доводы апелляционной жалобы. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, здание, расположенное по адресу: <...>
площадью 413,30 кв.м. находится в общей долевой собственности следующих лиц: ФИО2 (322/1000), ФИО5 (198/1000), ООО «Полюс» (322/1000), ООО «Вираж» (158/1000).

Из материалов дела следует, что 13.11.2020 между собственниками здания
ООО «Полюс», ФИО2, ООО «Вираж», ФИО5 (арендодатели) и арендатором ООО «Копейка-Саров» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.

Согласно условиям договора, ООО «Копейка-Саров» является арендатором части здания, расположенного по адресу: <...> площадью 413,30 кв.м. (часть первого этажа, часть подвала).

Границы переданного в аренду помещения (части здания) обозначены в Приложении №1 к договору аренды на техническом плане.

В пункте 6.2.9 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае заключения между собственниками здания соглашения о порядке пользования зданием в части распределения арендных платежей и при наличии своевременного уведомления об этом арендатора, арендатор обязуется подписать дополнительное соглашение к договору, изменяющее соответствующие условия договора.

Впоследствии собственниками 23.11.2020 заключено соглашение о совместном владении, порядке пользования и распоряжения нежилым зданием.

В пункте 3.1.4 соглашения предусмотрено, что каждый из долевых собственников вправе сдавать в аренду третьим лицам занимаемое совладельцем помещение. Доходы, полученные от сдачи помещений в аренду, являются собственностью этого совладельца, другие совладельцы здания на эти доходы не претендуют.

В пункте 7.5 соглашения о порядке пользования зданием предусмотрено следующее распределение помещений за сособственниками:

за ФИО2 закрепляются помещения, расположенные на первом этаже здания - помещения №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 17

за ООО «Полюс» закрепляются помещения, расположенные в подвале здания -помещения №№8-28;

за ФИО5 – 2 этаж – помещения № 2, 3, 5, 6, 7, 11, 12;

за ООО «Вираж» - 2 этаж – помещения № 3, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17.

О заключенном между сособственниками соглашении истцы уведомили ответчика 06.07.2021. Ответчику было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды, изменив распределение арендных платежей в соответствии с условиями заключенного с собственниками соглашения о порядке пользования зданием.

Ответ на предложение не получен, что послужило основанием для обращения ООО «Полюс» и ФИО2 с настоящим иском в Арбитражный суд Красноярского края.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения об изменении распределения арендных платежей к договору аренды от 13.11.2020. Для ответчика заключение дополнительного соглашения договора не является обязательным.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Предметом настоящего иска является требование о понуждении ответчика к подписанию дополнительного соглашения об изменении распределения арендных платежей к договору аренды от 13.11.2020.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено следующее.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из буквального толкования приведенных норм права и разъяснений Пленума следует, что перечень оснований, по которым истец вправе понудить ответчика к заключению договора, определен Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 426).

Как верно указал суд первой инстанции, действующее законодательство не относит договор аренды к числу договоров, заключение которого для ответчика обязательно. Договор аренды не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке.

На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на условия заключенного договора аренды, предусматривающие необходимость внесения изменения в такой договор при подписании собственниками соглашения о порядке пользования зданием и распределения арендных платежей.

В соответствии со статьей 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условия заключенного договора, суд приходит к выводу о том, что пункт 6.2.9 носит общий характер и не позволяют с необходимой степенью достоверности конкретизировать содержание условий гражданско-правового обязательства, которые должны быть изложены в новой редакции, исходя позиции истцов по настоящему спору и имеющегося спора.

Из материалов дела следует, что соответствующий договор аренды заключен в условиях множественности лиц на стороне арендодателя, которые являются субъектами права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества. Договор аренды заключен названными лицами в порядке реализации ими, как собственниками здания, своих полномочий на распоряжение соответствующим объектом недвижимого имущества.

Обращаясь в суд, истцы просят по существу внести изменения в договор аренды здания, предусматривающие передачу права на получение всего объема арендных платежей по договору, причитающихся всем арендодателем, исключительно одному участнику общей долевой собственности. Требования истцов фактически направлены на изменение порядка внесения платежей за пользование имуществом (то есть на условия денежного обязательства), а также перераспределение арендных платежей в пользу одного из собственников.

Принимая во внимание нахождение имущества в общей долевой собственности внесение изменений в соответствующее обязательство по общему правилу возможно посредством подписания дополнительного соглашения всеми участниками правоотношения.

Между тем, из материалов дела и пояснений сторон следует, что между участниками общей долевой собственности имеется спор в части порядка использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, а также условий распределения доходов от сдачи имущества в аренду. Представители лиц, участвующих в деле пояснили, что в настоящее время в суде общей юрисдикции рассматривается спор о разделе общего имущества между собственниками здания.

При наличии такого спора ответчик – арендатор при внесении арендной платы при исполнении денежного обязательства основывается на условиях договора аренды и сведениях ЕГРН о размере долей собственников в праве общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества, исходя из целей обеспечения правовой определенности и гарантий своих интересов в арендных правоотношениях.

В рамках настоящего спора истцы просят изменить условия обязательства, возникшего из договора, который подписан несколькими лицами – собственниками здания, с одной стороны, и ответчиком, являющимся арендатором части помещений.

Однако при наличии спора между таким лицами требование об изменении договора аренды предъявлено исключительно арендатору помещения - ООО «Копейка-Саров». Иные собственники здания, оспаривающие права истцов на получение арендной платы в полном объеме, по заявлению истцов привлечены к участию в деле лишь в качестве третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом, как усматривается из статьи 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Названная статья регулирует отношения участников общей долевой собственности при распределении имущественных благ, приобретенных ими в результате использования общего имущества. Указанные правила действуют не только в отношении плодов и продукции, полученных ими при непосредственной хозяйственной эксплуатации объекта права общей собственности, но и при поступлении иных доходов от этого имущества, в том числе связанных с возмездной передачей его в пользование третьим лицам.

Данный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 № 18330/13 по делу № А40-24297/13.

Таким образом, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии с приведенной нормой гражданского права.

Критерием распределения доходов при отсутствии на то специального соглашения является размер доли каждого из участников общей долевой собственности. Применение такого механизма не ставится действующим законодательством в зависимость от наличия или отсутствия между участниками общей долевой собственности спора о порядке совместного владения и пользования общим имуществом либо совершения одним из них действий по выделу своей доли в объекте права общей собственности.

Применительно к правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 № 18330/13, спор о распределении доходов между участниками общей долевой собственности может быть разрешен с учетом положений главы 60 ГК РФ в зависимости от размера долей в праве общей собственности, либо условий соглашения о распределении доходов от передачи имущества в аренду.

В свою очередь, согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников.

Поскольку вопрос о распределении доходов касается внутренних взаимоотношений участников долевой собственности, условия соответствующего соглашения сами по себе не влияют на права третьих лиц. В этой связи сам факт подписания такого соглашения автоматически не порождает правовые последствия для арендатора по договору, учитывая имеющийся спор между участниками общей долевой собственности. Разногласия участников долевой собственности не могут влиять на добросовестных контрагентов.

Вместе с тем, надлежащих доказательств достижения всеми собственниками соглашения о порядке пользования зданием и распределения арендных платежей, истцами в материалы дела не представлено.

Из пункта 8.6. соглашения о совместном владении, порядке пользования и распоряжении нежилым зданием от 23.11.2020 следует, что оно может быть удостоверено у нотариуса.

Письмом от 04.11.2021 ФИО5 требовала произвести нотариальное удостоверение соглашения. Однако требование о нотариальном удостоверении соответствующей сделки в установленном порядке не выполнено.

При таких обстоятельствах, судом правомерно отказано в удовлетворении иска, оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Относительно доводов заявителей апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 6.2.9 договора аренды и положения абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ о наличии на стороне арендодателя добровольно принятого обязательства о заключении дополнительного соглашения к договору, суд апелляционной инстанции, учитывая наличие возражений со стороны остальных долевых собственников против заключения такого дополнительного соглашения, а также отсутствие в материалах дела доказательств позволяющих установить действительность соглашения от 23.11.2020, приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае понуждение ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, помимо воли остальных долевых собственников спорного имущества, является ограничением принципа свободы договора.

Доводы заявителей апелляционной жалобы о недобросовестном поведении ФИО5, подлежат отклонению с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которой для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей)

Между тем, реализация ФИО5 (третьим лицом) своего права на нотариальное удостоверение соглашения не может быть расценена как злоупотребление правом и иметь правовое значение в рамках спора с арендатором – ответчиком по спору, добросовестность которого не опровергнута.

Доказательства по делу судом первой инстанции оценены правильно, нарушений статей 67, 68, 71 АПК РФ не допущено. Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит. Приведенные в апелляционной жалобе доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 января 2022 года по делу № А33-26782/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Д. Дамбаров

Судьи:

Н.А. Морозова

О.Ю. Парфентьева