Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18024/2023) индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 14.04.2023 по делу № А42-240/2022(судья А.В. Евсюкова), принятое по иску:

истец: индивидуального предпринимателя ФИО6

ответчики: 1. общество с ограниченной ответственностью «Сфера», 2. индивидуальный предприниматель ФИО5,

третьи лица: 1. публичное акционерное общество «Сбербанк», 2. публичное акционерное общество «Совкомбанк», 3. общество с ограниченной ответственностью «Панорама», 4. Управление Росреестра по Мурманской области,

о признании недействительным договора купли-продажи от 20.01.2021, применении последствий признания договора недействительным

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» (далее – Общество), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи от 20.01.2021, применении последствий признания договора недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк», публичное акционерное общество «Совкомбанк», общество с ограниченной ответственностью «Панорама» и Управление Росреестра по Мурманской области.

Решением от 14.04.2023 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчиков просили в удовлетворении жалобы отказать.

Общество представило отзыв с возражениями по существу жалобы.

Представитель ПАО «Сбербанк» не явился, направил отзыв, в котором просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между ФИО4 (покупатель) и Обществом (продавец) 30.11.2020 заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>: а именно: 1) часть здания, кадастровый номер 51:10:0010302:459, 2) часть здания, кадастровый номер 51:10:0020405:544, 3) земельный участок, кадастровый номер 51:10:0020405:30 (далее - объекты недвижимости), со сроком заключения основного договора до 26.12.2020.

В связи с заключением договора купли-продажи от 20.01.2021 между Обществом и ФИО5, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости с Обществом на условиях предварительного договора.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 по делу № А42-740/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 и Арбитражным судом Северо-Западного округа от 31.01.2022 истцу отказано в удовлетворении иска.

15.10.2021 Управлением Росреестра по Мурманской области зарегистрирован переход права на объекты недвижимости от Общества к ФИО5

Истец, полагая, что переход права собственности на объекты недвижимости является ничтожным в силу злоупотребления правом ответчиками, извлекающими из договора купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021 преимущество из своего недобросовестного поведения, нарушающих право истца приобрести объекты недвижимости, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Суд первой инстанции с учетом представленных в материалы дела доказательств, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вывод суда об отклонении как неправомерных доводов истца о том, что переписка по электронной почте с менеджером продавца является доказательством заключения дополнительного соглашения, обоснованно не принята в качестве доказательства.

Истец ссылается на пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), в соответствии с которым при заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно пункту 24 Постановления № 49 предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Как указал Верховный Суд РФ в Определении от 20.07.2010 № 5-В10-42 предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, в данной норме (статья 550 ГК РФ) законодатель установил специальное правило о форме договора, которое исключает применение предусмотренного пунктом 2 статьи 434 ГК РФ положения о заключении договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (пункт 1 статьи 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения такого договора. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ), нарушение требований, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный сторонами посредством обмена документами (письмами), является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статей 168,429 и 550 ГК РФ

Таким образом, дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа.

Из указанного следует, что положения пункта 9 Постановления № 49, согласно которым подпись оферента для целей признания предложения офертой не требуется, не могут быть применены к рассматриваемому дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи. Так как дополнительное соглашение от 17.12.2020, полученное ФИО4, не было подписано со стороны Общества, отсутствуют основания для признания направления данного дополнительного соглашения офертой.

Кроме того, сам текст дополнительного соглашения направлен истцу с электронного адреса, не указанного в предварительном договоре купли-продажи в качестве электронного адреса ответчика. В материалах дела отсутствуют сведения, подтверждающие, что лицо, направившее спорное дополнительное соглашение на электронный адрес представителя ФИО4, было уполномочено Обществом на заключение от его имени сделок и совершении от его имени юридически значимых действий. Обсуждение условий дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи с лицом, у которого не было полномочий на заключение сделки от лица ответчика, не может свидетельствовать о заключении сторонами спорного дополнительного соглашения.

Ссылка истца на отсутствие преюдициально установленного обстоятельства прекращения действия предварительного договора по делу № А42-740/2021, обоснованно отклонена.

В решении Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 по делу № А42-740/2021 суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия предварительного договора 26.12.2020.

Кроме того, в постановлении суда от 05.10.2021 по делу № А42-740/2021 (страница 6) указано: «Сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение не подписано представителем Общества. При этом ссылка Предпринимателя на переписку, касающуюся продления срока предварительного договора и обсуждение условий дополнительного соглашения, доказательством заключения соглашения по указанным вопросам в отсутствие документа, оформленного и подписанного сторонами в установленном законом порядке, не является. При указанных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о прекращении действия предварительного договора 26.12.2020 и отсутствия оснований для обязания Общества заключить основной договор ввиду направления предложения о его заключении лишь в феврале 2021 года.».

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Иная оценка судом доказательств по настоящему делу без учета оценки, данной судами тем же доказательствам по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же лица, противоречит части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебные акты, вынесенные при рассмотрении дела № А42-740/2021 имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Учитывая, что дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 30.11.2020 подписано не было, данный договор прекратил свое действие 26.12.2020, доводы истца о заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021 между Обществом и ФИО5 в период действия предварительного договора, а также о злоупотреблении ответчиками своими правами являются несостоятельными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции правомерно не применил принцип эстоппеля в соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ, поскольку именно он в рассматриваемом деле является лицом, которое ссылается на недействительность сделки по купле-продаже объектов недвижимости.

Ответчики не ссылаются на недействительность договора купли-продажи от 20.01.2021, обоснованно считая его действительной и законной сделкой. Следовательно, необоснованно применение к ним положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

Истцом в материалы дела, не представлено доказательств недобросовестного поведения ПАО «Совкомбанк»

В соответствии со статьей 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом действующим гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность залогодержателя дать согласие собственнику вещи на отчуждение заложенного имущества третьему лицу. Это является правом залогодержателя, которое он осуществляет по своему усмотрению.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу указанного общеправового принципа, изложенного в пункте 2 статьи 1 и пункте 1 статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

В свою очередь, согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем, добросовестность ПАО «Совкомбанк» и законность отказа в отчуждении объектов недвижимости истцу, была установлена не только вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42- 740/2021, но и в деле № АЗ1-5683/2021 по иску ФИО4 к ПАО «Совкомбанк» об обязании предоставить согласие на сделку по отчуждению объектов недвижимого имущества, которое рассматривалось в Арбитражном суде Костромской области.

Также истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения со стороны Общества и ФИО5

Истцом не доказан факт наличия недобросовестных действий ответчиков при ведении переговоров по заключению договора купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований. Равно как истцом не представлено доказательств тому, что переписка о заключении предварительного договора, которую истец считал переговорами, велась ответчиком исключительно в целях причинения вреда истцу. Сами по себе факты того, что сторона вышла из переговоров без объяснения причин либо на поздней стадии переговоров не свидетельствуют о неоправданном прекращении переговоров и недобросовестности ее действий. Гражданское законодательство не ставит наступление преддоговорной ответственности в зависимость от стадии переговоров. Как и не является безусловным основанием ответственности тот факт, что лицо прервало переговоры на их поздней стадии, так и не является необходимым условием такой ответственности.

Как уже отмечалось ранее, в связи с прекращением предварительного договора купли-продажи от 30.11.2020 Обществом не имело обязательств перед истцом по продаже объекта недвижимости и в силу принципов, изложенных в пункте 2 статьи 1 и пункте 1 статьи 9 ГК РФ, правомерно осуществляла принадлежащие ей права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. Данное обстоятельство не может расцениваться как злоупотребление правом.

В свою очередь, действия ФИО5 по подаче заявления об отмене обеспечительных мер в рамках дела № А42-740/2021, дальнейшая государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости также не могут расцениваться в качестве злоупотребления правами в отношении истца, с которым ФИО5 не состоял в каких-либо правоотношениях. Данные правомерные действия ответчика были направлены исключительно на защиту собственных прав и законных интересов в рамках реализации действительной сделки по приобретению объектов недвижимости.

В письменных пояснениях от 04.04.2023 истец ссылается на злоупотребление ответчиками своими правами, так как решение о заключении кредитного договора с ФИО5 было принято ПАО «Сбербанк» 24.11.2020.

Однако необходимо учитывать, что решение Комитета Банка от 24.11.2020 о заключении с ФИО5 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом 95 000 000 руб. было принято под отлагательными условиями и сам факт принятия данного решения не означал неминуемость заключения впоследствии кредитного договора между сторонами. Одним из отлагательных условий заключения кредитной сделки согласно решению комитета являлось заключение сторонами договора купли-продажи приобретаемой недвижимости. Указанный договор был подписан между Обществом и ФИО5 только 20.01.2021, то есть за пределами действия предварительного договора между Обществом и ФИО4, что свидетельствует об отсутствии злоупотребления правом со стороны ответчиков по настоящему спору.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи объектов недвижимости от 20.01.2021 между ответчиками не может быть признан недействительным, а исковые требования ФИО4 правомерно отклонены судом первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 14.04.2023 по делу № А42-240/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

М.В. Балакир

Н.С. Полубехина