Постановление № А44-592/2021 от 10.06.2021 АС Новгородской области

Резолютивная часть постановления объявлена июня 2021 года .

В полном объеме постановление изготовлено июня 2021 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма СУ-100» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 02 апреля 2021 года по делу                        № А44-592/2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма СУ-100» (адрес: 173000, Великий Новгород, улица Посольская, дом 4/2; ИНН <***>,                          ОГРН <***>; далее – Фирма) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к «Инжстрой Плюс» (адрес: 173000, Великий Новгород, улица Большая Московская, дом 20/4; ОГРН <***>,                        ИНН <***>; далее – Общество) о признании отсутствующим у Фирмы с 29.07.2015 права аренды в отношении земельного участка, кадастровым номером 53:11:2600107:426, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Кортом» (адрес: 173016, Великий Новгород, улица Ломоносова, дом 19/19, офис 8; ИНН <***>,                          ОГРН <***>; далее – ООО «Кортом»), администрация Новгородского муниципального района (адрес: 173020, Великий Новгород, улица Большая Московская, дом 78; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Администрация).

Решением суда от 02.04.2021 в иске отказано.

Фирма с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Согласно статьям 552, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьям 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктам 11, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определению Верховного Суда Российской Федерации  от 27.01.2017 № 301ЭС16-13752 по делу № А38-3075/2014 арендные отношения с новым собственником здания возникают автоматически, возврат земельного участка не требуется. Поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) право собственности на здание вернулось от Фирмы к Обществу 25.10.2016, с указанного момента Фирма выбыла из обязательств по аренде земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка не влияет на переход права аренды при смене собственника согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Новый договора аренды с ООО «Кортом» не мог быть заключен до того, как прекращен договор аренды земельного участка № 572. Суд не установил правовые основания прекращения договора, всю цепочку арендаторов до                          ООО «Кортом». Поскольку с учетом пункта 1 статьи 167 ГК РФ Фирму нельзя признать собственником здания, начиная с момента совершения соответствующей оспоренной сделки по отчуждению (решение Арбитражного суда Новгородской области от 11.02.2016 по делу № А44-7174/2015), Фирма юридически никогда не являлась собственником здания.

Администрация в отзыве на жалобу возразила против изложенных в ней доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.12.2007 № 572 аренды земельного участка, кадастровым номером 53:11:2600107:0195.

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью                      14 723 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровым номером 53:11:2600107:0195, расположенный в <...> сроком по 26.12.2012 для строительства транспортного цеха.

Дополнительным соглашением к договору от 05.06.2013 срок аренды продлен по 26.12.2017.

На основании соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка от 29.07.2015 (зарегистрированного в установленном порядке 04.08.2015) Общество передало права и обязанности по договору аренды Фирме.

Согласно выписке из ЕГРП земельному участку, кадастровым номером 53:11:2600107:0195, присвоен кадастровый номер 53:11:2600107:426.

В соответствии с договором аренды от 26.11.2020 № 130, заключенным Администрацией Панковского городского поселения и ООО «Кортом», земельный участок, кадастровым номером 53:11:2600107:426,  передан в аренду ООО «Кортом» для строительства транспортного цеха сроком по 19.11.2023.

Согласно выписке из ЕГРП в пределах земельного участка, кадастровым номером 53:11:2600107:426, расположен объект недвижимости, кадастровым номером 53:11:2600107:698.

Как указано в исковом заявлении, в связи с признанием  соглашения о переходе права собственности на здание от 01.07.2015 недействительным на основании определения Арбитражного суда Новгородской области от 11.02.2016 по делу № А44-7174/2015, у Фирмы не возникло право пользования земельным участком, кадастровым номером 53:11:2600107:426, который передан в аренду для эксплуатации незавершенного строительством объекта, приобретенного у Общества.

Ссылаясь на отсутствие у ответчика права аренды в отношении земельного участка, кадастровым номером 53:11:2600107:426, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Суд первой инстанции установил, что решением Арбитражного суда Новгородской области от 11.02.2016 по делу № А44-7174/2015, с учетом определения от 17.03.2017, признано недействительным, в том числе  соглашение от 01.07.2015 о переходе права собственности на объект незавершенного строительства (производственная база), степень готовности объекта 80%, общей площадью застройки 729,2 кв.м, расположенный по адресу: <...>,  кадастровым номером 53:11:2600107:698, заключенное Обществом и Фирмой. Суд возложил на Фирму обязанность возвратить немедленно Обществу объект недвижимости в собственность. Решение суда вступило в законную силу 13.05.2016.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из материалов дела видно, что согласно договору аренды срок аренды установлен до 26.12.2017. Доказательств того, что после истечения срока имелись возражения сторон относительно действия договора аренды, не представлено.

В статье  620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела видно, что Фирма не оспаривает тот факт, что до момента подачи иска в рамках настоящего дела с соответствующим заявлением о досрочном расторжении договора аренды, о неиспользовании земельного участка, желании возвратить его, к Обществу или Администрации  не обращалась.

Договор аренды, как и соглашение об уступке прав от 29.07.2015 не признаны недействительными, соглашений об их расторжении суду не представлено.

В статье 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в данном случае Фирма не представила доказательств, свидетельствующих о передаче Администрации спорного земельного участка. Возврат земельного участка не может быть произведен путем совершения арендатором односторонних действий по прекращению пользования земельным участком без уведомления арендодателя.

При этом суд установил, что определением арбитражного суда Новгородской области от 28.11.2019 по делу № А44-2985/2019, вступившим в законную силу, в реестр требований кредиторов Фирмы включены требования Администрации в размере 575 246 руб. 37 коп., в том числе 484 662 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате за период с 2016 по 2018 год по договору аренды № 572 земельного участка, кадастровым номером 53:11:2600107:0195, от 28.12.2007, права и обязанности по которому перешли к Фирме на основании соглашения от 29.07.2015.

Как правильно указал суд первой инстанции, все вышеуказанные обстоятельства в отсутствии доказательств обратного свидетельствуют о реальности договора аренды.

Довод подателя апелляционной жалобы относительно судьбы земельного участка при переходе прав на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, исследовался судом первой инстанции. Как правомерно указал суд, целью использования предоставленного по договору аренды земельного участка, кадастровым номером 53:11:2600107:426, является строительство транспортного цеха, а не эксплуатация объекта недвижимости. Изменений относительно нахождения на арендуемом земельном участке объекта недвижимости либо изменения  целевого назначения земельного участка в договор аренды не вносилось. Переход права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 729,2 кв.м, не свидетельствует о безусловном переходе прав на земельный участок, площадью 14 723 кв.м, к новому владельцу объекта незавершенного строительства учитывая вид разрешенного использования земельного участка.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела видно, что Управление Росреестра по Новгородской области 03.02.2021 осуществило государственную регистрацию права аренды ООО «Кортом» на земельный участок, кадастровым номером 53:11:2600107:426, возникшего на основании договора аренды от 26.11.2020    № 130, заключенного Администрацией Панковского городского поселения и ООО «Кортом».

Суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований ничтожности совершенной сделки по передачи прав по договору аренды и доказательств возврата земельного участка.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 02 апреля                2021 года по делу № А44-592/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма СУ-100» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.