Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу «Бизнес-Недвижимость» (далее – АО «Бизнес-Недвижимость», ответчик) о взыскании 594 036 руб. 16 коп. неосновательного обогащения в виде недополученной арендной платы за период с 09.08.2018 по 05.03.2019 по Договору аренды земельного участка от 30.03.1995 № М-04-001933, 9 817 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2019 по 21.06.2019, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, начиная с 22.06.2019 по день фактического исполнения обязательства, ссылаясь на статьи 15, 214, 395, 1102, 1105, п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 71 Земельного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2020 года решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2020 года отменено, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Законность принятого судебного акта проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе истца, который просит отменитьпостановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2020 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2020 года оставить в силе.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от акционерного общества «Бизнес-Недвижимость» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы, представитель акционерного общества «Бизнес-Недвижимость» возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании с 08.12.2020 до 15.12.2020.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе по следующим основаниям.

Судами установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с адресным ориентиром: ул. Тихая, вл. 18, г. Москва, кадастровый номер 77:04:0004009:2 предоставлен АО «БИЗНЕСНЕДВИЖИМОСТЬ» (ответчик) на основании договора аренды от 30.03.1995 № М-04- 001933 с учетом дополнительных соглашений к нему для эксплуатации существующих здания и строения АТС.

Договор имеет статус действующего, заключен сроком до 20.03.2020.

Пунктами 1.1, 1.3 Договора предусмотрено, что на участке расположены одно четырёхэтажное знание, одно одноэтажное строение хозблока; разрешенное использование Участка - эксплуатация существующих здания и строения АТС-350.

В разделе «Особые условия» договора предусмотрена обязанность Общества не изменять функционального использования (перепрофилирования) без соответствующей документации. Пунктом 4.2 договора закреплена обязанность арендатора выполнять в полном объёме все условия договора.

Кроме того, пунктом 5.4 Дополнительного соглашения к договору от 26.12.2016 года дополнен раздел 5 «Ответственность сторон» спорного договора аренды пунктом 5.4, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора «ОСОБЫХ УСЛОВИЙ» настоящего договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка.

Обследованием от 08.08.2018 (Рапорт № 9046014) Госинспекцией было выявлено, что ответчик в нарушение п.п. 1.3 договора использует участок не по целевому назначению: часть объекта недвижимости с адресными ориентирами: <...>, строен. 1, кадастровый номер 77:04:0004009:1050, указанного в договоре как четырехэтажное здание, используется под гостиницу (общежитие).

Изменения в договор в части разрешенного использования в установленном порядке не вносились.

05.03.2019 Госинспекция провела повторное обследование участка (№ 9047676). В результате проведенного обследования установлено, что ранее выявленные нарушения не устранены, строение продолжает эксплуатироваться под размещение гостиницы (общежития).

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик фактически использует участок не по целевому назначению, с момента выявления нарушения Госинспекцией – за период с 09.08.2018 по 05.03.2019 на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 594 036, 16 руб., подлежащее уплате за пользование земельным участком.

Полагая, что ответчик фактически сберег сумму, представляющую собой разницу между размером арендной платы, который он должен был платить, если бы, действуя добросовестно, своевременно принял меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка, и тем, который он уплатил, исходя из цели предоставления земельного участка по договору аренды, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности иска по праву и размеру. При этом суд исходил из того, что обследованием от 08.08.2018 (Рапорт № 9046014) Госинспекцией по недвижимости было выявлено использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению: часть объекта недвижимости с адресными ориентирами: <...>, строен. 1, кадастровый номер 77:04:0004009:1050, указанного в договоре как четырехэтажное здание, используется под гостиницу (общежитие), в связи с чем приняв во внимание, что арендная плата за использование земли под подобные цели оплачивается в большем размере, чем арендная плата, установленная в договоре, признал доказанным неосновательное сбережение ответчиком средств в виде разницы арендной платы, и, применив статью 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика неосновательное обогащение с начисленными на указанную сумму процентами.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, апелляционный суд, повторно рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил ошибочности выводов суда первой инстанции. По мнению суда апелляционной инстанции, кондикционное обязательство может возникнуть в случае, когда неосновательное обогащение произошло хотя и в связи с договором, но не сопровождалось нарушением его условий со стороны обогатившегося контрагента сделки. Однако, если же приобретение (сбережение) имущества стороной сделки произошло в результате нарушения такой стороной условий договора, то подлежат применению нормы права, регулирующие договорные отношения сторон, а также отношения по возмещению убытков, связанных с нарушением договорного обязательства.

Как указал суд апелляционной инстанции, по своей правовой природе требование собственника о взыскании денежных средств, недополученных по договору аренды земельного участка в связи с нарушением его условий, в связи с нарушением арендатором обязанности по использованию земельного участка в соответствии с установленным в договоре ВРИ, является требованием о применении меры гражданско-правовой ответственности, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды. Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ и иными способами, предусмотренными законом.

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

Выбор способа защиты принадлежит лицу, чье право нарушено, что не исключает взыскание убытков вместо договорной неустойки, однако в пределах, предусмотренных п.1 ст.394 ГК РФ, предусматривающим, что, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

При этом суд апелляционной инстанции, установив, что поскольку использование земельного участка арендатором не по целевому назначению (с нарушением вида разрешенного использования) является нарушением условий заключенного сторонами договора аренды и влечет применение к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности, что исключает возможность применения в данном случае к спорным правоотношениям сторон норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, соответственно и отсутствуют основания для применения положений статей 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ и взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, чтов соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а согласно пункту 1 статьи 65 этого же кодекса использование земли в Российской Федерации является платным и формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ, а в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

На основании п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 20 Закона города Москвы N 48 от 19 декабря 2007 года "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких Земельных участков устанавливаются Правительством г. Москвы.

В силу постановления Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 с 17.04.2009 подлежат применению новые ставки арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым использованием земельного участка.

За период с 09.08.2018 по 02.03.2019 размер арендной платы, исчисленной исходя из указанных показателей, составляет 296 247 руб. 79 коп.

Из расчета истца следует, что Департамент доначислил плату за использование земельного участка по ставке 1, 5% от кадастровой стоимости участка, определенной с использованием установленного названным постановлением Правительства Москвы среднего удельного показателя кадастровой стоимости для земель исходя из вида разрешенного использования 1.2.6 "Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц", который составлял в 2018 году – 38 972 руб. 39 коп. за 1 кв. м., в 2019 году – 45 866 руб. 23 коп.

За период с 09.08.2018 по 02.03.2019 размер арендной платы, исчисленной исходя из указанных показателей, составляет 890 283 руб. 95 коп.

Согласно пункту 2.7 Постановления Правительства Москвы N 273-ПП ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется в порядке, указанном в пункте 2.1 настоящего Постановления, на основании максимального значения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

На основании изложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца 594 036 руб. 16 коп.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из текста договора аренды, земельный участок предназначен для эксплуатации существующих зданий и строения АТС-350.

Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенное использование".

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно сведений Государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 77:04:0004009 имеет вид разрешенного использования "эксплуатации существующих зданий и строения АТС-350".

Вместе с тем, в результате проверок, проведенных Госинспекцией по недвижимости 08.08.2018 и 05.03.2019 было установлено, что земельный участок используется ответчиком, в том числе для целей размещения гостиницы (общежития).

Несоответствие фактического вида использования земельного участка сведениям о виде разрешенного использования, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, возникшее вследствие злоупотребления ответчиком правами на внесение соответствующих изменений в государственный реестр, повлекло необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения производственных предприятий меньше, чем кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Размер арендной платы за земельный участок должен соответствовать реальному уровню доходности земельного участка, который определяется с учетом его фактического использования.

В рассматриваемой ситуации разница между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования земельного участка и начисленной текущей арендной платой, по мнению судебной коллегии, составила неосновательное обогащение ответчика.

Судебная коллегия учитывает, что ответчиком изменения в договор аренды от 30.03.1995 г. N М-04-001933 в части предоставления земельного участка и размера арендной платы не вносились.

Действующее законодательство не предусматривает возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка. Арендная плата определяется за весь земельный участок исходя из видов деятельности на земельном участке.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлено, что основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется в порядке, указанном в пункте 2.1 настоящего постановления, на основании максимального значения кадастровой стоимости (п. 2.7).

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с принципом экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Как пояснил истец, арендная плата начисляется ответчику в соответствии с условиями договора исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004009:2, установленной для вида разрешенного использования: " эксплуатации существующих зданий и строения АТС-350".

В силу п. 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Из представленных документов следует, что Департаментом был осуществлен расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004009:2 с учетом фактического использования - размещение гостиниц (п. 1.2.6 Приказа Минэкономразвития от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов").

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд кассационной инстанции считает, что заявитель доказал обоснованность доводов кассационной жалобы.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, оставляет в силе решение, принятое по настоящему делу №А40-188101/2019 Арбитражным судом города Москвы.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2020 года по делу № А40-188101/2019 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2019 года оставить в силе.

Председательствующий-судья Е.В. Кочергина

Судьи: В.Я. Голобородько

Н.Н. Колмакова