Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.04.2023 по делу
№ А39-365/2023,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М"

о признании действующим договора аренды №АлП-69-10/2015, взыскании задолженности в сумме 141000 руб., неустойки в сумме 6768 руб.,

при участии представителей: от истца – ФИО2 по доверенности от 15.12.2022 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 154 от 18.02.2012; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 14.07.2023 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании рег.№ 53640 от 29.06.2012;

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" (далее – ООО "Альфа-М", Общество, ответчик) о признании действующим договора аренды №АлП-69-10/2015 от 17.12.2015, взыскании задолженности в сумме 141000 руб., неустойки в сумме 6768 руб.

Иск основан на статьях 11, 12, 307, 309, 310, 314, 606, 610, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что арендатор нарушил условия договора, неверно истолковал положения о праве на односторонний отказ от договора, действовал недобросовестно, скрыв от органа государственной регистрации прав возражения арендодателя относительно расторжения договора.

Решением от 21.04.2023 Арбитражный суд Республики Мордовия в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы указывает, что арендодатель неоднократно в письменном виде уведомлял арендатора об отказе в досрочном расторжении договора аренды, однако ООО "Альфа-М" в порядке пункта 5.5 договора сняло в регистрирующем органе обременения в виде аренды на нежилое помещение, тем самым нарушив пункт 5.3 договора аренды, согласно которому договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации истец отмечает, что ответчик злоупотребил своим правом досрочного расторжения договора.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить обжалуемый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просил отказать.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.12.2015 ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "Альфа Пенза" заключен договор аренды нежилого помещения №АлП-69-10/2015, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 103,7 кв. м, этаж: 1, находящееся по адресу: Республика Мордовия, <...>. Расположение помещения указано в Приложении № 1 к Договору.

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением.

Отношения землепользования, равно как и обязанности по оформлению прав на земельный участок и платежей за пользование землей, благоустройством территории, прилегающей к зданию, в котором расположено арендуемое помещение, сохраняются за арендодателем, как собственником помещения (пункты 1.1, 1.3, 1.5 договора).

На основании пунктов 2.1.1 – 2.1.4 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением (отапливается газом), электроснабжением, водоснабжением, водоотведением (септик).

Арендодатель обязуется, обеспечить разрешенную нагрузку по техническим условиям сетевой организации не менее 15 кВт и напряжение питания объекта 0,38 кВ, трехфазный ввод, смонтировать в случае отсутствия, вводной автомат 25А (трехполюсный) в отдельном боксе для опломбировки, смонтировать в случае отсутствия пункт энергоучета в арендуемом помещении.

В случае письменного требования арендатора об установке либо о переносе пункта энергоучета арендодатель обязуется получить все необходимые согласования в соответствующих организациях.

Ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем. При необходимости реконструкции либо вынужденного ремонта инженерных сетей, систем тепло/водоснабжения арендодатель обязуется оказать содействие арендатору в получении всех необходимых разрешений (согласований) от снабжающих и балансодержащих организаций на производство работ по их ремонту, либо их замене.

На основании п.2.2.4 договора арендодатель вправе потребовать в письменной форме от арендатора устранения выявленных нарушений, допущенных по вине Арендатора, исполнения обязательств по настоящему договору, эксплуатации помещения и/или инженерных сетей здания и установить для их устранения разумный срок, обязательный для арендатора.

Арендатор на основании п.2.3.3 договора обязуется обеспечить сохранность инженерных сетей и систем, коммуникаций, иного оборудования, находящихся на площадях помещения, а также не вмешиваться в систему жизнеобеспечения здания (сети энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т.д.) без письменного согласия арендодателя.

Размер арендной платы и порядок её внесения установлен сторонами в разделе 3 договора, по условиям которого арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 45000руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (септик), теплоснабжения (отапливается газом) и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг. Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на
основании счета Арендодателя. При условии предоставления арендодателем документов, указанных в п.п а п. 3.3.2 договора, оплата
переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов.

Срок действия договора установлен на 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 5.1). В пунктах 5.4 – 5.6 договора предусмотрены условия досрочного расторжения договора как по соглашению сторон, так и в одностороннем внесудебном порядке.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2016.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 27.01.2016.

26.06.2019 ИП ФИО1 (арендодатель), ООО "Альфа Пенза" (арендатор), ООО "Альфа-М" (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №АлП-69-10/2015 от 17.12.2015, по условиям которого в соответствии с п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор передаёт с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору новому арендатору. Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 02.08.2019.

Письмом от 16.08.2022 ООО "Альфа-М" сообщило ИП ФИО1 о том, что на транзитном СИП кабеле, по которому осуществляется энергоснабжение помещения, произошло оплавление проводки в месте соединения СИП кабеля и ВВГ кабеля. Отсутствие мероприятий по восстановлению может привести к выходу из строя оборудования и возгоранию, просило произвести работы по ремонту системы электроснабжения помещения.

Телеграммой от 22.08.2022 (подана в ПАО Ростелеком 23.08.2022) ООО "Альфа-М" сообщило ИП ФИО1 об одностороннем отказе от договора аренды. Согласно сведениям организации связи телеграмма получена предпринимателем лично 25.08.2022.

Телеграммой от 06.09.2022 (подана в ПАО Ростелеком 06.09.2022) ООО "Альфа-М" уведомило ИП ФИО1 о том, что передача помещения состоится 26.09.2022 с 10 до 11 часов. Согласно сведениям организации связи телеграмма получена предпринимателем лично 06.09.2022.

Письмом от 06.09.2022 ООО "Альфа-М" сообщило ИП ФИО1 об отсутствии энергоснабжения в арендуемом помещении, указало, что отключение вызвано оплавлением проводки, просило произвести работы по восстановлению электроснабжения в присутствии представителей арендатора.

Письмом от 08.09.2022 ИП ФИО1 сообщила ООО "Альфа-М", что для подключения силового кабеля, смонтированного арендатором, энергоснабжающая организация ООО "Системы жизнеобеспечения РМ" просит предоставить сертификаты качества на электрический кабель, сведения о лицах, производивших работы и документы, подтверждающие наличие у них допуска к работам.

16.09.2022 ИП ФИО1 направила в адрес ООО "Альфа-М" возражения относительно одностороннего расторжения договора аренды, указав, на отсутствие оснований для досрочного расторжения.

Письмом от 22.09.2022 ООО "Альфа-М" пояснило ИП ФИО1, что отказ от договора заявлен не в связи с обстоятельствами, предусмотренными п.5.6 договора, и повторно уведомило о том, что передача помещения состоится 26.09.2022 с 10 до 11 часов.

Письмом от 27.09.2022 ИП ФИО1 сообщила ООО "Альфа-М", что отказывает арендатору в досрочном расторжении договора, повторно просит предоставить документы относительно выполнения работ по подключению электрического кабеля, запрошенные ранее письмом от 08.09.2022.

Письмом от 28.09.2022 ООО "Альфа-М" сообщило ИП ФИО1 о том, что в связи с неявкой арендодателя для принятия помещения, акт приёма передачи от 26.09.2022 составлен без его участия с привлечением свидетелей, ключи от помещения направлены почтовым отправлением 27.09.2022.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.12.2022 сведения об ограничениях в отношении нежилого помещения, в том числе в виде права аренды, отсутствуют.

По запросу суда ППК "Роскадастр" представлены копии документов реестрового дела, на основании которых внесены сведения о прекращении договора аренды №АлП-69-10/2015 от 17.12.2015 – указанные выше письма ООО "Альфа-М" от 22.08.2022 и 06.09.2022 и односторонний акт приема-передачи от 26.09.2022.

11.11.2022 ИП ФИО1 обращалась к ООО "Альфа-М" с претензией о внесении арендной платы за сентябрь 2022 года (6000руб.), октябрь 2022 года (45000руб.), ноябрь 2022 года (45000руб.).

Отказ в уведомлении арендатором требований арендодателя послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу норм статей 310, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора аренды вправе отказаться от договора в случае, если такое право предусмотрено законом или договором.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 5.5 заключенного сторонами договора аренды арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.

ООО "Альфа-М" направило арендодателю уведомление от 22.08.2022 (вручено 25.08.2022) об отказе от договора аренды.

Получение уведомления истец не оспаривает. С момента получения уведомления арендодателем договор считается расторгнутым.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденном 23.12.2020, разъяснил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного арендатором и арендодателем.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо № 66), арендатор не может считаться просрочившим обязательство по возврату имущества из аренды в случае уклонения арендодателя от принятия имущества из аренды.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из материалов дела следует, что арендованное помещение в порядке статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации было предъявлено истцу к возврату ответчиком, однако последним не совершены надлежащие действия по принятию помещения.

Явка уполномоченного представителя арендодателя на составление акта возврата помещения обеспечена не была, что свидетельствует об уклонении арендодателя от приемки объекта аренды.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что между сторонами имеются разногласия относительно того, кем из них и какие именно должны быть совершены действия в целях восстановления энергоснабжения помещения.

При этом, как верно указано судом первой инстанции, наличие у арендодателя претензий по состоянию арендуемого имущества по смыслу статьи 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для отказа в принятии имущества, а является основанием для реализации арендодателем иных способов защиты.

При изложенных обстоятельствах действия арендатора по направлению акта возврата помещения и ключей от помещения оценены судом как правомерные при отсутствии доказательств составления сторонами акта возврата помещения из аренды.

Ссылки истца о недобросовестном поведении ответчика представленными в материалы дела документами не подтверждёны.

Доводы об отсутствии у ответчика права на одностороннее расторжения договора без составления письменных документов, в том числе дополнительного соглашения, отклонены судом, как основанные на неверном толковании норм прав права и условий договора.

При таких обстоятельствах суд счел обоснованным довод ответчика о том, что обязанность арендатора по внесению арендной платы с учетом статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 37 Информационного письма № 66 прекратилась с момента составления акта приема-передачи (26.09.2022), следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате не являются обоснованными и отклонены судом.

Доводы истца о том, что п.5.5 договора должен толковаться совместно с п.п. 5.3, 5.6 отклонен судом, поскольку формулировки указанных пунктов договора свидетельствуют об обратном.

В указанных пунктах изложены самостоятельные основания для прекращения договора аренды.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о признании договора аренды №АлП-69-10/2015 от 17.12.2015 действующим.

Из пояснений сторон следует, что арендная плата внесена арендатором по дату составления акта приема-передачи 26.09.2022.

По условиям п.3.1.1 договора постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении.

Таким образом, оснований для взыскания арендной платы за период с 27.09.2022 по 31.12.2022 и неустойки за просрочку ее внесения, не установлено.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не подтвержденные материалами дела.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 21.04.2023 по делу № А39-365/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Н.В. Устинова

А.Н. Ковбасюк