Гражданский кодекс часть 1

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 ноября 2023 года по делу № А40-102971/22, принятое по исковому заявлению ООО "Тандер" (ОГРН <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи,

При участии в судебном заседании:

от истца: Риос ФИО1 по доверенности от 18.05.2023,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.11.2022

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тандер" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирований разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения кадастровый номер 77:08:0011001:5143, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 684,13 кв.м. (Помещение IV, ком.1, Помещение VI, ком.1-3, Помещение VII, ком. 1-11, Помещение VIII, ком. 1-6; 1-й этаж, Помещение I, ком. 1-2, Помещение II, ком. 1-2, Помещение III, комн. 1-2, Помещение IV, комн. 1-5, Помещение V, комн. 1-5, Помещение VI, комн. 1-5).

Протокольным определением от 15.08.2023 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточненные исковые требования в редакции с учетом проведенной экспертизы, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Решением от 02 ноября 2023 года по делу № А40-102971/22 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия возникшие между ООО "Тандер" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения кадастровый номер 77:08:0011001:5143, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 684,13 кв.м. (Помещение IV, ком.1, Помещение VI, ком.1-3, Помещение VII, ком. 1-11, Помещение VIII, ком. 1-6; 1-й этаж, Помещение I, ком. 1-2, Помещение II, ком. 1-2, Помещение III, комн. 1-2, Помещение IV, комн. 1-5, Помещение V, комн. 1-5, Помещение VI, комн. 1-5) путем принятия п. 1.1., п. 2.1.2., п. 2.1.6.1., п. 2.1.6.4., п. 2.1.6.5., п. 2.1.7., п. 2.5., п. 3.1., п. 3.4., п. 3.7., п. 3.8., п. 4.7.2., п.5.3., п. 5.4., п.5.8., п. 5.9., п. 5.10., п. 7.5., п. 7.7., п. 7.8., п. 7.9., п. 7.10., п. 7.11., п. 7.12. и п. 8.7. договора купли-продажи, в следующей редакции:

п. 1.1. "Продавец обязан передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0011001:5143, общей площадью 684,13 кв.м. (Помещение IV, ком.1, Помещение VI, ком.1-3, Помещение VII, ком. 1-11, Помещение VIII, ком. 1-6; 1-й этаж, Помещение I, ком. 1-2, Помещение II, ком. 1-2, Помещение III, комн. 1-2, Помещение IV, комн. 1-5, Помещение V, комн. 1-5, Помещение VI, комн. 1-5), а покупатель принять и оплатить это имущество".

п. 2.1.6.1."Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва".

п. 2.5. "Продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее чем за пять рабочих дней". п.3.1."Цена Объекта составляет 71 175 000 (Семьдесят один миллион сто семьдесят пять тысяч) рублей, в соответствии с Заключением экспертов от 05.07.2023 №126-ОЭ, выполненным ООО «Лаборатория судебных экспертиз». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

п. 3.4."Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 847 321 (Восемьсот сорок семь тысяч триста двадцать один) рублей 43 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

п. 7.5. "В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий договора, продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта".

п. 7.9. "В случае расторжения договора (прекращения его в связи с соглашением сторон либо на основании решения суда) продавец выплачивает покупателю денежные средства, уплаченные по договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования объектом, определенной на дату пользования договором".

п. 2.1.2., п. 2.1.6.4., п.2.1.6.5., п. 2.1.7., п. 4.7.2., п. 5.4., п. 5.8., п. 5.9., п. 5.10., п. 7.7., п. 7.8., п. 7.11., п. 7.12., п. 8.7. исключил.

В остальной части исковых требований отказал.

Взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Тандер" расходы по оплате судебной экспертизы в размере 190 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, представитель Департамента обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт которым урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, по цене и на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы.

В обоснование доводов заявитель апелляционной жалобы указал, что в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» истец имеет право на обжалование в судебном порядке только п. 3.1, 3.4 Договора. Истцом не представлено мотивированных обоснований для изменения или исключения иных пунктов договора. По мнению Департамента, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения доводов апелляционной жалобы возражал, решение суда считает законным и обоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит предусмотренных законом оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Тандер" (Арендатор, истец) является арендатором по договору аренды от 21.01.2016 № 00-00010/16 нежилого помещения кадастровый номер 77:08:0011001:5143 расположенного по адресу <...>, общей площадью 742,4м2 (антресоль 1, Помещение I, ком. 1, Помещение II, ком. 1, Помещение III, ком. 1, Помещение IV, ком. 1, Помещение V, ком. 1, Помещение VI, ком. 1; подвал, Помещение Ш, ком. 1-4, Помещение IV, ком. 1, Помещение VI, ком. 1-3, Помещение VII, ком. 1-11, Помещение VIII, ком. 1-6; 1 этаж, Помещение I, ком. 1-2, Помещение II, ком. 1-2, Помещение III, ком. 1-2, Помещение IV, ком. 1-5, Помещение V, ком. 1-5, Помещение VI, ком. 1-5).

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от
13.08.2013 № 159-ФЗ, 14.01.2022 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены и условиями выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие Общества указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемое помещение, по следующим основаниям.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом заявлены разногласия в отношении п. 1.1. Договора, в соответствии с которым не верно указан предмет купли-продажи, так как он определен без учета Заключения эксперта ООО “Городская служба независимой экспертизы” от 08.02.2022 года № 22-112, согласно выводам которого, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома, возведенного в 1948 году по индивидуальному проекту, все нежилые помещения площадью 376,5 м2 классифицируются следующей категорией этажности: этаж технический (техническое подполье) — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который имеет отметку пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.

Ввиду указанного, часть нежилого помещения расположенного по адресу <...>, общей площадью 376,5м2 из 742,4м2, не может быть предметом гражданского оборота в соответствии с положениями ст. 128 части первой ГК РФ, так как представляет собой этаж технический (техническое подполье) которое в соответствии с п. А1. Приложения А “Правил определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема” к СП 6 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003., в полезную площадь здания не включается.

С учетом ходатайства истцом о назначении экспертизы, учитывая, что требуются специальные познания, в связи с чем определение суда от 29.12.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов».

В соответствии с заключением эксперта от 20.03.2023 года № 12 часть нежилого помещения, кадастровый номер 77:08:00011001:5143, расположенного по адресу <...>, а именно: подвал, Помещение II, ком. 1-4 общей площадью 58,27 м², является техническим помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для эксплуатации и контроля.

В соответствии с п. 3.24. Свода правил Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2016) помещение техническое: нежилое помещение, предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам служб безопасности и спасения в экстренных случаях.

В соответствии с положениями п. 3.28. Свода правил Общественные здания и сооружения СНиП 31-6-2009 (СП 118.13330.2012) этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

В соответствии с п. 3.35. Свода правил Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2016) этаж технический: этаж, функционально предназначенный для размещения и оборудования внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье) или в верхней (технический чердак), или между надземными этажами.

В соответствии с Приложения А "Правил определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема" к СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2016 Свод правил. Здания жилые многоквартирные.) площадь подполья для проветривания здания, неэксплуатационного этажа, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

В соответствии с положениями п. 3.18. Свода правил Общественные здания и сооружения СНиП 31-6-2009 (СП 118.13330.2012) техническое подполье - это пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта для размещения трубопроводов инженерных систем и прокладки коммуникаций.

В соответствии с положениями п. 3.26. Свода правил Общественные здания и сооружения СНиП 31-6-2009 (СП 118.13330.2012) этаж подвальный - подземный этаж здания с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

В соответствии с положениями п. Г.4 Свода правил Общественные здания и сооружения СНиП 31-6-2009 (СП 118.13330.2012) в общую, полезную площадь здания не включаются: площадь подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья; технического этажа, технических надстроек на кровле, а также наружных балконов, портков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительным конструкциями.

В соответствии с положениями статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно положениям пункта 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте, могут только лишь объекты гражданских прав.

По указанной причине часть нежилого помещения, кадастровый номер 77:08:00011001:5143, расположенного по адресу <...>, а именно: подвал, Помещение II, ком. 1-4 общей площадью 58,27 м² не может быть использована по самостоятельному назначению, не связанному с техническим обслуживанием всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу, ввиду чего, не может быть предметом договора купли-продажи.

Более того, как указано было ранее, в соответствии с положениями п. 3.24 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» помещение техническое - это нежилое помещение, предназначенное для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам служб безопасности и спасения в экстренных случаях.

Иными словами, сама передача ответчиком истцу указанной выше части нежилого помещения будет является грубейшим нарушением норм технической безопасности и создаст риск жизни и здоровью сотрудников истца.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:08:0011001:5143 общей площадью 684,13 кв.м., а именно: Помещение IV, ком. 1, Помещение VI, ком. 1-3, Помещение VII, ком. 1-11, Помещение VIII, ком. 1-6; 1-й этаж, Помещение I, ком. 1-2, 10 Помещение II, ком. 1-2, помещение III, комн. 1-2, Помещение IV, комн. 1-5, помещение V, комн. 1-5, Помещение VI, комн. 1-5 на 14.01.2022 без учета НДС составляет 71 175 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установив, что данная оценка, проведенная экспертом ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-Ф «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал стороны совершить сделку по выкупной цене объекта недвижимости, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда, положения п. 1.1., п. 3.1. и п. 3.4. изложены с учетом результатов экспертных исследований, перечисленных выше.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанных объектов, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз»ФИО3, по результатам которой суд урегулировал, возникшие разногласия.

Кроме того, по ходатайству ответчика судом первой инстанции был вызван эксперт, представивший в судебном заседании все необходимые пояснения по вопросам представителя Департамента. Департаментом в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда апелляционной инстанции не имеется.

Рассмотрев требования покупателя об исключении пунктов 2.1.2, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 4.1.7, 4.7.2, 5.4, 5.8, 5.9, 5.10, 7.7, 7.8, 7.11, 7.12, 8.7. из Договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении в связи со следующим.

Согласно п. 2.1.2. Договора «не позднее одного рабочего дня с даты получения от продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющую права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать эту закладную усиленной квалифицированной подписью и направить продавцу».

В соответствии с п. 2.5 Договора «Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по закладной вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случаях же, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В тоже время, в соответствии с положениями п. 2. ст. 1. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Действительно, согласно указанной выше статье, в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако, указанное не является обязанностью сторон.

Однако, в соответствии со статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Руководствуясь ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел № 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст. 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке.

Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что п. 2.1.2 подлежит исключению, а п. 2.5 принять в редакции покупателя «продавец вправе проводить не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив покупателя о дате осмотра не позднее чем за 5 рабочих дней».

При этом исходит из того, что редакция продавца (п. 2.5) в том числе, содержит отсылочную норму на проведение осмотра «в установленном порядке», при том, что порядок каким-либо соглашением не определен и не согласован, что дает продавцу право в будущем в самостоятельном порядке определять этот порядок.

Пункт 5.4 договора в редакции ответчика предоставляет ему право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации); невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 и п. 2 ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации; нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации); иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, перечисленные в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами.

Поскольку со стороны истца эти случаи не согласованы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об исключении п. 5.4 из условий договора.

Также правомерно удовлетворены требование об исключении пунктов 2.1.6.1, 2.1.6.4, 2.1.6.5. из Договора купли-продажи в связи со следующим.

В силу данных пунктов, выгодоприобретателем по договору страхования является город Москва, если страховое событие произошло по вине покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, покупатель обязан произвести восстановление объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие одного года.

Согласно п. 2.1.6.5 Договора «неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п. 2.1.6.4 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п. 5.4 Договора».

Страхование осуществляется от рисков гибели и повреждения объекта, в связи с чем получение страхового возмещения городом в случае повреждения объекта без его гибели, является необоснованным, ввиду отсутствия в договоре купли-продажи корреспондирующей обязанности по восстановлению объекта, что будет являться в том числе самостоятельным источником дохода продавца.

Отказ в выплате страхового возмещения может быть произведен страховой компанией неправомерно и покупатель не несет за страховую компанию ответственность.

Восстановление объекта может быть объективно невозможно в течение года.

Пункты 2.1.6.4 и 2.1.6.5 являются частично производными от п. 2.1.2, и как уже было указано ранее оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, данными пунктами нарушаются права собственника (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении п. 5.8 и 5.9 договора в редакции продавца, по которым предусматривается право любого третьего лица при погашении задолженности покупателя, перевести на себя права и обязанности по договору купли-продажи, то они противоречат положениям Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", поскольку такие права не предоставлены для продавца имущества, размещение информации публично, не подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом, может повлиять на коммерческую деятельность покупателя, в части её дестабилизации. Положения договора в части установления штрафа за его ненадлежащее исполнение – уклонение от заключения договора страхования на объект или (и) непредставление продавцу копии страхового полиса – штраф в размере 1% цены объекта (5.10) подлежат исключению.

Требование об исключении пункта 7.7, 7.11 из Договора купли-продажи удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.7. если право собственности покупателя на объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взаимен имущество либо продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения. Удовлетворяя заявленные требования в указанной части суд исходит из того, что положения договора противоречат ст.ст. 2, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор устанавливает права и обязанности вытекающие из гражданских, а не публичных правоотношений, и понуждение к заключению договора, в данном случае на заведомо невыгодных для покупателя условиях, не допускается (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 7.9 договора противоречит принципу установления рыночной стоимости использования имущества, в связи с чем подлежит применению в редакции истца. Требование об исключении пункта 7.11 из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 7.11 Договора «в случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе 15 реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

В соответствии со ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее в настоящей статье - жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда), с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога. Выкупаемый объект является нежилым помещением.

Пункт 7.12 в части регулирования отношений сторон в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией, при этом поворота исполнения (ст. 325 Гражданского кодекса Российской Федерации) не требуется, противоречат положениям ст. 432, 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку договор в таком случае считается незаключенным.

Положения п. 8.7 противоречат положениям ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным, в связи с чем подлежат исключению.

В остальной части исковые требования суд первой инстанции правомерно признал удовлетворению не подлежащими.

Доводы апелляционной жалобы Департамента о том, что в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» истец имеет право на обжалование в судебном порядке только п. 3.1, 3.4 Договора признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

Правомерность позиции суда первой инстанции об исключении спорных пунктов договора купли-продажи недвижимого имущества подтверждается правовой позицией суда в постановлениях по делу № А40-276224/21 и по делу № А40-29196/22.

В апелляционной жалобе Департамент также ссылается на то, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, также Департамент полагает, что обратившись в оценочную организацию - для определения рыночной стоимости объектов, им выполнены требования законодательства.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Спор о цене объектов недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Департамента, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд оценив их в совокупности на основании статей 67-68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал им надлежащую оценку, что и отразил в мотивировочной части решения.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для изменения или отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 ноября 2023 года по делу № А40-102971/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: Д.В. Пирожков

Судьи: О.Н. Лаптева

А.И. Трубицын

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.