Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2020 г. по делу № А40-213937/15, вынесенное судьей Е.А. Пахомовым, об отказе ФИО1 в удовлетворении заявления о признании Предварительного договора купли-продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов и признании требования как обеспеченного залогом имущества должника,

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 – ФИО2 дов. от 06.10.2020

от к/у ЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» - ФИО3 дов. от 06.07.2020

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-213937/15-175-633Б от 22.07.2016 Закрытое акционерное общество «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» (ОГРН <***> ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2020 г. отказано ФИО1 в удовлетворении заявления о признании Предварительного договора купли-продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов и признании требования как обеспеченного залогом имущества должника. Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции, ФИО1 обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить обжалуемый судебный акт. В суд апелляционной инстанции поступил отзыв конкурсного управляющегоЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддерживал доводы апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в ней, просил отменить судебный акт. Представитель конкурсного управляющегоЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» возражал на доводы апелляционной жалобы, указывал на ее необоснованность. Просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Рассмотрев дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного определения, принятого в соответствии с действующим законодательством и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, 30.05.2013 между ФИО1 (далее – покупатель) и ЗАО «МТФ им. Петра Алексеева» (далее – должник, продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно пункту 1.1 которого Продавец обязался заключить с Покупателем договор купли-продажи и передать в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного на условиях Предварительного договора, недвижимое имущество, находящееся по адресу: <...>, общей ориентировочной) площадью 121,7 кв.м. (лот №34), а именно: подавал, ком. 20, 1 этаж, ком.157. В соответствии с условиями Предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 31.12.2014.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 Предварительного договора Покупатель перечислил Продавцу полную стоимость обеспечительного платежа в размере 13 618 999,83 руб., что подтверждается платежными документами, представленными в материалы дела, однако основной договор не заключен, денежные средства не возвращены.

Определением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-213937/15-175-633Б от 27.10.2016 требования ФИО1 включены в третью очередь удовлетворения реестра требований кредиторов Закрытого акционерного общества «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» (ОГРН <***> ИНН <***>) в размере 13 618 999,83 руб. основного долга, а также в размере 502 616,75 руб. процентов - в третью очередь отдельно с удовлетворением после погашения основного долга и причитающихся процентов.

По мнению ФИО1, в заключенном им Предварительном договоре купли-продажи апартамента имеются признаки договора долевого участия в строительстве.

Судом первой инстанции установлено, что заявление о признании Предварительного договора купли-продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов является не обоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 1 Закон об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о купли-продажи недвижимого имущества. При этом ФИО1 не представлены доказательства того, что заключенный предварительный договор свидетельствует о сложившихся между сторонами договорных отношениях долевого участия в строительстве. Так, сторона договора - продавец не обладает статусом застройщика. Недвижимое имущество, в состав которого входит помещение, являющееся предметом договора, имеет статус апартаментов, что в соответствии со ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации не относится к жилым помещениям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, суду следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30, 37, 55. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Также судом первой инстанции было учтено то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Головинского районного суда г.Москвы от 10.02.2016 по делу №2-352/16 Предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ФИО1 и должником, расторгнут.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В свою очередь, изменение правового статуса расторгнутого договора и признание его договором участия в долевом строительстве противоречит основам гражданского законодательства и приведет к нарушению принципа правовой определенности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что в связи с отказом в удовлетворении заявления о признании Предварительного договора купли-продажи помещения, заключенного 30.05.2013 между ФИО1 и должником, договором долевого участия в строительстве нежилых объектов, требование ФИО1 о признании требования кредитора залоговым также не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции по настоящему делу. Довод ФИО1 о том, что ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» обладает статусом застройщика - отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщиком), является юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Верховный суд Российской Федерации в Определении по делу №305-ЭС 18-5428 от 20.08.2018 года указал, что Параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для признания за лицом статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение всех специальных условий, а именно:

- привлечение им денежных средств или иного имущества участника строительства;

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Таким образом, только при соблюдение всех указанных условий лицо можно признать застройщиком.

При этом у ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» отсутствуют наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений, а также объектом строительства не выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств или иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Согласно статьям 15, 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Недвижимое имущество, ранее находящиеся в собственности ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» имеет статус апартаментов, что в соответствии со статьями 15, ст. 16 Жилищного кодекс Российской Федерации не относится к жилым помещениям.

В рамках рассмотрения дела о признании ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» несостоятельным (банкротом) не было заявлено ни одного требования о передаче жилых помещений. Доказательства обратного ФИО1 в материалы дела не предоставлено.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что в 2018-2019 году на земельном участке, расположенным по адресу: <...> строится многоквартирный дом – является несостоятельной, поскольку ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева» с 2017 года не имеет какого-либо отношения ни к земельному участку, ни к помещениям расположенным на нем. Более того, приведенная ФИО1 судебная практика не применима к вышеуказанному спору, так как в указанной практике предварительный договор в отношении нежилого помещения договор признан договором долевого участия в связи с тем, что это нежилое помещение располагалось в подвале многоквартирного дома, а в нашем случае нежилое помещение, располагается в аппарт-комплексе, где ни одно помещение не обладает статусом жилого.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку не свидетельствуют о вынесении судом первой инстанции неверного по существу определения.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку обусловлены несогласием заявителя с выводами суда первой инстанции, при отсутствии в материалах апелляционной жалобы доказательств, которые могли бы поставить под сомнение правильность вывода суд первой инстанции. С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2020 г. по делу № А40-213937/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Р.Г. Нагаев

Судьи: А.Н. Григорьев

ФИО5