Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.09.2021, диплом № ИВС 0021193 от 30.06.2003, ФИО4 по доверенности от 10.05.2021, диплом № АВС 0681915 от 20.06.1990;

от третьего лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Слуга Спорта» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Малаб-инвест» (далее – ответчик) о взыскании 50.040.176 руб. 24 коп. задолженности и 7.589.180 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 307-310, 395, 606, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 18.07.2016 № 002/ДДА/16/ЕСЕ, в части возврата стоимости неотделимых улучшений.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен: временный управляющий ФИО1

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 30 сентября 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен долгосрочный договор аренды от 18.07.2016 № 002/ДДА/16/ЕСЕ (далее по тексту также – договор) в отношении нежилого помещения, входящего в состав Торгово-развлекательного комплекса «МАRI» по адресу Россия, <...>, этаж 3, помещение 8, комнаты 1, 1.1-1.11 («Помещение») на срок до 14.12.2031г. включительно (п. 9 части «А» договора («Коммерческие условия»).

Согласно Акту приема-передачи помещения от 06.08.2016, Арендодатель передал, а Арендатор принял Помещение в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды, а именно, требующем производства Подготовительных работ, необходимых для использования Арендатором Помещения по целевому назначению (размещение фитнес клуба, с целью проведения спортивных занятий, в том числе, групповых занятий, с использованием тренажеров, и осуществления сопутствующей деятельности). Планировка помещения соответствовала схеме 2 из части А договора аренды (Технический паспорт помещения).

Истец в обоснование иска указал, что согласовал с арендодателем и произвел подготовительные работы в помещении, помещение было открыто для посетителей в установленные договором аренды сроки, 28 января 2017г.

Наличие согласия Арендодателя на производство неотделимых улучшений подтверждается, в том числе, следующими обстоятельствами:

1) Часть А Договора аренды, схема 1, где приводится план арендуемого помещения (планировочное решение Арендатора) после завершения в нем Подготовительных работ;

2) Разделительная ведомость (на шести страницах) на выполнение строительно-монтажных работ и работ по обустройству инженерных сетей и коммуникаций (Приложение № 5 к Договору аренды), где указано, в числе прочего, какие именно неотделимые улучшения производятся за свой счёт Арендатором;

3) Технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям Арендодателя (Приложение № 6 к Договору аренды);

4) Состояние передаваемого Арендодателем Помещения (Приложение № 7 к Договору аренды), где, в числе прочего, приводится перечень общестроительных работ и работ по инженерному оснащению Помещения, которые должны быть выполнены Арендатором.

Все вышеперечисленные документы являются неотъемлемыми частями Договора аренды, согласованы и подписаны обеими Сторонами и зарегистрированы в Росреестре.

Кроме того, рабочая документация для проведения Подготовительных работ, которая была разработана генеральным подрядчиком истца – ООО «СТАТОМ» - была согласована Арендодателем, в лице технического директора АО «Малаб-инвест» ФИО5 Также истец указывает на то, что имеются документы с согласованиями различных этапов строительно-монтажных работ – Акты, подтверждающие проведения испытаний различных систем смонтированных Арендатором и т.п.

Арендодатель 01.08.2018 направил Арендатору уведомление за исх. № 822 о расторжении Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 16.08.2018 и передал Помещение в аренду новому арендатору ООО «Комета.фит».

Акт возврата помещения был подписан сторонами 16 августа 2018г. (т.5, л.д. 121).

Согласно представленной в материалы дела документации, истцом были произведены неотделимые улучшения на сумму 50.040.176 руб. 24 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 19.10.2018г. с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений. Так как ответчик испрашиваемую сумму истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что истец доказал факт производства работ с согласия арендодателя, в результате которых арендуемое помещение получило ряд неотделимых улучшений и требования по иску полностью удовлетворил.

Апелляционный суд не согласен с данными выводами суда первой инстанции, т.к судом не учтено следующее.

Истец в обоснование иска указал, что поскольку неотделимые улучшения арендованного имущества произведены за счет его средств и с согласия арендодателя, он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды от 18.07.2016 № 002/ДДА/16/ЕСЕ.

Возражая в удовлетворении иска, ответчик указал, что истцом в арендованном помещении самовольно, без каких-либо разрешений и согласований, произведена несанкционированная перепланировка помещений, что является нарушением условий договора аренды и обязанностей арендатора.

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Положения данной статьи, действующие в нормативном единстве с другими положениями главы 34 данного кодекса и с учетом принципа свободы договора, обеспечивают необходимый баланс имущественных интересов арендатора и арендодателя (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 2585-О).

По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, соответственно стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Согласно п. 10.1 договора согласовано, что осуществление любых улучшений помещения (отделимых, неотделимых) при производстве перепланировок, кроме текущего ремонта или профилактических работ, производится арендатором по согласованию с арендодателем с его письменного согласия, а в случае необходимости оформляется подписанием дополнительного соглашения к договору и согласно руководству по проведению работ и Правилам комплекса. По требованию арендодателя вместе с запросом письменного согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендатор обязан передать перечень таких определенных улучшений арендатора.

Между тем, истец в нарушение п.10.1 договора и ст. 623 ГК РФ письменного согласия арендодателя не представил.

Как следует из представленных в дело доказательств, договор аренды был прекращен арендодателем в связи с систематическими просрочками арендатора по внесению арендной платы (претензия от 20.06.2018 № 769 - том 6 л.д. 47-49, уведомление арендодателя о расторжении договора аренды № 822 от 01.08.2018 - том 4 л.д. 136).

Наличие задолженности по оплате арендной платы арендатора, без учета коммунальных услуг, подтверждено подписанным двухсторонним актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 16.08.2018г. (т. 5, л.д. 122-123)

В соответствии с п. 9.2 и п. 10.2 части Б договора аренды (том 1 л.д. 48-49) помещение должно передаваться арендодателю по акту возврата вместе с неотделимыми улучшениями.

Однако акт возврата от 16.08.2018 не содержит сведений о произведенных арендатором неотделимых улучшениях (том 5 л.д. 121), акты передачи неотделимых улучшений в адрес арендодателя не направлялись, и в материалах дела таких доказательств не имеется.

Доказательств вручения либо направления в адрес ответчика проектно-сметной документации на предполагаемые работы по улучшению арендуемого имущества, с целью получения предварительного согласия на проведение работ по улучшению арендуемого имущества, равно как и согласования объема и стоимости таких работ, истцом в дело не представлено.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд отказывает в удовлетворении требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Так как в удовлетворении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказано, правовые основания для применения мер ответственности о взыскании процентов не имеется.

Доводы истца о том, что ответчик согласовал стоимость возмещения неотделимых улучшений, ссылаясь на представленные в дело договоры подряда, апелляционным судом отклоняются, т.к указанные договоры не были согласованы с арендодателем, и не свидетельствуют о получении согласия арендодателя, представленные истцом договоры содержат виды работ, которые не относятся к неотделимым улучшениям (в частности: вывоз мусора, погрузочно-разгрузочные, изготовление исполнительной документации и т.д.). Работы, выполненные ООО «Триал Маркет» по установке плинтуса, ООО «Строймонтаж» по установке и обвязке водонагревателей, работы по устройству спортивных полов из резиновых плит, работы по изготовлению и установке стеклянных модульных перегородок ООО «ППК» (т. 3, л.д. 24, 35; т. 4, л.д. 1; 30-34; 43).

Тот факт, что помещение после прекращения договора аренды с истцом было сдано в аренду ООО «Комета. Фит» для открытия фитнес центра (том 2 л.д. 2), не свидетельствует о том, что работы отвечают признакам улучшения, интересного для арендодателя, т.к в их отсутствие помещение, расположенное в крупном торгово-развлекательном центре, подлежало сдаче для торговых целей, не обязательно связанных с занятиями фитнесом.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Расходы по уплате госпошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65-66, 110, 123, 156, 170, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 сентября 2021 года по делу №А40-309305/19 отменить.

В удовлетворении исковых требованиях отказать.

Взыскать с ООО «Слуга Спорта» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 200.000 (двести тысяч) руб.

Взыскать с ООО «Слуга Спорта» в пользу АО «Малаб-инвест» расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3.000 (три тысячи) руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Александрова Г.С.

Судьи: Бондарев А.В.

Савенков О.В.