Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.07.2021 по делу №А40-50495/21 принятое

по заявлению ООО «АГРОАСПЕКТ» к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: "Алпегру Ретэйл Пропертиз Лимитед"

о признании незаконным решения,

в присутствии:

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 15.07.2020;

от заинтересованного лица:

не явился, извещен;

от третьего лица:

не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АГРОАСПЕКТ» (далее- Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительным решения Управлением Федеральной- службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее- Управление, ответчик) об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 №MFC-0558/2020- 514738-1.2, обязании Управления произвести государственную регистрацию перехода прав собственности от компании с ограниченной ответственностью КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» к Обществу на основании договора купли-продажи от 14.07.2020г. в отношении объекта недвижимости- нежилого здания общей площади 1629 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 13.07.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой в суд апелляционной инстанции, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.

В материалы дела от заявителя поступил отзыв, в приобщении которого апелляционным судом отказано, в связи с несоблюдением требований ст. 262 АПК РФ.

Представители Управления и третьего лица в судебное заседание не явились, в связи с чем, спор рассмотрен в их отсутствие в порядке ст.123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, решение просил оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется, исходя из следующего.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик не доказал законности и обоснованности оспоренного решения.

Рассмотрев спор повторно, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности с нормами права, регулирующими спорные правоотношения, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает указанный вывод суда правильным.

При этом, коллегия считает необходимым отметить следующее.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

Как следует из материалов дела, между компанией с ограниченной ответственностью «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед»» (КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед») и Обществом 01 апреля 2021 года был заключен договор 01-06/7697 об уступке прав и переводе дола по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010г. в отношении нежилого здания общей площадью 1 545, 2 кв.м., кадастровый номер 77:07:0004002:1096, расположенного по адресу: <...>., о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве была сделана запись от 23.09.2012 г. № 77-77-07/038/2012-407.

14.07.2020г. между КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» и Обществом был заключен договор купли-продажи в отношении указанного объекта недвижимости.

05.10.2020г. стороны договора обратились в Управление с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество с целью осуществления регистрацию перехода права собственности на указанное нежилое здание на основании договора купли-продажи от 14.07.2020 г.

Управлением было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020- 514738-1.2.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из следующего.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. государственный орган ссылался на не предоставление сторонами сделки учредительных документов ООО «Агроаспект», отсутствие решения, уполномоченного органа КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» на совершение крупной сделки, а также считает, что сделка в силу закона является не заключенной и не отвечает требованием действующего законодательства.

Таким образом, государственным органом установлено, что обращение за оказанием государственной услуги не соответствует требованием действующего законодательства.

В ходе рассмотрения заявления о регистрации права Управление в Налоговый орган был сделан межведомственный запрос о предоставлении учредительной документации, ответ на запрос не поступил.

В связи, с этим Управлением было вынесено решение о приостановке государственной регистрации права.

В связи, с вынесенным Управлением решением о приостановке государственной регистрации права, в том числе, по причине отсутствия учредительной документации ООО «Агроаспект», в лице своего представителя 02.12.2020 года было подано заявление о предоставлении дополнительных документов, включая опись от 10.10.2019 г. выданную при более раннем обращении общества с заявлением об оказании государственных услуг через МФЦ района Чертаново Северное, ЮАО, которая подтверждает наличие у государственного органа заверенного, в установленном порядке пакета учредительных документов юридического лица ООО «Агроаспект» в полном объеме.

Таким образом, изложенное в решении об отказе в государственной регистрации права собственности от 14.01.2021 № MFC-0558/2020-514738-1.2. основание не находит своего фактического подтверждения.

Доводы Управления об отсутствии сведений о крупности и заинтересованности в заключенной сделке, а именно договора купли-продажи от 14.07.2020г. либо согласие уполномоченных органов юридических лиц на заключение данного договора, подлежат отклонению на основании следующего.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абз 2 п.6 cт. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об обществах с ограниченной ответственностью" Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Согласно п.4, ст. 46 Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Таким образом, сделки заключённые без соответствующего согласия на ее заключение с признаками заинтересованности или крупной сделки, являются оспоримыми, и могут быть признаны ничтожной только в судебном порядке.

В соответствии с п.62 Административного регламента если в случаях, предусмотренных федеральным законом, на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, требуется получение согласия третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, к заявлению о государственной регистрации сделки или права, ограничения права, обременения объекта недвижимости прилагается такое согласие.

Орган регистрации прав не вправе истребовать указанное согласие у заявителя, если в силу федерального закона сделка, совершенная без такого согласия, не является ничтожной и при непредставлении в таком случае указанного согласия, сведения о непредставлении согласия на государственную регистрацию вносятся в ЕГРН и отражаются в выдаваемых Органом регистрации прав выписках из ЕГРН.

В соответствии с п.226. Административного регламента в случае если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор прав проверяет наличие такого согласия.

Непредставление для государственной регистрации прав согласия третьих лиц на совершение сделки в случаях, когда его отсутствие не влечет ничтожность такой сделки, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 66 Административного регламента орган регистрации прав не вправе требовать от заявителя или его представителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственной услуги.

Законодательство РФ не предусматривает такую форму образования и организации юридического лица как «Компания с ограниченной ответственностью», т.е. в отношении данной формы юридического лица на территории РФ отсутствует обязанность по одобрению крупных сделок или сделок с признаками заинтересованности.

Кроме того, Устав КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» так же не предусматривает необходимость получения такого согласия, о чем в Управление, кроме учредительных документов КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» были представлены пояснения, подтверждающие факт отсутствия необходимости получения согласия, уполномоченного органа юридического лица, на заключение крупной сделки.

В качестве одного из оснований при принятии решения Управлением указано, что сделка между сторонами не является заключенной в связи с отсутствием в договоре купли-продажи существенного условия - цены на объект недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 26 и ст.27 установлен исчерпывающий перечь оснований для принятия решения для отказа в государственной регистрации права собственности.

При этом, данным пунктом не предусмотрено запрета регистрации сделки, имеющий в себе основания для прекращения ранее возникших между сторонами обязательств и прекращающихся, в связи с возникновением между сторонами новых обязательств (новация).

По содержанию договора лизинга недвижимого имущества №647L от 23.12.2010 и договора от 01.04.2021 01-06/7697 об уступке прав и переводе долга по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г., предусмотрен коммерческий лизинг, а именно предоставление объекта недвижимости в аренду на срок в 256 месяцев.

При этом договор лизинга и договор от 01.04.2021 01-06/7697 об уступке прав и переводе долга по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г. не предусматривали возможность выкупа нежилого помещения без дополнительного соглашения, определяющего цену и порядок выкупа.

Договор лизинга, заключенный между сторонами КОО «Алпегру Ретейл Пропертиз Лимитед» и ООО «Агроаспект» предусматривал исполнение обязательств сторон как предоставление объекта недвижимости для временного владения и пользования за плату (аренда), путем применения, дифференцируемого размер арендной платы.

Соответственно, предметом договора лизинга являлось лишь временное владение и пользование определенным объектом недвижимости за определенную стоимость.

Исходя из содержания ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии, с п.3.1 Договора купли-продажи от 14.07.2020 г. цена договора купли-продажи составляет 125 171 661 (сто двадцать пять миллионов сто семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят один) рубль 50 копеек.

Договор купли-продажи от 14.07.2020 г. подразумевает абсолютно иной характер возникших между сторонами обязательств и предмет договора, чем ранее возникшие между сторонами обязательства по договору лизинга недвижимого имущества №647L от 23.12.2010 и договора от 01.04.2021 01-06/7697 об уступке прав и переводе долга по договору лизинга недвижимого имущества № 647L от 23.12.2010 г.

Предметом договора купли-продажи от 14.07.2020г. является переход права собственности на недвижимость, а значит передачу права пользования, владения и распоряжения за определенную фиксированную сторонами цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Фактическое заключение сторонами иного по своей правовой природе договора является волеизъявлением обеих сторон путем достижения соглашения, о всех существенные условия сделки, заменяющих первоначальные обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор лизинга прекращается так же на основании ст. 413 ГК РФ, а именно в связи с совпадением должника и кредитора.

Таким образом, заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство арендатора(покупателя) по внесению арендной платы, поскольку с момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом, таким основанием становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Соответственно, сведения об оставшейся сумме не выплаченной арендной платы, не имеют никакого значения для определения стоимости права собственности на объект недвижимости.

Исходя из этого цена договора купли-продажи от 14.07.2020 г. никак не должна зависеть от исполнения лизингополучателем договора лизинга в части уже произведенных оплат, ранее имеющиеся обязательства сторон по договору лизинга прекращены.

Таким образом, выводы Управления о том, что договор считается не заключенным, в связи с отсутствие в договоре согласованной цены объекта недвижимости, не имеет под собой фактических оснований, когда условие о цене четко отражено в договоре купли-продажи.

Учитывая изложенное, законных оснований для вынесения оспоренного решения у Ответчика не имелось.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, которому дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции (л.д. 45-48).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о недоказанности ответчиком законности принятого решения и о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.07.2021 по делу №А40-50495/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: В.И. Попов

Судьи: С.М. Мухин

ФИО1

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.