Гражданский кодекс часть 1

жилищно-строительный кооператив «Экспериментальный» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья «Битца» с требованием об установлении частного срочного сервитута сроком на один год в отношении части земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер 77:05:0006004:135 в соответствии с прилагаемой схемой для целей прохода и проезда жителей многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, к дому и земельному участку с кадастровым номером 77:05:0006004:131, размер платы 822 000 руб. и понуждении заключить соглашение об установлении частного сервитута в прилагаемой к исковому заявлению редакции.

Решением арбитражного суда от 15.03.2019 в удовлетворении искового заявления отказано.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Представитель третьего лица ГУП г. Москвы «Специальное предприятие при Правительстве Москвы» поддержал позицию ответчика.

Третье лицо Департамент городского имущества г. Москвы, надлежащим образом извещенное о производстве по делу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о праве собственности на долю в праве в отношении ЖСК «Экспериментальный». Земельный участок огорожен, въезд осуществляется через контрольно-пропускной пункт со шлагбаумом. Собственники несут расходы на содержание общего имущества, включая: расходы на содержание поста дежурных на контрольно-пропускном пункте (отопление и освещение), сопровождение программного обеспечения системы видеорегистрации, установленной на внутридомовой территории, расходы по ремонту шлагбаума, откатных ворот, видеокамер на контрольно-пропускном пункте, расходов на уборку дорожного и тротуарного покрытия от грязи, снега и наледи, на ремонт асфальтового покрытия внутридомовых проездов.

Вместе с тем часть земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006004:135 используется жителями соседнего многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в связи с отсутствием иного подъездного пути к их многоквартирному дому.

Учитывая указанное обстоятельство, собственниками помещений в многоквартирном доме (<...>) принято решение о необходимости заключения соглашения о сервитуте, утвержден проект соглашения. Проект соглашения об установлении сервитута направлен в ТСЖ «Битца», как организации осуществляющей управление домом по адресу: <...>, для его подписания.

Однако указанное обращение ЖСК «Экспериментальный» оставлено ТСЖ «Битца» без ответа, в связи с чем истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ЖСК «Экспериментальный» не является надлежащим истцом по настоящему делу, то есть лицом, которое вправе требовать установление сервитута; ТСЖ «Битца» не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку заявленное требование может быть предъявлено только к собственнику недвижимого имущества; как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом № 19 (строительный 21А) относится к собственности публично-правового образования (Москва) с отметкой «На период проектирования и строительства жилого дома со встроенной автостоянкой над существующим сооружением гражданской обороны», под этим же домом находится объект гражданской обороны, что не допускает каких-либо ограничений в возможности подхода к нему.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что суд первой инстанции не применил положения ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», ст. 182 ГК РФ, ст. 137 ЖК РФ; суд неправильно истолковал положения ст. 274 ГК РФ, ст. ст. 135, 138 ЖК РФ; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Суд отклоняет приведенные доводы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 77:05:0006004:135 является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 77:05:0006004:131, на котором расположен многоквартирный жилой дом № 19. Жители многоквартирного дома осуществляют проход и проезд автомобилей непосредственно используя часть земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006004:135.

Согласно п. 5 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также земельный участок вокруг него может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, то есть правом сервитута.

В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274-276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В соответствии с ч. 5 ст. 23 Земельного кодекса РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере. Установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать: принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Надлежащим истцом по настоящему делу признается лицо, требующее установления сервитута, для которого нет иной возможности реализации своих прав без его установления.

Как обосновано указал суд первой инстанции, по смыслу п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник не вправе заявлять требование об ограничении своего права собственности путем установления сервитута.

ЖСК «Экспериментальный», обращаясь в суд с указанным иском, требует установление платы за пользование принадлежащим собственникам помещений многоквартирного дома общим имуществом.

Цель установления сервитута иная – ограничение права собственности одного лица для предоставления возможности другому лицу пользоваться его имуществом.

В связи с этим суд обоснованно указал, что ЖСК «Экспериментальный» не имеет права на иск, поскольку не является лицом, которое вправе требовать установление сервитута.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, истец по спору не исчерпал иные способы защиты, если полагает свои права (права собственников многоквартирного дома) нарушенными.

Проанализировав нормы жилищного законодательства, суд первой инстанции правомерно указал, что товарищество в данном случае не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме. Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу о том, что ТСЖ «Битца» не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку требование может быть заявлено к собственнику недвижимого имущества.

С учетом изложенного оснований для понуждения ТСЖ «Битца» к заключению соглашения с ЖСК «Экспериментальный» об установлении частного сервитута не имеется.

Истец указывает, что ЖСК «Экспериментальный» уполномочен общим собранием собственников дома № 21 на представление их интересов в правоотношениях по установлению сервитута.

Однако собственники дома № 19 аналогичных полномочий ТСЖ «Битца» не давали, оно в силу закона (ст. 135 ЖК РФ и др.) не уполномочено представлять интересы собственников не по вопросам содержания и ремонта их общего имущества, а по вопросам пользования ими чужой собственностью. Компетенция ТСЖ строго ограничена жилищным законодательством и не позволяет заключать сделки, возлагающие на собственников помещений бремя расходов, не предусмотренных ни Жилищным кодексом, ни общим собранием собственников.

Как следует из представленного в материалы дела соглашения, под требованием установления сервитута истец фактически возлагает на ТСЖ (а, соответственно, собственников) обязанность оплачивать услуги охраны, программного обеспечения, шлагбаум, зарплату дворникам соседнего дома.

Однако перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, размер финансирования устанавливаются исключительно на основании решения общего собрания собственников дома (п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном № 491 от 13.08.2006). При этом п.п. «в» п. 15 указанных Правил прямо регламентирует, что в состав услуг и работ не входят: уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков».

Смета и размер платы собственников/размер вносов членов ТСЖ устанавливаются общим собранием членов ТСЖ исходя из утвержденного общим собранием собственников перечня работ и услуг (п. 4, п.8.1. ст. 145 ЖК РФ), при этом согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 29 Правил № 491 расходы за содержание определяются, а плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а согласно п. 35 Правил № 491 размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную ст. 154 ЖК РФ, предлагаемые истцом услуги не входят. Иной порядок определения объема и стоимости услуг жилищное законодательство не допускает.

Доказательств того, что собственники дома № 19 принимали решение о предоставлении им услуг истцом по спору, в материалы дела не представлено.

Кроме того, один из двух входов в объект гражданской обороны и аварийный выход, находятся со стороны участка ЖСК «Экспериментальный» (том 2, л.д. 81, 84), что исключает ограничение доступа к ним.

Сам истец в апелляционной жалобе указывает, что обязанность по внесению платы за сервитут возникает у собственников помещений дома № 19 не в силу положений ст.ст. 153-155 ЖК РФ, а в соответствии с законодательством, регулирующим земельно-правовые и гражданско-правовые отношения.

Однако иск им предъявлен не к собственникам, а к ТСЖ, которое осуществляет деятельность в рамках жилищных правоотношений и не может обеспечивать плату собственников, возникшую в сфере земельных и гражданских правоотношений.

Более того, материалами дела подтверждено обстоятельство того, что в настоящее время разрешается вопрос об установлении публичного сервитута в границах земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006004:135 с адресным ориентиром: <...>.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2019 по делу № А40-40125/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья В.В. Валюшкина

Судьи М.С. Кораблева

Е.Б. Алексеева