Гражданский кодекс часть 1

судей:	Ж.В. Поташовой, ФИО1,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Н.А.Третяком,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №15 апелляционную жалобу Управления Росреестра по г.Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июня 2021 г. по делу №А40-70344/21(130-435)

по заявлению 1) ООО «Трио»;

2) ООО «Незабудка»;

3) ИП ФИО2

к Управлению Росреестра по г.Москве

третье лицо: ДГИ г.Москвы

о признании незаконными отказов

при участии:

от заявителя:	1-3) ФИО3 по дов. от 20.03.2021;
от ответчика:	ФИО4 по дов. от 11.01.2021;
от третьего лица:	не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2, ООО «Незабудка» и ООО «Трио» (далее – Заявители) обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее – Управление, заинтересованное лицо, ответчик) о признании незаконными отказовв государственной регистрации права собственности ИП ФИО2 на нежилые помещения по адресу: <...>, с кадастровыми номерами 77:08:0003007:14020, 77:08:0003007:14022 и 77:08:0003007:14021, выраженные в Уведомлениях от 15 марта 2021 года №№ КУВД-001/2020-27354789/4, КУВД-001/2020-27339693/4 и КУВД-001/2020-27350373/3, о возложении обязанности на Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию права собственности ИП ФИО2 на нежилые помещения по адресу: <...>, с кадастровыми номерами77:08:0003007:14020,77:08:0003007:14022 и 77:08:0003007:14021, о взыскании с Управления Росреестра по Москве в пользу ИП ФИО2 расходов на оплату услуг представителя в размере 90 000 рублей, а также почтовых расходов.

Решением суда от 29.06.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению Управления, передача прав на имущество заявителями – юридическими лицами физическому лицу возможна только на торгах, так как юридические лица приобрели права на недвижимое имущество в процессе приватизации.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителей возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 ноября 2017 года Департамент имущества города Москвы (далее -Департамент) продал по Договору купли-продажи недвижимости № 59-4973 ООО «Трио» (нежилое помещение по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0003007: 14020, общей площадью 156,1 кв. м (этаж 1, пом. 1, коми. 1-6, 12) (далее - ФИО5 1).

15 декабря 2017 года Управление зарегистрировало право собственности ООО «Трио» на ФИО5 1 и ипотеку в силу закона в пользу Департамента как Залогодержателя. Ипотека установлена до выплаты полной стоимости Помещения 1.

29 декабря 2018 года Департамент продал по Договору купли-продажи недвижимости № 59-5782 ООО «Незабудка» нежилые помещения пo тому же адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0003007:14022, площадью 6 кв. м (этаж 1, пом. 1, ком. 7-9) (далее - ФИО5 2), с кадастровым номером 77:08:0003007:14021, площадью 132,5 кв. м (этаж 1, пом. 1, ком. 10, 11, 13-23) (далее - ФИО5 3).

05 февраля 2019 года Управление зарегистрировало право собственности ООО «Незабудка» на Помещения 2 и 3 и ипотеку в силу закона в пользу Департамента как Залогодержателя. Ипотека установлена до выплаты полной стоимости Помещений 2, 3.

Обе указанные продажи осуществлены в порядке приватизации по процедуре Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 159-ФЗ).

10 сентября 2020 года ООО «Незабудка» продало ИП ФИО2 (далее - Индивидуальный предприниматель) Помещения №№ 2 и 3 по «Договору передачи договора-купли-продажи недвижимости от 29.12. 2018 № 59-5782 (с поручительством)».

Долг ООО «Незабудка» перед Департаментом по оплате данных помещений переводится на Индивидуального предпринимателя. Продавец выступил по данному договору поручителем по обязательствам Индивидуального предпринимателя перед Департаментом.

25 сентября 2020 года Департамент дал согласие на указанный выше договор от 10 сентября 2020 года.

25 сентября 2020 года ООО «Трио» продало Индивидуальному предпринимателю ФИО5 № 1 по «Договору передачи договора-купли-продажи недвижимости от 10.11.2017 № № 59-4973 (с поручительством)». Долг ООО «Незабудка» перед Департаментом по оплате данных помещений переводится на Индивидуального предпринимателя. Продавец выступил по данному договору поручителемпообязательствамИндивидуальногопредпринимателяперед Департаментом.

28 октября 2020 года между Департаментом и ООО «Трио» заключено Дополнительное соглашение к Договору купли-продажи недвижимости от 10 ноября 2017 года, в соответствии с которым ООО «Трио» разрешено при отдельном согласии Департамента продавать ФИО5 № 1 при условии, что ООО «Трио» выступит поручителем по обязательствам нового собственника Помещения №1.

02 ноября 2020 года Департамент даёт согласие на указанный выше договор между Индивидуальным предпринимателем и ООО «Трио» от 25 сентября 2020 года.

15 декабря 2020 года Заинтересованное лицо приостанавливает регистрацию прав собственности Индивидуального предпринимателя на Помещения №№ 1, 2 и 3 по указанным выше договорам от 10 и 25 сентября 2020 года (письма № MFC-0558/2020-907479 и № MFC-0558/2020-908204, 908810). Основание приостановки сводится к тому, что, по мнению регистратора, указанными договорами нарушено законодательство о приватизации, а именно запрет уступки преимущественного права выкупа у публичного собственника арендованного помещения (пункта 7 статьи 4 Закона 159-ФЗ).

15 марта 2021 года по тем же правовым основаниям заинтересованное лицо отказало в государственной регистрации права собственности Индивидуального предпринимателя на Помещения №№ 1, 2 и 3.

Не согласившись с указанными отказами, заявители обратились в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказы Управленияв государственной регистрации права собственности нарушают права и законные интересы заявителей.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Законом N 159-ФЗ, а именно п. 7 ст. 4 действительно установлен запрет на уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем, представленные для совершения регистрационных действий документы, в том числе договоры не нарушают ни пункт 7 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, ни иные нормы законодательства, по следующим причинам.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктами 2.3 и 2.4 Договора купли - продажи недвижимости (нежилого помещения) от 10.11.2017 в редакции дополнительного Соглашения от 28 октября 2020 года, заключённого с Обществом «Трио» и пунктами 2.5 и 2.6 Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 29 декабря 2018 года, заключённого с Обществом «Незабудка», указанные два собственника вправе продать Помещения №№ 1, 2 и 3, «передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителями за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объектов...» При этом «Соглашение о передаче Договора» должно предусматривать условия о поручительстве, соответствующем указанному в пункте 2.5 Договора, солидарную ответственность поручителя и вступает в силу не ранее получения Продавцом одного подлинного экземпляра такого соглашения

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной" из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Такие согласия Департамента как Залогодержателя подателями данного заявления получены. При этом договоры между ООО «Трио» и ООО «Незабудка»иИндивидуальнымпредпринимателем,представленные Заинтересованному лицу, заключены в соответствии с примерной формой, разработаннойДепартаментом(https://www.mos.ru/dgi/documents/obraztcy- dokumentov/view/216994220/).

Нормы пункта 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а равно иные нормы приватизационного законодательства в данном случае неприменимы, поскольку запрещённая законом уступка права на приватизацию в данном случае отсутствует, так как право на приватизацию реализовано ранее и прекратилось исполнением. Помещения №№ 1, 2 и 3 приватизированы ранее и на данный момент принадлежат на праве частной, а не государственной собственности ООО «Незабудка» и ООО «Трио». Эти помещения не являются государственной или муниципальной собственностью.

Следовательно, уступка права на приватизацию, то есть на переход права государственной собственности к частному собственнику (ст. 217 ГК РФ) в данной ситуации в принципе невозможна.

Представленные Заинтересованному лицу как основания для регистрации права частной собственности Индивидуального предпринимателя на Помещения №№ 1, 2 и 3 договоры, по своей правовой природе, являются смешанными договорами (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и включают в себя элементы купли-продажи, поручительства и перевода долга.

В силу ст. 421 ГК РФ «к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора». Ни один из элементов представленных регистратору договоров нормам ГК РФ о соответствующих сделках не противоречит.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для вынесения оспариваемого решения, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей путем осуществления соответствующих регистрационных действий.

Поскольку расходы на оплату услуг представителя заявителями фактически понесены, но признаны судом первой инстанции чрезмерными, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным удовлетворить требование истца о взыскании расходов по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о возможности совершения Заявителями (частными лицами) сделок с Помещениями №№1-3, являющимися частным имуществом, исключительно в порядке приватизации и способами, предусмотренными законодательством о приватизации отклоняются, поскольку ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на рассматриваемые в деле правоотношения, так как согласно ст. 217 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О приватизации» под приватизацией понимается исключительно отчуждение государственного или муниципального имущества, а Помещения №№ 1-3 на момент совершения с ними сделок между Заявителями являлись частной собственностью отчуждателей. На сделки с имуществом частных собственников не распространяется указанные положения закона не распространяются.

Ссылка жалобы на «аналогию с перенаймом государственного имущества», который, как правило, невозможен без торгов, то есть на ст. 6 ГК РФ, не применима к данному случаю, исходя из следующего.

Из ст. 6 ГК РФ следует, что аналогия закона возможна лишь тогда, когда отношения прямо не урегулированы законодательством.

В то же время в настоящем случае отношения по сделкам между частными лицами прямо урегулированы законодательством. Среди прочего, они регулируются статьёй 421 ГК РФ, в соответствии с которой «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».

Никаких особых указаний по условиям и порядку заключения сделок частных лиц, подобных рассматриваемым, закон не содержит.

Из п. 1 ст. 447 ГК РФ следует, что продажа частными лицами своего имущества именно на торгах - это их право, а не обязанность.

Доводы, приведенные Управлением в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июня 2021 г. по делу №А40-70344/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева

Судьи: Ж.В. Поташова

Т.Б. Краснова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.