Гражданский кодекс часть 1

определением Арбитражного суда Московской области от 15.08.2016 в отношении ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - ЗАО «ИСК Энбиэм») введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2016 применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 по делу № А41-60101/13 ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.06.2020 конкурсным управляющим ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» утвержден ФИО7.

ФИО2 (далее – ФИО2) и ФИО4 (далее – ФИО4) обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании права собственности на квартиру № 188, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, Можайское шоссе, д. 51, объединенными в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2021 за ФИО2 признано право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 188, общей площадью 80,26 кв.м., на 13 этаже, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, <...>; в удовлетворении заявления ФИО4 отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021 определение Арбитражного суда Московской области от 18.02.2021 отменено, за ФИО4 признано право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 188, общей площадью 80,26 кв.м., на 13 этаже, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, <...>; в удовлетворении заявления ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом суда апелляционной инстанции, ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 30.06.2021 отменить и оставить в силе определение от 18.02.2021.

В кассационной жалобе заявитель указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в том числе указывает, что ФИО2 фактически пользовалась спорной квартирой, несла бремя ее содержания, надлежащим образом ее оплатила, право требования у нее возникло ранее, чем у ФИО4

Удовлетворяя заявленные требования ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта оплаты заявителем жилого помещения, а также того, что квартира по акту приема-передачи от 20.12.2018 фактически передана во владение и пользование ФИО2 на основании заключенного с ТСЖ «Можайка» акта приема-передачи жилого помещения от 20.12.2018, а также исходил из доказанности несения ФИО2 бремени содержания спорной квартиры.

Отменяя судебный акт суда первой инстанции и признавая право собственности на жилое помещение за ФИО4, принимая во внимание даты заключения предварительных договоров с застройщиком, суд апелляционной инстанции указал, что право собственности на спорную квартиру возникло именно у ФИО4 при этом в материалах дела отсутствуют доказательств того, что ТСН «Можайка» было уполномочено подписывать акт приема-передачи квартиры со ФИО2.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном Интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

От лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступали.

В судебном заседании суда округа ФИО2 и ее представитель поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, пояснив, что ключи от квартиры заявителем получены от управляющей компании ТСН «Можайка»; ФИО4 и ее представитель, а также представитель конкурсного управляющего должника против удовлетворения кассационной жалобы возражали, при этом представитель ФИО4 пояснил, что фактически пользоваться квартирой ФИО4 стала лишь после вынесения судебного акта суда апелляционной инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о процессе размещена на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в судебном заседании в их отсутствие в порядке, установленном статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по обособленному спору фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФИО8 и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис недвижимость» заключен агентский договор от 21.12.2010 №156/Сл-2, согласно которому общество взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению ФИО8 совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: двухкомнатная квартира, общей площадью 80,26 кв.м., на 13 этаже монолитного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино; общей стоимостью квартиры в размере 3 114 088 руб.

Судами установлено, что оплата по договору осуществлена ФИО8 в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 21.12.2010 № 361, при этом вознаграждение агента в размере 96 312 руб. оплачено квитанцией к приходному кассовому ордеру №360.

Согласно акту об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору агентом подобрана для приобретения в собственность принципала квартира со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира под условным номером 188, общей площадью 80,26 кв.м., расположенная на 13 этаже, в секции/подъезде 13 в корпусе 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино.

21.12.2010 между ФИО8 (кредитор) и ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель) заключен договор поручительства №156/Сл-2 к агентскому договору №156/Сл-2 между ФИО8 и ОOO «ЭНБИЭМСтройсервис Недвижимость» (должник, агент), по условиям которого поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора или обязанности по возврату денежных средств, согласно пункту 5.5. агентского договора.

21.12.2010 между ФИО8 (Дольщиком) и ЗАО «Инвестиционностроительная компания «ЭНБИЭМ» (Застройщиком) заключен предварительный договор № 156/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры под условным номером 188, общей площадью 80.26 кв.м., расположенной на 13 этаже, в секции/подъезде 13, в корпусе 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, ЖК «Западные ворота столицы».

09.10.2012 между ФИО8 и ФИО4 заключен договор передачи прав и обязанностей, по условиям которого ФИО8 обязуется передать ФИО4 все неисполненные права и обязанности по агентскому договору в отношении квартиры, а также все права и обязанности ФИО8 из предварительного договора в отношении квартиры.

При этом суды отметили, что согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации к ФИО4 также перешли права, обеспечивающие исполнение обязательств агента по агентскому договору из договора поручительства, заключенного ФИО8 и обществом.

Судами установлено, что согласно акту сверки расчетов и выполнения договора передачи прав и обязанностей от 09.10.2012 ФИО4 оплатила ФИО8 денежные средства в размере 6 200 000 руб., в том числе, компенсировала расходы по исполненным обязательствам из агентского договора в размере 96 312 руб., а также 3 114 088 руб.

В результате заключены следующие соглашения о передаче всех прав и обязанностей по вышеуказанным договорам от ФИО8 к ФИО4:

1. соглашение о замене стороны в агентском договоре от 21.12.2010 № 156/Сл-2, в котором ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» выразило свое согласие на передачу принципалом новому принципалу прав и неисполненных обязанностей по договору;

2. соглашение №1 о замене стороны в предварительном договоре от 21.12.2010 №156/Сл-2, по условиям которого застройщик выразил свое согласие на передачу права требования по заключению в будущем с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» договора купли-продажи квартиры в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту заключения данного соглашения ФИО4;

3. соглашение о замене стороны в договоре поручительства от 21.12.2010 №156-Сл, где поручитель выражает свое согласие на передачу кредитором новому кредитору всех прав и обязанностей кредитора по договору поручительства в том же объеме и на тех же условиях.

Ввиду неисполнения должником своих обязательств в установленный срок, определением Арбитражного суда Московской области от 31.05.2017 по делу №А41-60101/13 требование ФИО4 о передаче двухкомнатной квартиры № 188, общей площадью 80,26 кв. метра на 13 этаже, в секции/подъезде 13, в корпусе 2, расположенной по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ».

Также судами установлено, что между ФИО2 и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2011 № 578\Сл-2, согласно которому ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» обязалось предоставить в собственность ФИО2 двухкомнатную квартиру с условным номером 188, общей площадью 80,26 кв.м. на этаже 13, в секции (подъезд) 13, в корпусе 2 по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино (строительный адрес), срок окончания строительства и оформления прав - не позднее 31.12.2012.

Также суды указали, что между ФИО2 и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис недвижимость» заключен агентский договор от 23.12.2011 № 578/Сл-2, составлен акт об исполнении поручения, заключен договор поручительства от 23.12.2011 № 578/Сл-2, однако документы, необходимые ФИО2 для оформления права собственности, должником не переданы.

Судами также установлено, что в настоящее время жилой дом, в котором расположена спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию от 20.10.2017 № RU50-55- 9428-2018).

Отменяя судебный акт суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что на момент заключения договора со ФИО2 застройщик имел заключенный предварительный договор купли-продажи спорной квартиры с иным дольщиком (ФИО8), на основании которого получил встречное удовлетворение в полном объеме.

В связи с заключением договора передачи прав и обязанностей от 09.10.2012 права ФИО8 перешли к ФИО4, при этом факт оплаты ФИО4 уступленного права установлен в рамках обособленного спора по ее заявлению о включении требований в реестр требований по передаче жилых помещений.

Признавая право собственности за ФИО4, суд апелляционной иснтанции, ссылаясь на правовую позицию закрепленную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 № 308-ЭС17-14180(1,2), исходя из дат заключения предварительных договоров с застройщиком указал, что право собственности на спорную квартиру возникло именно у ФИО4

Вместе с тем, признавая право собственности на спорное помещение за ФИО2, суд первой инстанции указал, что квартира по акту приема-передачи от 20.12.2018 фактически передана во владение и пользование ФИО2 на основании заключенного с ТСЖ «Можайка» договора управления многоквартирным домом от 20.12.2018.

Более того, ФИО2 надлежащим образом исполнила обязательства перед должником по оплате стоимости квартиры и, поскольку дом введен в эксплуатацию, заявитель фактически владеет и пользуется квартирой и несет бремя ее содержания, в связи с чем, суд признал право собственности на спорную квартиру за ней.

Отменяя определение от 18.02.2021, апелляционный суд выводы суда первой инстанции о наличии факта оплаты ФИО2 спорной квартиры и фактическом несении бремени содержания данной квартиры, пользования ею данной квартирой не опроверг.

Суды установили, что как и ФИО4, так и ФИО2 в надлежащем порядке и в полном объеме исполнили обязательства по оплате спорной квартиры и являются добросовестными покупателями, в связи с чем принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 № 308-ЭС17-14180 (1,2), за пределами внимание суда апелляционной инстанции остался тот факт, что ФИО2 фактически владеет и пользуется квартирой и несет бремя ее содержания.

Специальные правила о банкротстве застройщиков направлены на обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов (определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС14-7512 (24) от 05.09.2019, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях) (Постановления от 24.05.2001 № 8-П, от 05.04.2007 № 5-П, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2010 № 10-П, от 24.10. 2012 года № 23-П, от 16.03.2018 № 11-П и др.).

Кассатор ссылается, что в иных обособленных спорах в настоящем деле о банкротстве заявители по искам о признании права собственности на недвижимое имущество также подтверждали факт передачи им квартир со ссылками на акты приема-передачи, подписанными с ТСН «Можайка» (вступившие в законную силу определения суда первой инстанции по настоящему делу от 22.07.2019 в отношении ФИО9, от 13.08.2019 отношении ФИО10, от 02.12.2020 в отношении ФИО11, в которых указано, что ТСН «Можайка» является управляющей компанией).

Признавая ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии у ФИО2 преимущественного права на жилое помещение ввиду заключенного с ТСЖ «Можайка» акта приема-передачи от 20.12.2018, апелляционный суд указал, что ТСН «Можайка» привлечено в качестве управляющей компании для дальнейшей эксплуатации и обслуживания и не было уполномочено на передачу квартир дольщикам.

Вместе с тем ФИО2 не является профессиональным участником рынка и не могла знать о том, уполномочено ли ТСН «Можайка» на передачу квартир дольщикам, учитывая, что согласно доводам ее кассационной жалобы, ключи от жилого помещения ею получены от управляющей компании, в связи с чем, на нее не может быть возложена ответственность за передачу ключей ненадлежащим лицом при наличии установленных судом первой инстанции фактов надлежаще произведенной оплаты, фактического проживания в квартире с несением бремени ее содержания.

При этом, исходя из пояснений представителя ФИО4, данных в ходе судебного заседания суда округа, ФИО4 квартирой начала пользоваться лишь после вынесения судебного акта суда апелляционной инстанции.

Суд округа также полагает необходимым отметить, что судом первой инстанции верно указано, что, являясь участником долевого строительства, чьи требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ФИО4 обладает всеми правами участника долевого строительства, включенного в реестр, в том числе, правом на получение в собственность жилого, в данном случае другого, помещения в результате реализации мер в процедуре банкротства ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ».

Как разъяснено в абзаце шестом пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, при изложенных обстоятельствам, суд округа приходит к выводу, что суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции о том, что ФИО2 надлежащим образом оплатила приобретенное имущество, а также несла бремя содержания спорной квартиры, пользовалась ею, не опроверг, в связи с чем полагает, что оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а определение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021 по делу № А41-60101/13 отменить, определение Арбитражного суда Московской области от 18.02.2021 по делу № А41-60101/13 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья В.Л. Перунова

Судьи: Е.Н. Короткова

Е.Л. Зенькова