Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – заявитель, ООО «Оргтехсервис») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению «Управление имущества администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ответчик, Управление имущества) о признании недействительным распоряжения № 150-28 от 15.03.2017, об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, а именно, произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 июля 2017 года по делу № А33-8740/2017 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Оргтехсервис» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на следующие обстоятельства:

- суд первой инстанции пришел к неверному выводу о наличии у истца на момент подачи заявления о реализации преимущественного права от 21.02.2017 задолженности по арендной плате, пени в отношении выкупаемого имущества; неверные выводы суда о наличии у заявителя задолженности основаны на ненадлежащих доказательствах, которые получены ответчиком с нарушением закона и содержат недостоверные сведения;

- факт задолженности по состоянию на 20.02.2017 не указан в качестве основания в оспариваемом отказе;

- представленная ответчиком в качестве доказательства распечатка из компьютерной программы акта сверки за период с 01.11.2011 по 26.06.2017, не содержит подписей уполномоченных представителей общества и Управления имущества, не скреплена печатями;

- несвоевременное предоставление представителем ответчика в адрес общества дополнения к отзыву от 03.07.2017 с приложением акта сверки (получены обществом только 13.07.2017), а так же последующее принятие судом оспариваемого решения без учета данного обстоятельства, привело к нарушению принципа состязательности в арбитражном процессе;

- в адрес ООО «Оргтехсервис» представителем Управления имущества было направлено не одна, а две распечатки актов сверок из компьютерной программы учета расчетов, используемой ответчиком, а именно: акт сверки задолженности за период с 01.11.2011 по 26.06.2017 и акт сверки задолженности за период с 01.11.2011 по 09.01.2017; в первом акте сверки по состоянию на 09.01.2017 - у ООО «Оргтехсервис» значится задолженность по аренде всего 122 826 рублей 73 копейки и по пене 20 590 рублей 30 копеек; согласно уже второго акта сверки по состоянию на 20.02.2017, спустя всего 1 месяц при ежемесячном размере арендной платы 65 848 рублей 99 копеек, у ООО «Оргтехсервис» значится задолженность по аренде уже в сумме 230 273 рубля 71 копейка, а по пене в сумме 628 279 рублей 50 копеек, несмотря на то, что за этот истекший месяц ООО «Оргтехсервис» оплатило по договору аренды 370 000 рублей по платежному поручению от 20.02.2017; указанные нестыковки в цифрах распечаток актов сверки задолженности свидетельствуют о наличии каких-то сбоев и/или ошибок в компьютерной программе начисления задолженности по аренде и пени, используемой в своей работе специалистами Управления имущества;

- Управление имущества представило справку от 21.06.2017 исх. № 150-19,согласно пункту 3 которой, на момент обращения ООО «Оргтехсервис»в адрес Управления имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию помещения № 95 общей площадью 891, 30 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, у ООО «Оргтехсервис» отсутствовала задолженность по договору аренды № 1897-А.

- факт отсутствия у ООО «Оргтехсервис» задолженности по оплате арендной платы (пени, штрафов) за выкупаемое имущество на момент подачи 21.02.2017 заявления о реализации преимущественного права подтверждается, в том числе платежными поручениями о ежемесячной уплате арендной платы и НДС подоговору аренды № 1897-А от 08.04.2004 за 2015, 2016, 2017 год включительно; за весь период аренды Управление имущества не обращалось в арбитражный суд с иском о ее взыскании задолженности и не заявляло требований о ее уплате.

- суд необоснованно сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 23.03.2015 по делу № А33-485/2015, не имеющего преюдициального значения к обстоятельствам наличия/отсутствия задолженности по арендной плате, пени, штрафам, так как данное обстоятельство не являлось предметом рассмотрения по делу.

Ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, в которых с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно копий: актов сверки от 19.01.2017, от 09.08.2017 № 849; писем ООО «Оргтехсервис» от 19.07.2017 № 01-07/2017, № 02-07/2017, акта сверки за период с 01.01.2016 по 21.02.2017 № 976, соглашения от 03.12.2012, пояснительной записки.

31.10.2017 от ответчика поступили письменные пояснения, в которых Управление имущества обосновывает ошибочность начисления пени по договору аренды, в связи с чем произведен перерасчет арендных платежей (арендной платы и пени), а также признает факт отсутствия задолженности у ООО «Оргтехсервис» на 21.02.2017 по договору аренды и не возражает против приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, представленных обществом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынес протокольное определение о приобщении выше указанных дополнительных доказательств к материалам дела, в целях полного и объективного рассмотрения дела.

Управление имущества, уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание своих уполномоченных представителей не направило. Явившийся для участия в судебном заседании в качестве представителя ответчика представитель администрации города Норильска ФИО3, действующий на основании доверенности от 27.09.2017, не допущен к участию в судебном заседании в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих его полномочия на представление интересов ответчика - муниципального учреждения «Управление имущества администрации города Норильска» (являющегося самостоятельным юридическим лицом); администрация города Норильска не является лицом, участвующим в деле. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Муниципальному образованию «город Норильск» на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1401 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 90 (свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ЕЗ № 996454).

17.03.2004 администрацией города Норильска вынесено постановление № 341 о заключении договора аренды на длительный срок с обществом с ограниченной ответственностью «Окно в Париж» части встроенно-пристроенного нежилого помещения общей площадью 1300,10 кв.м., используемого для размещения промтоварного магазина, расположенного по адресу: <...>, сроком на 10 лет.

08.04.2004 между ООО «Окно в Париж» и Управлением имущества заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 1897-А, срок действия которого установлен с 01.04.2004 по 01.04.2014.

26.06.2006 сторонами подписано соглашение, согласно которому ООО «Окно в Париж» в аренду передано нежилое помещение для размещения офиса на площади 210,0 кв.м., торговли промышленными товарами на площади 550,0 кв.м. и торговли детскими товарами на площади 550,0 кв.м.

Актом приема-передачи недвижимого имущества от 10.06.2006 ООО «Окно в Париж» передало Управлению имущества часть нежилого помещения площадью 529,31 кв.м.

23.10.2006 сторонами подписано соглашение, согласно которому ООО «Окно в Париж» в аренду передано нежилое помещение для размещения магазина промышленных товаров (торговля детскими товарами) на площади 620,00 кв.м. и офисно-складских помещений на площади 150,79 кв.м. Общая площадь объекта аренды составила 770,79 кв.м.

15.02.2008 между ООО «Окно в Париж» и ООО «Оргтехсервис» заключен договор перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности № 15-02-08-01, согласно которому ООО «Окно в Париж» передало, а ООО «Оргтехсервис» приняло в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> (площадью 770,79 кв.м.), сроком до 01.04.2014. Договор перенайма согласован Управлением имущества 29.02.2008, о чем имеется соответствующая печать в договоре.

22.04.2008 между Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» подписано соглашение в связи с изменением целевого использования объекта, согласно соглашению, общая площадь объекта составляет 770,79 кв.м.

16.02.2008 Управлением имущества издано распоряжение № 150-71 о внесении изменений в договор аренды № 1897-А от 08.04.2004 в части изменения вида целевого назначения объекта - для оказания бытовых услуг (ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники) на площади 754,60 кв.м. и размещение оборудования сотовой связи на площади 16,19 кв.м), общая площадь составила 770,79 кв.м.

16.02.2009 между Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» подписано соглашение в связи с изменением целевого использования объекта для оказания бытовых услуг - ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники на площади 754,60 кв.м. и размещение оборудования сотовой связи на площади 16,19 кв.м. при этом общая площадь объекта составляет 770,79 кв.м.

22.12.2011, 23.01.2012, 02.04.2013 и 31.03.2014 Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» подписывались соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 1897-А от 08.04.2004, связанные с изменением размера базовой годовой арендной платы, изменяющие размеры арендных платежей.

Согласно справке Норильского отделения Восточно - Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № 2427/2766 от 28.06.2017, помещение № 95 по адресу: <...>, образовалось в результате выделения из помещения № 90 после проведенной 30.01.2013 технической инвентаризации, в результате которой установлено, что площадь помещения составляет 891,30 кв.м. Таким образом, фактически площадь занимаемого объекта с 2008 года составляла 891,3 кв.м.

21.02.2017 ООО «Оргтехсервис» обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д.39, пом.95, общей площадью 891,30 кв.м. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Рассмотрев заявление о реализации преимущественного права от 21.02.2017, Управлением имущества издано распоряжение от 15.03.2017 № 150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права» на приобретение арендуемого ООО «Оргтехсервис» по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 № 1897-А нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д.39, пом.95, общей площадью 891,30 кв.м. в связи с тем, что договор заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции», вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2015 не находилось во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором.

12.04.2017 Управлением имущества издано распоряжение № 150-33 «О внесении изменений в договор аренды № 1897-А от 08.04.2004», которым уточнен объект аренды - нежилое помещение, первого этажа, расположенное по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 95, общей площадью 891,30 кв.м., используемое для размещения оборудования сотовой связи 16,9 кв. м., для оказания бытовых услуг (ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники) 875,11 кв.м.

12.04.2017 между Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» в целях уточнения площади объекта аренды по договору аренды недвижимого имущества от 08.04.2004 № 1897-А на основании вышеуказанного распоряжения подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды, пункт 1.1 которого стороны определились изложить в следующей редакции: объект расположен по адресу: Красноярский край, город Норильск, район центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 95, первый этаж, общая площадь 891,30 кв.м. Соглашение передано в Управление Росреестра по Красноярскому краю для осуществления государственной регистрации, однако, доказательств осуществления регистрационных действий в материалы дела не представлено.

Не согласившись с отказом в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, вынесенного в виде распоряжения от 15.03.2017 № 150-28, общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил основания для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, ООО «Оргтехсервис» обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д.39, пом.95, общей площадью 891,30 кв.м. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По итогам рассмотрения обращения, Управлением имущества издано распоряжение от 15.03.2017 № 150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права» на приобретение арендуемого по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 № 1897-А нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по вышеуказанному адресу.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления» к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения об Управлении имущества Администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 № 7/4-125, Управление имущества является структурным подразделением администрации города Норильска, созданным в целях осуществления функций и полномочий по управлению (владению, пользованию и распоряжению) имуществом, находящемся в собственности муниципального образования город Норильск.

По пункту 1.2 Положения от 11.12.2012 № 7/4-125 Управление имущества наделено правами юридического лица, имеет право от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Согласно пункту 3.5 Положения от 11.12.2012 № 7/4-125 Управление имущества осуществляет мероприятия по приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город Норильск.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что Управление имущества является уполномоченным органом по решению вопросов о предоставлении расположенного на территории города Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам, следовательно, оспариваемое решение вынесено компетентным органом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Так, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

– арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 указанного Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу норм статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.

Как следует из материалов дела, ответчик не оспаривает, что заявитель является субъектом малого предпринимательства, арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Вместе с тем, полагает, что заявителем не соблюдено условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с тем, что арендуемое имущество не находилось во временном владении и (или) временном пользовании у заявителя непрерывно в течение двух и более лет до 01.07.2015, что и послужило основанием для отказа.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Порядок приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 № 18-433, мотивирован тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 № 1897-А заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», вступившего в законную силу с 26.10.2006, т.е. без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2015 не находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности указанного Управлением имущества основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа спорного объекта.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.

Как следует из положений пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор.

Пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение имущества арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как следует из материалов дела, изначально на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 1897-А от 08.04.2004, рассматриваемый объект был передан Управлением имущества по акту приема передачи от 01.04.2004 во временное владение и пользование ООО «Окно в Париж» сроком до 01.04.2014 (пункт 1.2 договора). Договор № 1897-А прошел государственную регистрацию 06.12.2004.

В 2008 году, в связи с возникшей необходимостью изменения вида деятельности, осуществляемого в арендуемом объекте, единственным участником ООО «Окно в Париж» (арендатор) ФИО4 было принято решение об уступке прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды № 1897-А другому арендатору – ООО «Оргтехсервис» (ФИО4 так же являлся единственным участником и руководителем, что следует из представленных выписок из ЕГРЮЛ в отношении указанных юридических лиц).

15.02.2008 между ООО «Окно в Париж» и ООО «Оргтехсервис» подписан договор перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности № 15-02-08-01, которым предусмотрен переход всех прав и обязанностей арендатора ООО «Окно в Париж» по договору аренды № 1897-А к новому арендатору ООО «Оргтехсервис» (пункт 1.1 договора перенайма).

29.02.2008 Управление (арендодатель) дало свое письменное согласие на перенаем, предусмотренное пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждается соответствующей подписью уполномоченного лица и печатью, проставленной в договоре перенайма № 15-02-08-01.

Как следует из материалов дела, в период переоформления договора вышеуказанное помещение не высвобождалось и продолжалось использоваться по назначению; спорное помещение находилось у заявителя непрерывно, из его фактического владения и пользования не выбывало, ответчиком не истребовалось. Доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, об их наличии не заявлено.

С согласия арендодателя права и обязанности по аренде спорного помещения перешли к заявителю, то есть с согласия арендодателя произведен перенаем помещения, в связи с чем, в данном случае имеется сингулярное правопреемство. При этом, после согласования с Управлением имущества, договор перенайма также прошел государственную регистрацию.

Следовательно, с учетом пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, срок временного пользования ООО «Окно в Париж» помещения подлежал включению в срок временного непрерывного пользования спорным помещением заявителем, являющимся предшествующим правообладателем.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ООО «Оргтехсервис» с 08.04.2004 (даты заключения договора аренды № 1897-А) по настоящее время, владеет и пользуется вышеуказанным объектом на условиях аренды. То есть, общество непрерывно владеет и пользуется спорным арендуемым объектом на основании договора аренды с 2004 года по настоящее время, в том числе в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2015, как это предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При этом, площадь занимаемого объекта с 2008 года фактически составляла 891,3 кв.м. Расхождение в площади (770,73 кв.м. – 891,3 кв.м.) образовалось при оформлении Управлением имущества документов (соглашения от 22.04.2008).

12.04.2017 Управлением имущества издано распоряжение № 150-33 «О внесении изменений в договор аренды № 1897-А», которым уточнен объект: «нежилое помещение, первого этажа, расположенное по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 95, общей площадью 891,30 кв.м., используемое для размещения оборудования сотовой связи 16.9 кв.м., для оказания бытовых услуг (ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники) 875,11 кв.м. Идентичность рассматриваемого помещения сторонами не оспаривается.

Довод Управления имущества о том, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, введена в действие статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не предусматривает, что требования статьи 17.1 распространяются на договоры, заключенные до 02.07.2008, что соответствует правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.12.2010 № 9143/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Действовавшим на момент заключения договора аренды законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности заключен до введения в действие статьи 17.1 указанного Закона. С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, даны разъяснения о том, что договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный без проведения торгов и без предоставления государственной или муниципальной преференции до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 ФЗ «О защите конкуренции», не может быть признан недействительным по тому основанию, что имущество было передано арендатору без проведения торгов и без предварительного согласия антимонопольного органа. Данные обстоятельства сами по себе не могут являться основанием для отказа арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства в реализации предусмотренного законодательством преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

Указанные выводы суда первой инстанции ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспариваются.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку установил, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права у ООО «Оргтехсервис» имелась задолженность по договору аренды от 08.04.2004 № 1897-А в части неуплаты пени в сумме 628 379 рублей 50 копеек, в связи с чем заявитель не соответствовал требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Выводы суда основаны на представленных ответчиком дополнениях к отзыву на заявление и акта сверки платежей по договору аренды недвижимого имущества от 08.04.2004 № 1897-А за период с 01.01.2011 по 26.01.2017.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что представленный ответчиком в материалы дела акт сверки за период с 01.01.2011 по 26.01.2017 (л.д.158-164) является ненадлежащим доказательством, поскольку ни подписан ни арендодателем, ни арендатором.

Также суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что ссылка суда первой инстанции на решение Арбитражного суда Красноярского края от 23.03.2015 по делу № А33-485/2015, согласно которому администрацией было заявлено о наличии и неоплаченных заявителем пени по договору аренды от 08.04.2004 № 1897-А, является необоснованной, поскольку не имеет правового значения для обстоятельств настоящего спора (оспаривался иной ненормативный правовой акт по иному обращению заявителя – 17.09.2014). Кроме того, из текста решения Арбитражного суда Красноярского края от 23.03.2015 по делу № А33-485/2015 следует, что утверждение ответчика о наличии у заявителя задолженности по пене на день подачи заявления о реализации преимущественного права, не оценивалось судом, поскольку данное основание не было положено в основу отказа в реализации преимущественного права, изложенного в оспариваемом распоряжении.

Вывод суда первой инстанции о том, что заявителем не исполнено определение от 01.06.2017 и не представлены доказательства отсутствия задолженности, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 30.06.2017 через систему «Мой арбитр» общество представило в суд письменные пояснения (л.д. 147-150), в том числе об отсутствии задолженности, с приложением платежных поручений об уплате арендной платы за период с 2015 по 2017 год, а также справку Управления имущества от 21.06.2017 № 150-19, подписанную начальником управления, в которой ответчик указал на, что на момент обращения в Управление имущества у ООО «Оргтехсервис» отсутствовала задолженность по договору.

В суд апелляционной инстанции ответчиком также представлены пояснения от 31.10.2017, согласно которым при формировании базы данных в программный комплекс администратором была ошибочно внесена информация о размере пени по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 № 1897-А, а именно, вместо предусмотренного соглашением от 03.12.2012 о внесении изменений в договор аренды от 08.04.2004 № 1897-А размера пени - 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, начислялись пени, исходя из размера 0,2% за каждый день просрочки. В настоящее время размер пени приведен в соответствие с договорными отношениями – с 13.05.2008 размер пени составляет 1/300 ставки рефинансирования. В связи с изложенным произведен перерасчет арендных платежей (арендной платы и начисленных пени). Управления имущества произведен зачет суммы начисленных в размере 52 529 рублей 06 копеек пени из суммы переплаты по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 21.02.2017 в размере 139 726 рублей 29 копеек. В связи с чем, ответчик признает, что задолженность у ООО «Оргтехсервис» на 21.02.2017 по договору аренды от 08.04.2004 № 1897-А отсутствовала. В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела представлены справка Управления имущества от 21.06.2017 исх. № 150-19, акт сверки № 976 за период с 01.01.2016 по 21.02.2017, согласно которому сальдо на конец 21.02.2017 (дата поступления заявления в Управление имущества) составляет: по обязательству – 87 197 рублей 23 копейки, по пене – 0 рублей 01 копейка.

Таким образом, материалами дела подтверждается и ответчиком признается факт отсутствия у ООО «Оргтехсервис» задолженности по договору аренды от 08.04.2004 № 1897-А на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на момент обращения в Управление имущества с заявлением реализации преимущественного права ООО «Оргтехсервис» соответствовал требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Иных оснований для отказа заявителю в реализации преимущественного права судом апелляционной инстанции не установлено, об их наличии не заявлено.

Следовательно, распоряжение Управления имущества от 15.03.2017 № 150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права», которым ООО «Оргтехсервис» отказано в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39 пом. 95, общей площадью 891,30 кв.м., является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и принятием нового судебного акта о признании недействительным распоряжения Управления имущества от 15.03.2017 № 150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права».

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая обстоятельства настоящего дела (приведенные в оспариваемом распоряжении основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения являются необоснованными, заявитель соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствие иных оснований для отказа заявителю в реализации преимущественного права), указанный заявителем при обращении в суд способ восстановления нарушенных прав, суд апелляционной инстанции, в целях обеспечения устранения нарушенного права заявителя, считает необходимым обязать Управление имущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Оргтехсервис», а именно, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Поскольку решение суда первой инстанции отменено, заявление об оспаривании ненормативного правового акта и апелляционная жалоба удовлетворены, следовательно, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с Управления имущества в пользу ООО «Оргтехсервис» подлежит взысканию 4500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины (3000 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 1500 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы).

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «17» июля 2017 года по делу № А33-8740/2017 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать недействительным распоряжение Управления имущества администрации города Норильска от 15.03.2017 № 150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права», которым обществу с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис» отказано в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39 пом. 95, общей площадью 891,30 кв.м.

Обязать Управление имущества администрации города Норильска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис», а именно, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с муниципального учреждения «Управление имущества администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оргтехсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Иванцова

Судьи:

Е.В. Севастьянова

Д.В. Юдин