Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 года по делу №А33-3489/2008 на основании определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №17082/08 от 26 января 2009 года об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд кассационной инстанции (суд первой инстанции: Шишкина И.В.; суд апелляционной инстанции: Кириллова Н.А., Магда О.В., ФИО2),

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании 251 589 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате и 83 315 рублей 27 копеек пени по договору аренды №8221 от 31.01.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО1 в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края взыскано 251 589 рублей 90 копеек долга и 23 400 рублей пени, 8 196 рублей 46 копеек государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО1 обратился в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2009 года в передаче в дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказано, дело направлено в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа для проверки правильности применения норм права в порядке кассационного производства.

В отзыве на кассационную жалобу Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края просило оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

31.01.2006 между Агентством по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края (арендодатель), Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 8221.

В соответствии с условиями данного договора арендодатель при участии Службы по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края передает, а арендатор принимает в аренду нежилое одноэтажное здание – памятник истории и культуры - «Усадьба ФИО3 Привратницкая» площадью 20,8 кв.м. краевой собственности, расположенное по адресу <...>/Парижской Коммуны, № 36/20, стр. № 1 для использования под художественный салон-магазин.

Срок действия договора устанавливается с 01.02.2006 по 25.01.2007 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в сумме 4 122 рубля 98 копеек за 1 кв.м. в год, данная ставка будет изменена арендодателем с 01.01.2007 в случае продления в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. Арендную плату за февраль-март 2006 года арендатор вносит в срок до 10.02.2006 (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 3.2.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору помещения по передаточному акту (приложение № 2), в котором отражается техническое состояние помещения на момент сдачи его в пользование.

В соответствии с пунктом 3.3.6. договора порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2 условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора (пункт 5.2. договора).

Согласно расчету, являющемуся приложением № 1 к договору, арендная плата в месяц составляет 7 146 рублей 50 копеек без НДС.

По акту приема-передачи от 01.02.2006 помещение передано арендатору в техническом состоянии, которое отражено в акте технического состояния № 1 от 22.12.2005, являющемся приложением к охранному обязательству № 291 от 22.12.2005.

22 декабря 2005 года между ИП ФИО1 (пользователь) и Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края (госорган) заключено охранное обязательство № 291 на памятник истории и культуры «Усадьба ФИО3 Привратницкая», ул. Карла Маркса 36/ул. Парижской коммуны 20 в г. Красноярске, по которому ИП ФИО1 принял на себя обязательство использовать памятник для размещения художественного салона-магазина.

В пункте 11 указанного соглашения установлена обязанность пользователя проводить реставрационные, консервационные работы, текущие и капитальные ремонты памятника в сроки, предусмотренные актом технического состояния памятника, по предварительному разрешению госоргана.

Согласно пункту 14 соглашения пользователь обязуется обеспечивать указанные в пункте 11 работы за свой счет научно-проектной и технической документацией (обмерами, проектами и научными исследованиями памятника), которую, после разработки, предоставляет госоргану на рассмотрение и утверждение.

В соответствии с пунктом 15 соглашения пользователь обязуется проводить ремонтно-реставрационные работы в точном соответствии с проектной документацией.

В акте технического состояния памятника №1 от 22.12.2005, являющемся приложением к охранному обязательству, отражено, что передаваемое арендатору здание требует проведения ремонта, определен план ремонтно-реставрационных работ. Согласно указанному плану пользователь обязуется подготовить и представить на согласование в госорган проект приспособления помещений привратницкой под художественный салон-магазин, ремонт кровли и фасада до 01.03.2006; выполнить работы по приспособлению привратницкой под новые функции, выполнить ремонт кровли и фасадов до 01.11.2006; производить текущий ремонт здания – 1 раз в 3 года с момента составления акта.

17.04.2006 между арендодателем, арендатором и Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 8221 от 31.01.2006, по условиям которого арендатор в соответствии с охранным обязательством № 291 от 22.12.2005 проводит ремонт фасадов, кровли, здания, работы по приспособлению здания под художественный салон-магазин в срок до 01.11.2006.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 17.04.2006 арендатор в срок до 01.07.2006 обязуется предоставить арендодателю утвержденную Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края проектно-сметную документацию на ремонтно-реставрационные работы с заключением Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения для подтверждения затрат на ремонтно-реставрационные работы не позднее 30-ти дней с даты окончания работ арендатор обязуется предоставить арендодателю следующую исполнительную документацию: договор подряда на виды работ, предусмотренные проектно-сметной документацией с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности; акты о приемке выполненных работ (форма № КС-2) в соответствии с договором подряда; платежные документы, подтверждающих оплату арендатором работ, принятых по актам о приемке выполненных работ.

При условии своевременного предоставления арендатором перечисленных в пунктах 2, 3 настоящего соглашения документов арендодатель на основании решения комиссии, в соответствии с постановлением Совета администрации Красноярского края от 15.03.2000 № 17-п (в редакции от 26.02.2003 № 51-п) обязуется зачесть затраты на ремонтно-реставрационные работы в счет арендной платы по договору (пункт 4 дополнительного соглашения).

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения с 01.04.2006 до полного погашения зачтенных в счет арендной платы сумм по договору устанавливается минимальная ставка арендной платы в размере 410 рублей за 1 кв.м. в год (приложение № 1).

В случае срыва указанных в настоящем соглашении сроков проведения ремонтно-реставрационных работ и предоставления документации по объективным причинам, сроки продлеваются дополнительным соглашение на основании заявления арендатора, согласованного госорганом охраны памятников (пункт 6 дополнительного соглашения).

Пунктом 7 дополнительного соглашения установлено, что при несоблюдении арендатором условий соглашения зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды.

Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению, арендная плата в связи с проведением капитального ремонта составляет 710 рублей 67 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.11.2006 установлен срок действия договора с 26.01.2007 по 20.01.2008, а также продлен срок выполнения ремонтно-реставрационных работ до 01.07.2007.

Письмом № 05-3071 от 29.03.2007 истец уведомил ответчика об установлении новой ставки арендной платы с 01.01.2007 в сумме 9 648 рублей за 1 кв.м. в год или 16 723 рублей 29 копеек в месяц.

Письмом № 05-6684 от 19.07.2007 истец уведомил ответчика об отказе от зачета затрат на капитальный ремонт, ссылаясь на статью 32 Бюджетного кодекса Российской Федерации (принцип полноты отражения доходов и расходов бюджетов), согласно которой все доходы и расходы бюджетов, включая арендную плату за использование имущества государственной собственности, подлежат отражению в бюджете в обязательном порядке в полном объеме; направление платы по договорам аренды на финансирование капитального ремонта не допускается.

Письмом от 26.07.2007 № 05-6876/7969,10447 истец сообщил ответчику о том, что задание на проектирование ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия выдано Службой по охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края неправомерно, выданное проектное решение нарушает законодательство в области охраны памятников, а также предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить помещение арендодателю.

Письмом от 29.10.2007 ответчик сообщил истцу о согласии на досрочное расторжение договора аренды и предложил не производить перерасчет арендной платы.

Арендуемый объект возвращен арендодателю по акту приема-передачи помещений от 01.01.2008.

Полагая, что поскольку ответчик не произвел капитальный ремонт в установленные договором сроки, в связи с чем утратил право на зачет затрат по ремонту, истец обратился в суд с настоящим иском.

В качестве правового обоснования своих требований, истец сослался на статьи 8, 12, 125, 307, 309, 310, 614, 619, 622, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что оснований для применении минимальной ставки арендной платы, установленной дополнительным соглашением, либо ее уменьшение в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Затраты арендатора на проведение проектных работ не подлежат зачету в счет арендной платы, поскольку договором аренды и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено проведение такого зачета.

Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 года и правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из дополнительного соглашения №1 от 17.04.2006 к договору аренды №8221 от 31.01.2006, акта технического состояния № 1 от 22.12.2005, передаваемое в аренду ответчику здание требовало проведение капитального ремонта.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При толковании указанной нормы права, следует, что возложение законом на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку помещение было передано ответчику в непригодном для использования состоянии, возложение дополнительными соглашениями обязанности арендодателя на ответчика по капитальному ремонты не означает отсутствие права у арендатора на возмещение стоимости произведенных по ремонту затрат.

Из письма №5-403об от 23.05.2007 Службы по охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края следует, что временно приостановлена выдача разрешения на производство работ по приспособлению привратницкой объекта культурного наследия «Дом Гадаловой», расположенного по адресу: <...>.

Однако, ответчиком во исполнение обязанностей по выполнению ремонтных работ арендованного имущества, было выполнено следующее: заключен договор подряда на выполнение проектных работ от 12.04.2006 и оплачен согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №72 от 09.08.2006 на сумму 103 000 рублей; заключен договор №5835 от 21.08.2006 на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы и оплачен согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №0000005823 от 04.09.2006 на сумму 6 636 рублей 65 копеек; заключен договор №950-к/946 от 09.11.2006 на выполнение экспертных работ и оплачен согласно квитанции от 24.11.2006 на сумму 20 497 рублей; заключен договор подряда на капитальный ремонт от 15.03.2007 и частично оплачен согласно квитанции от 23.03.2007 на сумму 20 000 рублей, квитанции от 04.05.2007 на сумму 30 000 рублей, приходному кассовому ордеру от 23.03.2007 на сумму 20 000 рублей, приходному кассовому ордеру от 04.05.2007 на сумму 30 000 рублей.

Судебными инстанциями необоснованно сделан вывод о том, что затраты арендатора на проведение проектных работ не подлежат зачету в счет арендной платы, поскольку договором аренды и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено проведение такого зачета.

Согласно пунктам 2,3 дополнительного соглашения от 17.04.2006 арендатор в срок до 01.07.2006 обязуется предоставить арендодателю утвержденную Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края проектно-сметную документацию на ремонтно-реставрационные работы с заключением Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю. Для подтверждения затрат на ремонтно-реставрационные работы не позднее 30-ти дней с даты окончания работ арендатор обязуется предоставить арендодателю исполнительную документацию. При условии своевременного предоставления арендатором перечисленных в пунктах 2, 3 настоящего соглашения документов арендодатель обязуется зачесть затраты на ремонтно-реставрационные работы в счет арендной платы по договору (пункт 4 дополнительного соглашения).

Таким образом, проведение указанных ответчиком затрат были направлены арендатором на проведение капитального ремонта арендованного имущества и являются составной (подготовительной) частью производства капитального ремонта.

Судебными инстанциями в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дана полная и всестороння оценка указанным обстоятельствам.

Истцом начислена арендная плата за период с 01.04.2006 по 31.12.2007 в сумме 264 996 рублей 90 копеек, в том числе за период с 01.04.2006 по 31.12.2006 из расчета 7 146 рублей 50 копеек в месяц, с 01.01.2007 по 31.12.2007 из расчета 16 723 рубля 20 копеек в месяц. Судебными инстанциями установлено, что ответчик за период с 01.04.2006 по 31.12.2007 вносил арендную плату из расчета 710 рублей 67 копеек в месяц на основании дополнительного соглашения №1 от 17.04.2006 к договору аренды.

Поскольку дополнительным соглашение №2 от 10.11.2006 срок выполнения ремонтно-реставрационных работ арендуемого здания продлен до 01.07.2007, а 19.07.2007 письмом №05-6684 истец уведомил ответчика об отказе от зачета затрат на капитальный ремонт, то у истца не имелось оснований до этого момента времени доначислить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды №8221 от 31.01.2006.

Кроме того, до 19.07.2007 ответчик не был уведомлен о том, что истец не будет производить зачет затрат на капитальный ремонт, в связи с чем ответчиком вносились платежи по арендной плате в соответствии с условиями дополнительного соглашения №1 от 17.04.2006 к договору аренды. Таким образом, у истца не имелось оснований для начисления неустойки за период установленной с 01.04.2006 по 31.12.2007 в соответствии с условиями договора аренды №8221 от 31.01.2006 и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 года по делу №А33-3489/2008 подлежат отмене на основании частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении с учетом изложенного в настоящем постановлении суду следует установить фактические обстоятельства дела, дать оценку документам, представленным ответчиком в подтверждение факта понесенных им затрат по капитальному ремонту, определить имелась ли вина ответчика в просрочке исполнения обязательств по ремонту арендованного имущества, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 года по делу №А33-3489/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.Некрасова

Судьи

Т.И.Коренева

И.Н.Умань