Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Красноярский машиностроительный завод» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2022 года по делу № А33-6722/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вариант-999» (далее –
ООО «Вариант-999») обратилось в арбитражный суд с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее –управление), акционерному обществу «Красноярский машиностроительный завод» (далее – АО «Красмаш») о признании незаконным распоряжения от 27.02.2015 № 08-131р и недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.02.2015, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае и акционерным обществом «Красноярский машиностроительный завод».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2022 года, иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО «Красмаш» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, признавая договор купли-продажи земельного участка недействительным полностью, суды лишили АО «Красмаш» права собственности на часть принадлежащего ему земельного участка, не занятого объектами недвижимости истца.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.05.2014 зарегистрировано право собственности истца на объекты незавершенного строительства степенью готовности 10 % и 25 % с кадастровыми номерами 24:50:0000000:161335, 24:50:0000000:161336, расположенные по адресу: <...> «а».

27.02.2015 территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае принято распоряжение № 08-131р
«О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования открытым акционерным обществом «Красноярский машиностроительный завод» земельными участками федеральной собственности».

27.02.2015 между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (продавец) и
АО «Красмаш» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого последний приобрел в собственность за плату земельные участки площадью 60 000 кв.м. и 23 000 кв.м с кадастровыми номерами 24:50:0700423:20, 24:50:0700425:99.

В 2016 году земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700423:20 площадью 60 000 кв.м. был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0700423:71 (площадью 59 194 кв.м.) и 24:50:0700423:70 (площадью 806 кв.м.).

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700425:99 площадью 23 000 кв.м образованы земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0700423:72 (площадью 1479 кв.м), 24:50:07000423:73 (площадью 21 357 кв.м.) и 24:50:0700423:74 (площадью 164 кв.м.).

Объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:50:0000000:161335, 24:50:0000000:161336 располагаются на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0700423:70 и 24:50:0700423:72 соответственно.

Полагая, что в результате заключения ответчиками договора купли-продажи земельных участков ООО «Вариант-999» лишилось предоставленного ему законом исключительного права на оформление прав на земельные участки, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты незавершенного строительства, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что оспариваемый ненормативный правовой акт и договор купли-продажи земельных участков от 27.02.2015 не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы истца как собственника объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами, земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0700423:72, 24:50:0700423:70, на которых расположены принадлежащие истцу объекты незавершенного строительства, образованы в результате раздела земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0700423:20, 24:50:0700425:99, предоставленных АО «Красмаш» на основании оспариваемого распоряжения от 27.02.2015 № 08-131р.

С учетом изложенного суды посчитали, что территориальным управлением при издании оспариваемого распоряжения от 27.02.2015 № 08-131р не были учтены интересы истца, который обладал правом на приобретение в аренду земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему объекты незавершенного строительства, в этой связи пришли к выводу о том, что оно не соответствует требованиям статей 11.2, 11.9, 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, препятствует реализации исключительного права на оформление прав на земельные участки для завершения строительства, что является основанием для признания его незаконным.

Выводы судов в этой части соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права.

Признавая договор купли-продажи земельного участка от 27.02.2015 ничтожной сделкой, суды исходили из того, что он заключен во исполнение распоряжения управления, являющегося незаконным, а вопросы, касающиеся определения площади земельных участков, необходимых истцу для завершения строительства, подлежат разрешению при предоставлении ему земельного участка для этой цели.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, АО «Красмаш» ссылалось на возможность признания недействительным договора купли-продажи
от 27.02.2015 лишь в отношении части земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства ООО «Вариант-999» и необходимых для их использования.

Правильно указав на ничтожность договора купли-продажи по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к неверному выводу о том, что данный договор является недействительным полностью.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенногостроительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенногостроительства.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11,если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении находящейся под его объектом недвижимости части участка, необходимой для использования этого объекта.

Данная правовая позиция применима к настоящему спору.

Таким образом, если участок делим, лицо, чьи права нарушены, может требовать признания договора купли-продажи недействительным в части сделки, соответствующей площади участка, на который оно вправе рассчитывать.

В этой связи договор купли-продажи от 27.02.2015 мог быть признан недействительным полностью только в случае неделимости первоначальных земельных участков, являющихся его предметом.

Вместе с тем суды в рамках настоящего дела уклонились от выяснения данного обстоятельства, имеющего существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, и признали ничтожным договор полностью.

Ссылки судов на то, что площадь земельных участков, необходимых истцу для завершения строительства, подлежит определению при предоставлении ему земельного участка для этой цели, являются необоснованными, противоречащими закону и позиции высшей судебной инстанции.

Требование истца о признании договора недействительным в полном объеме не препятствовало суду разрешить спор по существу исходя из положений статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и определить часть, в которой недействительна сделка приватизации земельных участков, путем производства судебной экспертизы или выполнения кадастровых работ с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 06.09.2011 № 4275/11.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи от 27.02.2015, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае и акционерным обществом «Красноярский машиностроительный завод», а также распределения судебных расходов по указанному требованию.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть названные обстоятельства, определить площадь земельного участка, необходимую для завершения истцом строительства объектов и их последующей эксплуатации, и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 января 2022 года по делу
№ А33-6722/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 29 марта 2022 года по тому же делу отменить в части признания недействительным договора купли-продажи от 27.02.2015, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае и акционерным обществом «Красноярский машиностроительный завод», а также распределения судебных расходов по указанному требованию.

Направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

И.А. Бронникова

Ю.С. Яцкевич