Гражданский кодекс часть 1

судей:	Попов В.И., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Михеевой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.11.2020 г.

по делу № А40-135381/20 по заявлению ООО«Высотка-Промоушен»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве,

третье лицо: ООО «Солярис Промо Продакшн»

о признании незаконным решения,

в присутствии:

от заявителя:	Александрович Е.Д. по дов. от 16.12.2020;
от заинтересованного лица:	Скиперский А.С, по дов. от 30.12.2019;
от третьего лица:	Гавриленко Б.Б. по дов. от 27.10.2020;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Высотка-Промоушен» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра по Москве, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) от 19.06.2020 № 77/007/243/2020-1550, о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 21.09.2020 № 77/007/243/2020-1550 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.11.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители Общества и третьего лица в судебном заседании поддержали решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают их необоснованными.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушанного мнения представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09.06.2020 Общество с ограниченной ответственностью «Высотка-Промоушен» (Продавец) и Общество с ограниченной ответственностью «Солярис Промо Продакшн» (Покупатель), руководствуясь ст. ст. 18, 21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 №883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости», подали в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве совместное заявление для государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Кудринская пл., д.1, кадастровый номер: 77:01:0004028:4672, к Покупателю с приложением всех необходимых документов, перечень которых содержится в копии Описи от 09.06.2020 (заявление № 77/007/243/2020-1550).

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 19.06.2020 № 77/007/243/2020-1550 приостановлена государственная регистрация перехода права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д.1, кадастровый № 77:01:0004028:4672.

21.09.2020 заинтересованным лицом было вынесено решение об отказе в государственной регистрации, оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации перехода права собственности № 77/007/243/2020-1550.

В обоснование принятого решения регистрирующий орган указал на то, что, в представленных заявителем документах имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в ЕГРН. Регистрирующий орган также сослался на не предоставленных заявителем следующих документов: копия охранного обязательства, письменное согласие залогодержателя, документы, подтверждающие полномочия Ивановой Т.Ю. на подписание письма от имени ПАО «Санкт-Петербург».

Поддерживая вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в силу пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.

Законом о регистрации прав установлен заявительный порядок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Как усматривается из материалов дела, одним из оснований вынесения оспариваемых решений послужило то обстоятельство, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных в Управление Росреестра по Москве документов, было установлено, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП объект недвижимого имущества: здание, по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1, в составе которого находится объект: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004028:4672, включен в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (п. 732 приложение №2).

Вместе с тем, в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП (пункт № 732) указан объект недвижимости, расположенный по адресу Кудринская площадь, владение №1 (пристройка), а не многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1.

Согласно данным МосгорБТИ здание, находящееся по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1, в котором расположено нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004028:4672, является многоквартирным жилым домом.

Указанный многоквартирный дом (кадастровый номер 77:01:0004028:1017) общей площадью 72815 кв.м. введен в эксплуатацию в 1954 году, имеет 31 этаж, 450 жилых и 24 нежилых помещений.

В ЕГРН содержатся сведения о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004028:4672 располагается в пределах указанного многоквартирного дома, имеющего кадастровый номер 77:01:0004028:1017.

При этом, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004028:4672 не является пристройкой и располагается на первом этаже указанного многоквартирного дома, сведения об этих помещениях содержатся в ЕГРН.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единственным достоверным источником информации об объектах недвижимости, о правах на них и о владельцах объектов недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости, если такие права зарегистрированы. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными.

В выписках из ЕГРН указана площадь продаваемого объекта недвижимости - 1319,7 кв.м. В договоре купли-продажи объекта недвижимости на момент его приобретения самим Заявителем в сентябре 2018 года также указана площадь объекта - 1319,7 кв.м. Таким образом, отсутствуют противоречия между данными об объекте недвижимости, указанными в договоре купли-продажи, представленном на регистрацию, и данными, содержащимися в ЕГРН.

В соответствии с ч. 9 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» исчерпывающие перечни оснований для приостановления предоставления государственной услуги или отказа в предоставлении услуги устанавливаются федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами.

Статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации.

Согласно ч. 5 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения указанного Федерального закона.

Таким образом, ни решение о приостановлении, ни решение об отказе в регистрации не содержат ссылок на конкретные положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 4 части 1 ст. 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» органы, предоставляющие государственные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов.

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено только одно основание для отказа в государственной регистрации - в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Таким образом, решение Заинтересованного лица об отказе на указанном основании в государственной регистрации нарушает нормы федеральных законов, напрямую регулирующих его деятельность.

Как следует из материалов дела, в качестве основания для вынесения обжалуемых решений государственный регистратор также указал, что в представленном Договоре купли-продажи содержатся сведения, не соответствующие сведениям, указанным в охранном обязательстве, утвержденном распоряжением Департамента культурного наследия города Москвы от 19.12.2013 №766, и отсутствует охранное обязательство по форме, утвержденной Приказом Минкультуры России от 01.07.2015 №1887.

Вместе с тем, подпунктом 3 пункта 1.2 Договора купли-продажи от 25.03.2020 № ДКП/20/266 установлены существующие ограничения (обременения): имущество является объектом культурного наследия, объект культурного наследия регионального значения «Жилой дом, 1950-1954, арх. Посохин М.В., Мдоянц А.А., инж, Вохомский М.Н.».

В соответствии с п. 1.5 Договора купли-продажи от 25.03.2020 № ДКП/20/266, имущество является объектом культурного наследия регионального значения (копия охранного обязательства является неотъемлемой частью настоящего Договора).

Покупатель при осуществлении им правомочий собственника Имущества обязуется выполнять требования охранного обязательства и действующего законодательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном действующим законодательством и охранным обязательством.

Согласно п. 10.8 Договора купли-продажи от 25.03.2020 № ДКП/20/266, положения пункта 1.5. настоящего Договора является существенным условием настоящего Договора. При этом, в Приложении к договору указано: неотъемлемой частью Договора купли продажи недвижимого имущества от 25.03.2020 № ДКП/20/266, является приложение - копия охранного обязательства собственника (пользователя) объекта культурного наследия регионального значения «Жилой дом, 1950 - 1954, арх. Посохин М.В., Мндоянц А.А., инж. Вохомский М.Н.», расположенного по адресу: Кудринская пл., д. 1, утвержденного распоряжением Департамента культурного наследия города Москвы от 09.12.2013 № 766.

Таким образом, Договор купли-продажи от 25.03.2020 № ДКП/20/266 соответствует требованиям, установленным п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», поскольку данный договор содержит в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Суд отмечает, что противоречия между условиями Договора купли-продажи от 25.03.2020 № ДКП/20/266 и охранного обязательства, утвержденного распоряжением Департамента культурного наследия города Москвы от 09.12.2013 № 766, отсутствуют.

Законодательство не устанавливает для собственника объекта недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, обязанность замены существующего охранного обязательства на новое охранное обязательство, оформленное по форме, утвержденной Приказом Минкультуры России от 01.07.2015 № 1887.

В соответствии со ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» охранное обязательство утверждается актом регионального органа охраны объектов культурного наследия. Копия указанного акта с копией охранного обязательства вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении собственнику объекта культурного наследия, а также в Росреестр для регистрации ограничений прав в ЕГРН, не позднее 15 рабочих дней со дня утверждения охранного обязательства.

Согласно п. 3.2.1. Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 17.05.2016 № 230-ПП, подготовка охранных обязательств осуществляется в соответствии с планом-графиком Департамента культурного наследия г. Москвы без заявления владельцев объекта.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что, согласно заявления, ни Заявитель, ни прежний собственник объекта, не получали от Департамента культурного наследия г. Москвы новых охранных обязательств. Доказательств обратного суду не представлено.

Как следует из материалов дела, в выписке ЕГРН от 12.10.2020 отсутствуют указания на обременение объекта новым охранным обязательством, что свидетельствует о том, что новое охранное обязательство не поступало в Росреестр.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, Заявителем от Департамента культурного наследия г. Москвы было получено письмо о том, что до оформления Департаментом нового охранного обязательства действуют ранее оформленные охранные обязательства. Также, в качестве основания для вынесения оспариваемых решений Управление Росреестра по Москве указало на непредставление заявителем документов, подтверждающих одобрение совершения Договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2020 № ДКП/20/266 как крупной сделки и сделки с заинтересованностью.

Вместе с тем, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не возлагает на заявителя обязанность по представлению на государственную регистрацию документов об одобрении крупных сделок и сделок с заинтересованностью, в связи с чем указанное основание приостановления государственной регистрации не является основанным на законе.

Согласно ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является, как правило, оспоримой, а не ничтожной.

В соответствии с п. 4 ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует обязательного предварительного согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Статьей 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» определено, что крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной в том случае, если к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации по указанному основанию ограничивает законное право Заявителя на последующее одобрение сделок, предусмотренное пунктом 3 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 45, 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Кроме того, ссылка государственного регистратора на «обязанность публичного общества направить обязательное предложение в соответствии с главой XII Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», содержащаяся в решении об отказе, является неправомерной, поскольку сторонами Договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.03.2020 № ДКП/20/266 являются не публичные общества, правовое регулирование деятельности которых названный Федеральный закон не осуществляет.

Как следует из материалов дела, основаниями для вынесения оспариваемых решений послужили также отсутствие документов, подтверждающих согласие ПАО «Банк «Санкт-Петербург» на осуществление перехода права собственности в отношении объекта недвижимости на основании договора купли-продажи и отсутствие документов, подтверждающих полномочия вице-президента -директора Департамента ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Ивановой Т.Ю. на подписание письма от имени ПАО «Банк «Санкт-Петербург».

Вместе с тем, в представленном на государственную регистрацию письме ПАО «Банк «Санкт-Петербург» от 25.03.2020 №66/00121и залогодержатель прямо предоставляет ООО «Высотка-Промоушен» согласие на отчуждение путем продажи по договору купли-продажи ООО «СП11» Предмета ипотеки в соответствии с договором об ипотеке № 0133-19-023940-1 от 25.10.2019, а именно нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Кудринская площадь, д. 1 общей площадью 1319,7 кв.м, кадастровый номер 77:01:0004028:4672, при условии сохранения обременения в пользу банка. Указанная формулировка не допускает двоякого толкования либо неясности, в связи с чем довод государственного регистратора об отсутствии документов, подтверждающих согласие ПАО «Банк «Санкт-Петербург» на осуществление перехода права собственности в отношении объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, не соответствует представленным на государственную регистрацию документам.

Законодательство, в том числе Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не возлагает на заявителя обязанность по представлению на государственную регистрацию документов, подтверждающих полномочия должностных лиц залогодержателей, в связи с чем указанное основание приостановления государственной регистрации (отсутствие документов, подтверждающих полномочия Ивановой Т.Ю. на подписание письма от имени ПАО «Банк «Санкт-Петербург») не является основанным на законе.

Заявителем представлены достаточные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Москве, выраженный в уведомлении от 21.09.2020 N 77/007/243/2020-1550 является незаконным и необоснованным, нарушающим права Общества в сфере экономической деятельности.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия признает несостоятельными ввиду следующего.

По смыслу части 1 статьи 64, части 1 и 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Коллегия учитывает, что несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2020 г. по делу № А40-135381/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Г.М. Никифорова

Судьи: В.И. Попов

Л.Г. Яковлева

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.