Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ВинТех», департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2021 года по делу № А33-26876/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВинТех» (ИНН <***>,
ОГРН <***>, далее – истец, общество, ООО «ВинТех») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик, департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 62, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий,
а именно:

«2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению о размере рыночной стоимости нежилого помещения № 4-03/2021 от 01.03.2021 составляет 1 813 009 рублей 22 копеек.

2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платёж) в размере 1 813 009 рублей 22 копеек равными долями по 30 216 рублей 82 копеек.

Абзац 1 п. 3.2.8 договора о страховании за свой счет имущества – исключить.

Абзац 6 п. 3.2.8 договора о невозможности передачи в аренду без согласия продавца – исключить.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне ответчика - индивидуальный предприниматель ФИО2, на стороне истца - общество с ограниченной ответственностью «Траст Аудит».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2021 года иск удовлетворен: урегулированы разногласия между ООО «ВинТех» и департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260,

- изложены спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

пункт 2.1: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта от 06.09.2021 №4579-НД/21 составляет 3 337 000 (три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей».

пункт 2.3: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 337 000 (три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 616 (пятьдесят пять тысяч шестьсот шестнадцать) рублей 66 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).»;

- абзац два пункта 3.2.8: «- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;»

- исключен абзац семь пункта 3.2.8 договора купли-продажи: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.».

Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции изменить в части, изложив его в следующей редакции:

- пункт 2.1: Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 1 813 009 рублей 22 копейки;

пункт 2.3: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 813 009 рублей, 22 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 30 216 рублей 82 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что в основу обжалуемого решения положена стоимость, определенная заключением повторной экспертизы от 06.09.2021 №4579-НД/21, в котором отсутствуют подтверждения состояния отделки объектов-аналогов. Считает, что в таблице №4 стр.40-48 отчета от 01.03.2021 №4-03/2021 содержится информация, касающаяся сегментов рынка используемых аналогов, среди которых нет ни одного объекта складского, производственного и гаражного назначения, все объекты, являются объектами свободного назначения. По мнению истца, на стр.21-22 заключения эксперта повторной экспертизы от 06.09.2021 №4579-НД/21, в таблице, экспертом заведомо искажена информация о том что аналоги, используемые для оценки, являются объектами торгово-офисного назначения. Полагает, что в заключении эксперта повторной экспертизы от 06.09.2021 №4579-НД/21 приводятся только цены предложений в доходном подходе по состоянию на 2019 год на стр. 22-23 и стр. 41-43 заключения (при этом не анализируется реальная рыночная ситуация на дату оценки - 17.02.2020). Считает, что суд не дал оценку содержательной части рецензии ООО экспертное учреждение «За веру и правду» от 22.10.2021 № 23/10/21 на заключение эксперта « 4-03/2021 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» от 01.03.2021, согласно которому указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции в части исключения из договора купли-продажи абзаца 7 пункта 3.2.8: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.», принять в этой части новый судебный акт, которым оставить в редакции договора купли-продажи абзац 7 пункта 3.2.8 договора купли-продажи.

В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства не предусматривает право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить иные положения договора кроме достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. По мнению ответчика, учитывая, что недвижимое имущество передается в собственность субъекту малого и среднего предпринимательства на льготных условиях - без соблюдения конкурентных процедур и в рассрочку на несколько лет, соблюдая баланс интересов сторон сделки, им законно и обоснованно включены в содержание пункта 3.2.8 проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения условия о невозможности передачи спорного объекта в аренду без согласия продавца. Полагает, что при заключении договора купли-продажи на условиях протокола разногласий уполномоченный орган обеспечит обществу более выгодные условия приватизации муниципального имущества, что поставит в неравное положение субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

В судебном заседании до перерыва представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение изменить.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет"), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобы в отсутствие ответчика.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.12.2006 № 10206, согласно которому (в редакции дополнения от 12.09.2012 № 8) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: № 62 площадью 92,7 кв.м., № 63 (комнаты № 1 – № 3, № 12 – № 31) площадью 440,1 кв.м., № 64 площадью 9,5 кв.м., всего общей площадью 542,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>
, пом. 63, пом. 64, для использования под инженерно-техническое обслуживание жилищного фонда. Срок действия договора с 08.11.2006 по 08.10.2007 включительно, неоднократно продлялся по 30.06.2020; имущество передано арендатору.

Истец обратился к ответчику с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального помещения от 17.02.2020 вх.№3554ги.

Согласно протоколу от 11.03.2020 № 1 заседания комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права (нежилое помещение по ул. Семафорной, д. 231, пом. 62, арендатор: ООО «ВинТех»), принято решение предоставить преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения.

В соответствии с распоряжением администрации города Красноярска от 26.06.2020
№ 2021-недв принято решение приватизировать нежилое помещение, общей площадью
92,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: Россия, <...>; предоставить
ООО «ВинТех»:

1) преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 92,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенного по адресу: Россия, <...>
, по цене 3 898 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке;

2) рассрочку оплаты нежилого помещения на пять лет. Сумма платежа вносится ежемесячно не позднее 10 числа равными долями.

Указанным распоряжением администрации города Красноярска установлены
ООО «ВинТех» ограничения по использованию нежилого помещения, указанного в пункте 1 распоряжения, в течение пяти лет со дня перехода прав на данное приватизируемое имущество: обязанность использования по назначению – обслуживание жилого фонда.

Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.06.2020 № 2021-недв «О приватизации нежилого помещения
по ул. Семафорной, д. 231, пом. 62», продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...>
.

Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 1.2 проекта договора).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 27.03.2020 № 035-20/ОРС, экспертному заключению от 05.05.2020 № 273/2020 на отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС составляет
3 898 000 рублей.

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 898 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями
по 64 966 рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Согласно пункту 3.2.8 проекта договора покупатель обязуется на период нахождения объекта в залоге у продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;

- обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- покупатель не праве отчуждать объект, передавать его в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объекта, ведущую к изменению характеристик объекта, в отношении которого заключен данный договор;

- покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО2 подготовлен отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, дата оценки – 17.02.2020 (то есть на дату оферты), согласно которому рыночная стоимость округленно до тысяч рублей – 3 898 000 рублей.

На отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС выдано положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 05.05.2020 № 273/2020 (эксперт ФИО3).

Договор купли-продажи недвижимого имущества подписан истцом - ООО «ВинТех» с протоколом разногласий относительно пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора (в части договора о страховании за свой счет имущества и невозможности передачи в аренду без согласия продавца). Письмо с договором купли-продажи и протоколом разногласий получено департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 23.07.2020 вх. №16187ги.

При этом для целей определения выкупной стоимости ООО «ВинТех» использовало выполненное по его заказу ООО «Траст аудит» заключение от 20.07.2020 № 01/07-2020 о размере рыночной стоимости нежилого помещения (дата определения стоимости 17.02.2020), согласно которому в результате проведенного исследования установлено, что рыночная стоимость объекта: нежилое помещение, обей площадью 92,70 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...> составляет 2 778 202 рублей 18 копеек.

Департамент направил ООО «ВинТех» протокол согласования разногласий от 29.08.2020 к договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому спорные пункты предлагается оставить в редакции продавца - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Полагая, что рыночная стоимость арендуемого объекта недвижимости, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью «ВинТех» обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом принятых судом в судебном заседании 07.12.2021 уточнений).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности установления выкупной стоимости имущества с учетом заключения эксперта ФИО4 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 в размере 3 337 000 рублей; обоснованности требований истца об исключении абзаца семь пункта 3.2.8 договора купли–продажи, обоснованности изложения абзаца два пункта 3.2.8 договора купли–продажи в редакции ответчика.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб в силу следующего.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства
в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом
от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом, предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по следующим пунктам договора купли-продажи недвижимого имущества:

пункт 2.1: стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 27.03.2020 № 035-20/ОРС, экспертному заключению от 05.05.2020 № 273/2020 на отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС составляет 3 898 000 рублей,

пункт 2.3: сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 898 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 64 966 рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города,

положения пункта 3.2.8: покупатель обязуется на период нахождения объекта в залоге у продавца:

Заявление истца о реализации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 14.12.2006 № 10206 имущества получено ответчиком 17.02.2020 вх.№3554ги.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО2 подготовлен отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, дата оценки – 17.02.2020 (то есть на дату оферты), согласно которому рыночная стоимость округленно до тысяч руб. – 3 898 000 рублей.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, включенного в проект договора купли-продажи, ООО «ВинТех» подписало договор с протоколом разногласий относительно пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора (в части договора о страховании за свой счет имущества и невозможности передачи в аренду без согласия продавца). Письмо с договором купли-продажи и протоколом разногласий получено департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 23.07.2020
вх. №16187ги.

При этом для целей определения выкупной стоимости ООО «ВинТех» использовало выполненное по его заказу ООО «Траст аудит» заключение от 20.07.2020 № 01/07-2020
о размере рыночной стоимости нежилого помещения (дата определения стоимости 17.02.2020), согласно которому в результате проведенного исследования установлено,
что рыночная стоимость объекта: нежилое помещение, обей площадью 92,70 кв.м., кадастровый номер 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...>
, составляет 2 778 202 рублей 18 копеек.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
(далее - Закон № 135-ФЗ).

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Определением от 29.01.2021 судом первой инстанции удовлетворено ходатайство ООО «ВинТех» о назначении оценочной экспертизы, назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» ФИО5. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью
92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>
, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком?

2) В случае, если отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком, какова по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260?

Пунктом 5 определения от 29.01.2021 установлена фиксированная стоимость экспертизы 12 000 рублей (НДС не облагается), в том числе 5 000 рублей – за ответ на первый вопрос, 7 000 рублей – за ответ на второй вопрос.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКОРС» ФИО5
от 01.03.2021 №4-03/2021,

по вопросу № 1: отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>
, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2, не соответствует требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», Федеральным стандартам оценки, данный отчет не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объекта, определенную оценщиком;

по вопросу № 2: по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, составляет 2 175 611 рубля 07 копеек с учетом НДС.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, в том числе заключение эксперта. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Как разъяснено в пункте 45 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заключение экспертов не обладает заранее установленной силой для суда и не может предрешать итоговые выводы суда по делу, суд наделен правом оценивать представленное заключение эксперта как одно из доказательств и наряду с другими.

Оценив заключение эксперта от 01.03.2021 №4-03/2021, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в части ответа на поставленный перед экспертом вопрос о соответствии отчета от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта оценки – помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2, экспертиза соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки произведена экспертом в полном объеме, вывод эксперта достаточен, конкретен, ясен и обоснован.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, учитывая, что в заключении эксперта ФИО5
№ 4-03/2021 от 01.03.2021 при ответе на второй вопрос отсутствует ссылка на источник информации по ряду объектов-аналогов, используемых для целей оценки, в целях полного анализа обстоятельств по делу, руководствуясь статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о необходимости назначения повторной оценочной экспертизы, определением от 17.08.2021 удовлетворил ходатайство департамента о назначении повторной оценочной экспертизы, назначив повторную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «ИнвестОценкаАудит» ФИО4, перед экспертом поставил следующий вопрос: «Какова по состоянию
на 17.02.2020 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>
, кадастровый номер 24:50:0700190:1260?». Установлена фиксированная стоимость экспертизы 17 000 рублей (НДС не облагается).

Согласно заключению эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21 рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260, по состоянию на 17.02.2020 составляет 3 337 000 рублей.

В судебном заседании 26.10.2021 судом первой инстанции заслушаны пояснения эксперта ФИО6 по представленному заключению.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 06.09.2021 № 4579-НД/21 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции обоснованно признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения цены, указанной в заключении эксперта, для урегулирования разногласий сторон.

Доводы истца о недостоверности сведений, содержащихся в указанном экспертном заключении, не могут быть признаны состоятельными.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда не имелось.

Приведенные истцом ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.

В обоснование возражений истца на экспертное заключение по результатам повторной экспертизы в материалы дела ООО «ВинТех» представлены:

- рецензия общества с ограниченной ответственностью экспертное учреждение «За веру и правду» от 22.10.2021 № 23/10/21 на заключение эксперта « 4-03/2021 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» от 01.03.2021, согласно которому указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, оценщиком ФИО5, составившей указанный отчет, не допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

- заключение специалиста ФИО7 (ООО «КоЛеТОН») от 21.10.2021 № 14-10/2021 на заключение эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21 по делу № А33-26876/2020 ООО «ИнвестОценкаАудит» эксперта ФИО4, согласно которому экспертом ФИО4 при составлении указанного заключения допущены существенные нарушения ФСО № 1 п.8,10, ФСО № 3 п.5, ФСО № 7 п.22 б,д,с, п. 11, раздел VI ФСО № 7, Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ ст. 25, п.2 ст.86 ГПК.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, судом первой инстанции правомерно указано, что само по себе расхождение значений, определенных в заключении эксперта ФИО4 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 со значениями иных исследователей не может исключать доказательственное значение указанного заключения эксперта.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности установления выкупной стоимости имущества с учетом заключения эксперта ФИО4 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 в размере 3 337 000 рублей.

Согласно исковым требованиям, истец просит исключить абзац два пункта 3.2.8 договора купли–продажи: «- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования Продавцу;».

В соответствии со статьей 490 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

Поскольку положения абзаца два пункта 3.2.8 договора купли–продажи соответствуют нормам законодательства Российской Федерации и обеспечивает баланс интересов сторон по выкупу муниципального имущества, в данном случае обеспеченное ипотекой обязательство соответствует стоимости имущества, страхование объекта направлено, в том числе, на обеспечение интересов продавца в случае повреждения, уничтожения объекта, требование истца об исключении абзаца два пункта 3.2.8 договора купли–продажи правомерно признано судом необоснованными. В данной части истец выводы суда не оспаривает.

Согласно исковым требованиям, истец просит также исключить абзац семь пункта 3.2.8 договора купли–продажи: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.».

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона
от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

С учетом того, что законодательством Российской Федерации не установлена обязанность субъектов малого и среднего предпринимательства - покупателей объекта недвижимости согласовывать с его продавцом (бывшим собственником) возможность передачи в аренду объекта выкупа, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу
об обоснованности требований истца об исключении абзаца семь пункта 3.2.8 договора купли–продажи.

Оценивая изложенные в апелляционных жалобах доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Само по себе несогласие апеллянтов с выводами суда и правовой оценкой представленных доказательств не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционные жалобы по изложенным в них основаниям удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2021 года по делу
№ А33-26876/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Белоглазова

Судьи:

И.Н. Бутина

Н.Н. Белан