Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Фарм Плюс» (далее – Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Мордовия к администрации городского округа Саранск (далее – Администрация) о взыскании двойной суммы задатка в размере 8 250 000 рублей.

Требование основано на статьях 328, 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано отказом Администрации вернуть двойную сумму задатка.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 15.07.2014, оставленным без изменения постановлением первого арбитражного от 14.10.2014, удовлетворил иск частично и взыскал с ответчика в пользу Общества сумму задатка по договору купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2011 № 88 в размере 4 125 000 рублей; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель считает, что суд ошибочно не применил к рассмотренному спору статью 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Администрация выполнила надлежащим образом договорное обязательство по предоставлению Обществу имущества, свободного от прав третьих лиц, и договор не был исполнен исключительно по вине Общества.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечило явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.07.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, 22.11.2011 на основании постановления главы администрации городского округа Саранск от 03.02.2011 № 176 проведен аукцион по продаже муниципального имущества городского округа Саранск, расположенного по адресу: <...> а.

Согласно протоколу об итогах аукциона, Объектом продажи явилось здание магазина с эстакадой и земельным участком, расположенное по адресу: <...> «а», площадью 1274,6 квадратного метра ( площадь земельного участка составила 670 квадратных метров) рыночная стоимость земельного участка – 586 000 рублей, начальная цена здания – 41 250 000 рублей, шаг аукциона – 2 063 000 рублей.

По итогам аукциона победителем признано Общество, цена продажи муниципального имущества составила 41 250 000 рублей.

Администрация и Общество заключили договор купли-продажи от 28.11.2011 № 88, в котором предусмотрели внесение покупателем задатка в сумме 4 125 000 рублей (пункт 2.3 договора).

За вычетом задатка покупатель обязан уплатить за имущество 30 832 627 рублей и за земельный участок 586 000 рублей, которые вносятся единовременно в течение 10 банковских дней со дня подписания договора (пункт 2.4 договора).

Стороны подписали акт приема-передачи здания с эстакадой и земельного участка, датированный 2011 годом.

Платежным поручением от 15.11.2011 № 5 Общество оплатило задаток в сумме 4 125 000 рублей.

Общество направило в администрацию городского округа Саранск заявление от 08.12.2011 о приостановлении действия договора от 28.11.2011 № 88, в связи с принятием Арбитражным судом Республики Мордовия 29.11.2011 обеспечительных мер по делу № А39-4292/2011 в виде запрета осуществления регистрации здания магазина с эстакадой и земельным участком, расположенным по адресу: <...> а, а также исковых заявлений индивидуального предпринимателя ФИО1: о признании недействительным аукциона по продаже здания магазина с земельным участком, расположенным по адресу: <...> а (дело № А39-4292/2011); о признании недействительным постановления главы администрации городского округа Саранск от 17.10.2011 № 2759 в части утверждения решения об условиях приватизации данного объекта недвижимости (дело № А39-4314/2011); о признании действий главы администрации городского округа Саранск, выразившихся в принятии решения об отчуждении арендуемого предпринимателем ФИО1 имущества (дело № А39-4125/2011).

В заявлении о приостановлении действия договора Общество попросило заключить дополнительное соглашение об изменении сроков оплаты, предусмотренных пунктом 2.4 договора: предусмотреть полную оплату стоимости имущества не в течение 10 дней с момента заключения договора, а после подтверждения отсутствия у третьих лиц каких-либо прав на передаваемое по договору имущество, то есть до вступления в законную силу судебных актов по указанным делам.

Администрация 24.01.2012 предложила Обществу расторгнуть договор купли-продажи № 88.

Общество направило в Администрацию заявление от 25.01.2012 о прекращении обязательств по договору № 88 и возвращении обществу уплаченной суммы задатка в размере 4 125 000 рублей, которое мотивировало нарушением ответчиком договора купли-продажи: здание передано Обществу обремененным правами третьих лиц: ИП ФИО1 пользуется частью здания по договору аренды, кроме того, из-за запрета, наложенного Арбитражным судом Республики Мордовия, невозможно осуществить регистрационные действия в отношении имущества.

Администрация письмом от 07.02.2012 отказалась возвратить задаток, сославшись на условия пункта 4.2 договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, при этом соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен; если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд установил, что в рамках дела № А39-1103/2012 Арбитражный суд Республики Мордовия рассмотрел требования Администрации к Обществу о расторжении договора от 28.11.2011 № 88 и о взыскании неустойки за неисполнение обязательства в сумме 942 558 рублей 81 копейки.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 06.08.2012 по делу № А39-1103/2012, оставленным без изменения постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014, расторг договор купли-продажи от 28.11.2011 № 88, отказал Администрации в части взыскания неустойки и обязал Общество передать здание и земельный участок продавцу.

При рассмотрении дела № А39-1103/2012 суд установил, что Общество путем перечисления задатка на участие в аукционе оплатило только 10 процентов стоимости здания магазина с эстакадой, являющегося предметом договора купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2011 № 88, и признало невнесение Обществом в полном объеме платы за имущество существенным нарушением условий договора, и по требованию Администрации расторг договор № 88.

Суд установил, что на момент заключения договора купли-продажи № 88 и внесения задатка в сумме 4 125 000 рублей в отношении имущества, являющегося предметом купли-продажи, имелись правопритязания других лиц, в частности ИП ФИО1 На момент наступления срока внесения полной оплаты по договору № 88 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия осуществлять регистрационные действия в отношении спорного здания магазина с эстакадой и земельным участком. Причем обеспечительные меры приняты арбитражным судом на следующий день после подписания договора, то есть 29.11.2012, в то время как пункты 6.1 и 6.2 договора содержат прямое указание на отсутствие каких-либо ограничений (обременений) в использовании здания и земельного участка. Суд при рассмотрении дела № А39-1103/2012 также признал, что фактическое нахождение арендаторов на площадях отчуждаемого магазина по истечении сроков аренды, является обременением имущества и требует от покупателя определенных действий юридического характера (выселение, требование об устранении препятствий пользования, взыскания неосновательного обогащения и т.п.).

С учетом указанных обстоятельств суд при разрешении дела № А39-1103/2012 пришел к выводу, что на момент наступления срока исполнения покупателем по договору обязанности по оплате полученного имущества продавец, имеющий представление о правопритязаниях в отношении предмета договора со стороны третьих лиц, указанную информацию покупателю не предоставил, а взятые на себя обязательства по передаче имущества свободным от любых прав третьих лиц не исполнил, покупатель же, действуя с достаточной степенью заботливости и осмотрительности, не мог предвидеть невозможности полного исполнения договора ввиду действий третьих лиц и принятия судом обеспечительных мер, но в то же время допустил существенные нарушения условий договора, не уплатив полную сумму сделки.

Поскольку при разрешении дела № А39-1103/2012, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суд установил, что каждая из сторон договора купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2011 № 88 нарушила часть условий договора, что повлекло его расторжение в судебном порядке, поэтому при решении настоящего спора о возврате задатка необходимо учитывать нормы закона о последствиях изменения и расторжения договора, предусмотренные статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и нормы статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Из анализа статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что задаток обеспечивает предотвращение неисполнения договора и служит доказательством заключения договора и способом платежа, поскольку выплачивается именно в счет платежей по договору.

В связи с расторжением договора купли-продажи муниципального имущества от 28.11.2011 № 88 в судебном порядке в рамках дела № А39-1103/2012 внесенный Обществом задаток в сумме 4 125 000 рублей утратил свои основные функции (обеспечительную и платежную) и стал представлять собой неосновательное обогащение возникшее на стороне ответчика и подлежащее взысканию в адрес Общества на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, с учетом фактических обстоятельств, установленных судом по делу № А39-1103/2012, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении требования Общества о взыскании с Администрации задатка в размере 4 125 000 рублей.

Довод заявителя о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи от 28.11.2011 № 88 суд округа отклонил, как противоречащий материалам дела и обстоятельствам, установленным в рамках рассмотрения дела № А39-1103/2012, имеющего в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

В связи с указанным довод заявителя о необоснованном неприменении судом к рассмотренному спору статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции во внимание не принял, как ошибочный.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

В связи с окончанием рассмотрения дела в суде кассационной инстанции и оставлением судом округа оспоренных судебных актов без изменения следует считать определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2015 утратившим силу, исполнение решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.07.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу № А39-3551/2012 подлежит возобновлению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.07.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу № А39-3551/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Считать утратившим силу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2015.

Возобновить исполнение решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 15.07.2014 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу № А39-3551/2012.

Вернуть администрации городского округа Саранск с депозитного счета Арбитражного суда Волго-Вятского округа денежные средства в сумме 4 125 000 рублей, перечисленные платежным поручением от 30.01.2015 № 374558.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов