Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ВинТех» и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2021 года по делу № А33-26876/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВинТех» (ИНН <***>,
ОГРН <***>, г. Красноярск, далее также – ООО «ВинТех», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее также – департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 62, общей площадью 92,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий, а именно:

«2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению о размере рыночной стоимости нежилого помещения № 4-03/2021 от 01.03.2021 составляет 1 813 009 рублей 22 копеек.

2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 813 009 рублей 22 копеек равными долями по 30 216 рублей 82 копеек.

Абзац 1 п. 3.2.8 договора о страховании за свой счет имущества - исключить.

Абзац 6 п. 3.2.8 договора о невозможности передачи в аренду без согласия продавца - исключить.».

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Траст Аудит».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2021 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2022 года, иск удовлетворен. Судом урегулированы разногласия между
ООО «ВинТех» и департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - помещения, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 92,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0700190:1260,

спорные положения договора купли-продажи изложены в следующей редакции:

пункт 2.1: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21 составляет 3 337 000 (три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей».

пункт 2.3: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 337 000 (три миллиона триста тридцать семь тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 55 616 (пятьдесят пять тысяч шестьсот шестнадцать) рублей 66 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).»;

- абзац два пункта 3.2.8: «- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;»

- исключен абзац семь (по иску 6) пункта 3.2.8 договора купли-продажи: «Покупатель вправе передавать Объект в аренду при условии согласия Продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.».

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент и
ООО «ВинТех» обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами.

Департамент в кассационной жалобе просил отменить судебные акты в части исключения из договора купли-продажи абзаца 7 пункта 3.2.8, принять в этой части новый судебный акт, которым оставить в редакции договора названный абзац.

По мнению департамента, суды не дали оценки утверждениям департамента о том, что порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства не предусматривает право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить иные положения договора кроме достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. По мнению ответчика, им законно и обоснованно включены в содержание пункта 3.2.8 проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения условия о невозможности передачи спорного объекта в аренду без согласия продавца и это условие исключено судами неправомерно.

ООО «ВинТех» в кассационной жалобе просило постановление апелляционного суда отменить, решение арбитражного суда изменить, изложив его в следующей редакции: - пункт 2.1: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 1 813 009 рублей 22 копейки.»;

пункт 2.3: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 813 009 рублей, 22 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 30 216 рублей 82 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).».

В обоснование доводов жалобы истец указывает на то, что в основу обжалуемых судебных актов необоснованно положено заключение повторной экспертизы от 06.09.2021 № 4579-НД/21, основания для назначения которой, указанные судами, не соответствуют материалам дела, также заявитель выражает несогласие с содержанием экспертного заключения, утверждает, что суды не дали оценки содержательной части представленной им рецензии на экспертное заключение эксперта ФИО2

В кассационной жалобе истцом также приведен довод о недостоверности указанной в заключении эксперта стоимости о объекта, включающей НДС.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Представитель ПАО «Иркутскэнерго» в представленном отзыве и в устных пояснениях указал на несостоятельность доводов администрации, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 20 июля 2020 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей администрации.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «ВинТех» (арендатор) и департаментов (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.12.2006 № 10206, согласно которому (в редакции дополнения от 12.09.2012 № 8) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 62 площадью 92,7 кв.м, № 63 (комнаты № 1 - № 3, № 12 - № 31) площадью 440,1 кв.м, № 64 площадью 9,5 кв.м, всего общей площадью 542,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, пом. 63, пом. 64, для использования под инженерно-техническое обслуживание жилищного фонда. Срок действия договора установлен сторонами с 08.11.2006 по 08.10.2007 включительно и неоднократно продлялся по 30.06.2020; имущество передано арендатору.

Впоследствии общество «ВинТех» обратилось к департаменту с заявлением от 17.02.2020 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального помещения.

В ходе заключения договора купли-продажи по результату обмена протоколами разногласий стороны не достигли соглашения в части условий.

Так, департамент направил в адрес общества «ВинТех» проект договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 24:50:0700190:1260, расположенное по адресу: <...>.

Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 1.2 проекта договора).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 27.03.2020 № 035-20/ОРС, экспертному заключению от 05.05.2020 N 273/2020 на отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС составляет
3 898 000 рублей.

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 3 898 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 64 966 рублей 67 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Согласно пункту 3.2.8 проекта договора покупатель обязуется на период нахождения объекта в залоге у продавца:

- застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу;

- обеспечивать сохранность объекта, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий;

- не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости объекта;

- покупатель не праве отчуждать объект, передавать его в залог другим лицам, осуществлять реконструкцию и перепланировку объекта, ведущую к изменению характеристик объекта, в отношении которого заключен данный договор;

- покупатель вправе передавать объект в аренду при условии согласия продавца. Согласие продавца не может быть получено при наличии задолженности по настоящему договору купли-продажи.

В случае неисполнения перечисленных обязанностей покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 1% стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения условий договора.

В целях определения рыночной стоимости объектов оценки по заказу департамента оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО1 подготовлен отчет от 27.03.2020 № 035-20/ОРС об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость округленно до тысяч рублей – 3 898 000 рублей.

Договор купли-продажи недвижимого имущества подписан обществом «ВинТех» с протоколом разногласий относительно пунктов 2.1, 2.3, 3.2.8 договора (в части договора о страховании за свой счет имущества и невозможности передачи в аренду без согласия продавца). Письмо с договором купли-продажи и протоколом разногласий получено департаментом 23.07.2020.

Для целей определения выкупной стоимости общество «ВинТех» использовало выполненное по его заказу обществом с ограниченной ответственностью «Траст аудит» заключение от 20.07.2020 № 01/07-2020 о размере рыночной стоимости нежилого помещения (дата определения стоимости 17.02.2020), согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 2 778 202 рублей 18 копеек.

Департамент направил обществу «ВинТех» протокол согласования разногласий от 29.08.2020 к договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому спорные пункты предлагается оставить в редакции департамента.

С целью проверки доводов истца о несоответствии величины стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости, судом по ходатайству ООО «ВинТех» назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту
ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» ФИО3.

В материалы дела поступило заключение эксперта ООО «ЭКОРС» ФИО3
№ 4-03/2021 от 01.03.2021 с приложением документов.

По ходатайству департамента судом назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО2.

В материалы дела представлено заключение эксперта ООО «ИнвесОценкаАудит» ФИО2 от 06.09.2021 № 4579-НД/21 с документами.

Разрешая вопрос об урегулировании возникших между сторонами разногласий и принимая условия договора купли-продажи в изложенной судом редакции, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 9, 217, 421, 422, 445, 446, Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статей 3, 5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон № 159-ФЗ), статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности), статей 1, 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, от 25.12.2012 № 9785/12, при этом суд указал на необходимость установления выкупной стоимости объекта недвижимости с учетом заключения эксперта ФИО2 от 06.09.2021 № 4579-НД/21, согласно которому, рыночная стоимость помещения по состоянию на 17.02.2020 составляет 3 337 000 рублей.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Истец просил изложить пункты 2.1, 2.3 договора купли-продажи следующим образом, «2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению о размере рыночной стоимости нежилого помещения № 4-03/2021 от 01.03.2021 составляет 1 813 009 рублей 22 копеек.

2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 813 009 рублей 22 копеек равными долями по 30 216 рублей 82 копеек».

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, закон не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Согласно результатам судебной экспертизы от 06.09.2021 № 4579-НД/21, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 17.02.2020 составила 3 337 000 рублей.

Оценив экспертное заключение с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли его соответствующим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Закону об оценочной деятельности, достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий в пунктах 21 и 2.3, возникших между сторонами при заключении договоров купли-продажи муниципального имущества по цене, определенной судебной экспертизой от 06.09.2021 № 4579-НД/21.

Доводы общества «ВинТех» о ненадлежащем подборе экспертом объектов-аналогов, неправильном применении корректировок были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку.

На основании оценки представленных в дело доказательств в их совокупности (заключение эксперта от 06.09.2021 № 4579-НД/21, письменные пояснения эксперта ФИО4 от 20.10.2021 и его устные пояснения, данные в судебном заседании 26.10.2021) суд пришел к выводу о возможности установления цены объекта в соответствии с экспертным заключением от 06.09.2021 № 4579-НД/21. В этой связи довод истца об отсутствии оснований для включения в цену объекта налога на добавленную стоимость (НДС) отклоняется судом округа, поскольку был предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонен. Иная оценка исследованных судами доказательств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в круг полномочий суда кассационной инстанции.

Проверяя довод департамента о том, что оспариваемое условие договора - абзац 6 (фактически абзац 7) пункта 3.2.8 о невозможности передачи в аренду без согласия продавца исключен судами неправомерно, суд округа приходит к выводу о том, что Законом № 159-ФЗ не установлена обязательность содержания в договоре такого условия, вследствие чего, если соглашение между сторонами по данному вопросу не достигнуто, то данное условие не может быть включено в договор по решению суда.

Утверждение департамента о том, что Законом № 159-ФЗ установлена возможность обжалования исключительно достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого лицом арендуемого имущества является неверным, поскольку такой подход ограничивает преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, что не соответствует статье 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на судебную защиту, положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности статье 1, устанавливающей основные начала гражданского законодательства, среди которых есть и принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты. Необходимость беспрепятственного осуществления гражданами и юридическими лицами гражданских прав и возможность их судебной защиты являются главным условием функционирования гражданского законодательства и существования в государстве единого режима законности.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2021 года по делу № А33-26876/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от
09 марта 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Ю.С. Яцкевич

Н.П. Кушнарева

А.И. Рудых