Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-35210/2023) общества с ограниченной ответственностью «Север Строй» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.08.2023 по делу № А42-84/2023(судья Фокина О.С.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений города Мурманска

к обществу с ограниченной ответственностью «Север Строй»

о расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Север Строй» (далее – ответчик, общество, ООО «Север Строй») о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 27.11.2019 № 13277 в сумме 1 172 713,33 руб. за период 1 квартал 2020 года - 4 квартал 2022 года, неустойки в размере 246 516,98 руб. за общий период с 03.03.2020 по 15.09.2022, всего 1 419 230,31 руб.

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 12.07.2023 принято встречное исковое заявление ООО «Север Строй» к Комитету о расторжении договора от 27.11.2019 № 13277.

Решением от 29.08.2023 Арбитражный суд Мурманской области первоначальные исковые требования удовлетворил частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Север Строй» в пользу комитета имущественных отношений города Мурманска основной долг в размере 1 172 713,33 руб., пени в размере 173 241,82 руб., в удовлетворении остальной части отказал; в удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что имущество, переданное в аренду, ни на дату проведения аукциона, ни на дату рассмотрения дела в Арбитражном суде Мурманской области не соответствовало его назначению. Ввиду наличия охранных зон, пересекающих переданный в аренду земельный участок ответчик лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство о назначении экспертизы по делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначить экспертизу. При этом в силу положений ст. 71 АПК РФ результаты экспертизы являются одним из доказательств по делу и подлежат оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. Назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы, ввиду наличия достаточных доказательств, имеющихся в материалах дела для разрешения настоящего спора.

Представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона от 25.11.2019 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003006:417, расположенного в Ленинском административном округе <...>» между ООО «Север Строй» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор от 27.11.2019 № 13277 (далее – договор) аренды земельного участка площадью 424 кв.м. с кадастровым номером 51:20:0003006:417, расположенного по адресу: <...> ФИО2 (Участок), в границах, указанных на прилагаемой к Договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, и качественном состоянии как он есть. Участок входит в территориальную зону Ц-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения); вид разрешенного использования – магазины.

Срок аренды участка установлен договором 32 месяца с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи, для строительства объекта с видом разрешенного использования – магазины.

Участок фактически принят арендатором по акту приема-передачи 30.12.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 13.01.2020 в публичный реестр внесена соответствующая запись.

Согласно подпункту «б» пункта 5.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования.

11.04.2022 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1, которым пункт 1.4 дополнен новым абзацем следующего содержания: «Договор аренды продлен на срок три года с 31.08.2022.», пункт 7.2 исключен из текста договора.

Как указывает Комитет в иске, поскольку арендатор не вносил арендную плату в размере и в сроки, согласованные сторонами в договоре, образовалась задолженность, о чем обществу сообщено в претензионных письмах от 01.04.2022 № 1508-01/3834, от 15.09.2022 № 15-08-01/10927, которые оставлены без исполнения.

Неисполнение ответчиком требований в претензионном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату за использование земельного участка в размере, определенном по результатам аукциона на основании итогового протокола № 25 от 25.11.2019 о результатах проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Размер арендной платы указан в Приложении № 2.

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 1 числа третьего месяца квартала, а за 4-ый квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктами 2.1, 2.2 договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату в сроки и в размере, установленные договором.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факты заключения договора и предоставления истцом ответчику имущества в аренду подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод апелляционной жалобы о том, что имущество, переданное в аренду, не соответствовало его назначению, на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что по результатам торгов между сторонами заключен договор аренды от 27.11.2019 № 13277, предметом которого выступает земельный участок муниципальной собственности с кадастровым номером 51:20:0003006:417 общей площадью 424 кв.м., имеющий вид разрешенного использования: магазины (пункты 1.1, 1.3 договора).

Установленная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена одновременно с заключением названного договора, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 30.12.2019 и обществом не отрицается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимаются уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан и юридических лиц.

21.02.2019 администрация города Мурманска приняла постановление № 660 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003006:417, расположенного в Ленинском административном округе <...>.

Пунктом 2 указанного постановления Комитету градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска предписано обеспечить передачу в Комитет в срок до 08.04.2019: технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения; сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Комитету в соответствии с пунктом 3 постановления № 660 в течении года со дня принятия постановления надлежало обеспечить организацию и проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № 51:20:0003006:417, подготовку и направление победителю аукциона подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

В соответствии со статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

13.03.2019 письмом № 14-05-03/1526 Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска сообщил предельные параметры разрешенного строительства: минимальные отступы от границ земельного участка - 1м, 2,24 м; предельное количество этажей зданий, строений, сооружений - 9 этажей; максимальный процент застройки земельного участка 80%.

13.07.2019 письмом №14-05-03/4830 Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска сообщил размер максимальной площади объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0003006:417, который в соответствии с предельными параметрами составит 3052,8 кв.м.

Таким образом, предельные параметры разрешенного строительства, в том числе параметры о максимальном проценте застройки земельного участка, были предоставлены Комитету как организатору торгов уполномоченным органом в сфере градостроительства и территориального развития.

19.10.2019 извещение о проведении торгов было опубликовано в официальном печатном издании органов местного самоуправления города Мурманска газете «Вечерний Мурманск», а также на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В извещении от 19.10.2019 о проведении аукциона содержалась вся необходимая и достоверная информация о предмете аукциона, предусмотренная подпунктом 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в том числе предельные параметры разрешенного строительства.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, указанная информация Комитетом раскрыта и должна была быть известна ответчику.

Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160, предусмотрено, что охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства.

Охранные зоны устанавливаются вдоль подземных кабельных линий электропередачи в виде части поверхности участка земли, расположенного под ней участка недр (на глубину, соответствующую глубине прокладки кабельных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних кабелей на расстоянии 1 метра (пункт «б» Приложения к Правилам от 24.02.2009 № 160).

Согласно пункту 18 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578, на производство всех видов работ, связанных с вскрытием грунта в охранной зоне линии связи или линии радиофикации (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра) на принадлежащем юридическому или физическому лицу земельном участке, заказчиком (застройщиком) должно быть получено письменное согласие от предприятия, в ведении которого находится эта линия связи или линия радиофикации. Письменное согласие должно быть получено также на строительные, ремонтные и другие работы, которые выполняются в этих зонах без проекта и при производстве которых могут быть повреждены линии связи и линии радиофикации (рытье ям, устройство временных съездов с дорог, провоз под проводами грузов, габариты которых равны или превышают высоту подвески опор и т.д.).

Пунктом 44 указанных Правил установлено, что в случае, если по территориям строительных площадок проходят линии связи и линии радиофикации, в проектах и сметах строительства объектов по согласованию с предприятиями, в ведении которых находятся эти линии, должны предусматриваться необходимые мероприятия по обеспечению сохранности указанных линий или их перенос до окончания работ.

В силу пунктов 48, 49 Правил строительные, земляные и иные виды работ, могущие оказать влияние на безопасную эксплуатацию линий связи, допускается производить только с письменного согласия и в присутствии представителей предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации.

Контроль за соблюдением требований по охране линии связи должен осуществляться при согласовании места размещения объекта, выдаче разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, а также в ходе надзора за строительством.

Таким образом, действующее законодательство допускает строительство на земельных участках, через которые проходят линии связи, при получении письменного разрешения и в присутствии представителей предприятий, эксплуатирующих линии связи.

Как следует из материалов дела, ответчик не обращался за получением соответствующего письменного разрешения.

Запрет на предоставление в аренду для строительства земельного участка, через который проходят линии связи, линии электропередачи, законодательно также не установлен.

Таким образом, само по себе наличие в отношении земельного участка ограничения в виде охранной зоны не свидетельствует о невозможности использования такого земельного участка.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:003006:417 сведений о наличии охранных зон не содержится.

В данном случае, Комитет по смыслу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества в виде наличия охранных зон, при том, что не способен был каким-либо образом повлиять на определение границ охранной зоны и внесение соответствующих ограничений в публичный реестр (государственный кадастр).

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что состояние арендуемого участка как на момент его передачи, так в дальнейшем (начиная с 30.12.2019) не соответствовало условиям его использования по целевому назначению. Претензии арендатора, как по существу договора, так и по качеству участка, начиная с момента передачи земельного участка отсутствовали.

С учетом изложенного, также отсутствуют основания для расторжения договора в соответствии с частью 2 статьи 450 и статьей 612 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании суммы основного долга в размере 1 172 713,33 руб. за период с 1 квартала 2020 года по 4 квартал 2022 года обосновано удовлетворены.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в сумме 246 516,98 руб. за период с 03.03.2020 по 15.09.2022.

Суд первой инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 329, статей 330, 333 ГК РФ, п. 2.5 договора аренды земельного участка, а также с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", проверив расчет суммы неустойки, заявленной истцом, правомерно пришел к выводу о наличии оснований удовлетворения требований о взыскании договорной неустойки в сумме 173 241,82 руб. за период с 03.03.2020 по 15.09.2022, указав, что ответчиком ходатайство о снижении неустойки не заявлено, доказательств, подтверждающих необходимость уменьшения размера заявленной ко взысканию неустойки, в материалы дела в силу статей 9, 65 АПК РФ не представлено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.08.2023 по делу № А42-84/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир

В.В. Черемошкина