Гражданский кодекс часть 1

к Администрации Раменского муниципального района Московской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2, Управлению земельных отношений Раменского муниципального района

третье лицо Министерство имущественных отношений Московской области

о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, о признании незаконным отказа Управления земельных отношений Раменского муниципального района в предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора; об обязании Администрации Раменского муниципального района Московской области принять решение о предоставлении указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора; об обязании Управления земельных отношений Раменского муниципального района подготовить и направить проект договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ: Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Раменского муниципального района Московской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2, Управлению земельных отношений Раменского муниципального района (далее заинтересованные лица) о:

признании за ИП ФИО4 права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:23:0110205:45 пропорционально ее доли в праве собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:23:0000000:31777, расположенный на указанном земельном участке;

признании незаконным отказа Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области от 07.04.2016 № 1270 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45, расположенного по адресу: <...> в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора;

об обязании Администрации Раменского района принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45, расположенного по адресу: <...> в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора;

об обязании Управления земельных отношений Раменского муниципального района Московской области подготовить в установленном порядке проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45, расположенного по адресу: <...> с множественностью лиц на стороне арендатора и направить ИП ФИО4 подписанный проект договора аренды земельного участка, права и обязанности по которому определены пропорционально ее доли в праве собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50623:0000000:31777, расположенный на указанном земельном участке (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Индивидуальным предпринимателем ФИО4 подана кассационная жалоба, согласно которой заявитель просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы указывает, что Управление земельных отношений Раменского муниципального района, отказав в предоставлении в аренду спорного земельного участка, сослалась на то, что уже имеется зарегистрированное на него право постоянного (6ecсрочного) пользования ФИО2и вопрос прекращения права постоянного (бессрочного) пользования может быть решен лишь в судебном порядке. При этом суды признали обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на иные обстоятельства, отличные от указанных Управлением.

ИП ФИО4 указывает, что суд не опроверг довод о том, что иных способов оформления прав на земельный участок и защиты законных интересов истца не существует.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 подана кассационная жалоба, согласно которой заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции изменить, исключив из мотивировочной части решения следующий абзац: «Действительно, за ИП ФИО4 с момента приобретения права собственности на 3/4 доли в объекте незавершенного строительства возникло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, и в силу прямого указания закона и разъяснений Пленума ВАС РФ, предприниматель может оформить свое право на соответствующую часть земельного участка путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность»; постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу № А41-26159/16 отменить в части отказа в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО2.

Заявитель жалобы указывает, что несмотря на отказ в иске, суд необоснованно признает за ИП ФИО4 право на заключение договора аренды в отношении соответствующей части земельного участка или приобретение его в собственность.

Представитель ИП ФИО4 в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы своей жалобы, возражал против удовлетворения жалобы ИП ФИО2

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы своей жалобы, возражал против удовлетворения жалобы ИП ФИО4

Остальные заинтересованные лица, третье лицо в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Судами установлено, что ИП ФИО4 на праве общей долевой собственности (доля в праве ?) принадлежит объект незавершенного строительства – промтоварный магазин, назначение: нежилое, площадь застройки – 489,4 кв.м, степень готовности – 65%, инв. № 233:070-14286, лит. 1Б., местонахождение объекта: <...> (запись в ЕГРП от 20.10.2014 №50-50-23/204/2014-271).

1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества принадлежит ИП ФИО2

Право собственности ИП ФИО4 на ? доли в объекте незавершенного строительства возникло на основании договора дарения недвижимого имущества от 03.10.2014, заключенного с гражданкой ФИО5, за которой указанное право признано на основании решения Раменского городского суда Московской области от 19.10.2009.

Объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110205:45, который ранее в соответствии с постановлением Главы Раменского района Московской области от 27.12.2000 года № 2502 предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования ИП ФИО2 под размещение магазина.

ИП ФИО4 обратилась в Администрацию Раменского района с заявлением, в котором просила принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, определив обязанности по договору аренды пропорционально долям в праве собственности в расположенном на нем здании: ИП ФИО4 в размере ?; ИП ФИО2 в размере ?; направить в адрес ИП ФИО4, ИП ФИО2 проект договора аренды земельного участка для подписания.

Управление земельных отношений Раменского района письмом от 07.04.2016 отказало в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, указав, что предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду не представляется возможным, уже имеется зарегистрированное на него право постоянного (6ecсрочного) пользования ФИО2, вопрос прекращения права постоянного (бессрочного) пользования может быть решен лишь в судебном порядке.

Полагая данный отказ незаконным, ИП ФИО4 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть в период приобретения ИП ФИО4 прав на объекты незавершенного строительства) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в соответствии с положениями пункта 32 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется исходя из конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией

Аналогичные нормы закреплены в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды правильно указали, что за ИП ФИО4 с момента приобретения права собственности на ? доли в объекте незавершенного строительства возникло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, в силу прямого указания закона и разъяснений Пленума ВАС РФ, предприниматель может оформить свое право на соответствующую часть земельного участка путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

При этом, с учетом положений статьи 286 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 20, 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному и обоснованному выводу о том, что как на момент возникновения права собственности на ? доли в объекте незавершенного строительства, так и в настоящее время земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Суды установили, что площадь застройки объекта незавершенного строительства (готовность 65%), в котором ИП ФИО4 принадлежит на праве собственности ? доли, составляет 489,4 кв.м, в том время, как площадь земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45 составляет 376 кв.м. Таким образом, объект незавершенного строительства располагается на земельном участке большей площадью, чем земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110205:45.

Из кадастровой выписки от 11.10.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45 следует, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (пункт 16).

Документы, подтверждающие какая часть объекта незавершенного строительства и в каком объем расположена на спорном земельном участке, не представлены.

Суды правильно указали, что объект незавершенного строительства не является законченным объектом, введенным в эксплуатацию в соответствии с положениями действующего законодательства, в связи с чем площадь земельного участка, которая необходима для использования объекта незавершенного строительства периодически может меняться в зависимости от готовности объекта незавершенного строительства, в связи с чем размер (доля) в праве на земельный участок также будет изменяться.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требования о признании за ИП ФИО4 права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 50:23:0110205:45 пропорционально ее доли в праве собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:23:0000000:31777, расположенный на указанном земельном участке.

Указанный вывод судов соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам сделан при правильном применении норм материального процессуального права.

Возможность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с 01.03.2015 предусмотрена статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении дел судам необходимо учитывать, что Земельный кодекс РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с которыми в аренду не может быть предоставлен земельный участок без проведения в отношении него кадастрового учета.

При таких обстоятельствах без осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его предоставление в аренду не представляется возможным.

Суды, установив, что границы земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110205:45 не установлены в соответствии с земельным законодательством, заявитель в органы местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка не обращался, пришли к обоснованному выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Довод ИП ФИО4 о том, что иных способов оформления прав на земельный участок и защиты ее законных интересов не существует, несостоятелен.

Управление земельных отношений Раменского района правильно указало на то, что поскольку уже имеется зарегистрированное право постоянного (6ecсрочного) пользования ФИО2на указанный земельный участок, вопрос прекращения права постоянного (бессрочного) пользования может быть решен в судебном порядке путем предъявления соответствующего иска.

Довод ИП ФИО6 о том, что суд, несмотря на отказ в иске, необоснованно признает за ИП ФИО4 право на заключение договора аренды в отношении соответствующей части земельного участка или приобретение его в собственность, несостоятелен, поскольку указанное право у ИП ФИО4 имеется в силу Закона.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.10.2016 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу № А41-26159/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья: И. Ю. Григорьева Судьи: В. В. Кузнецов

Н. О. Окулова